Законы и бизнес в России

Постановление Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.12.2005 по делу N А79-6825/2005 <Об отмене решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 04.11.2005 по делу N А79-6825/2005 в части расторжения договора аренды>

Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 06.03.2006 по делу N А79-6825/2005 данное постановление оставлено без изменения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции

от 20 декабря 2005 г. по делу N А79-6825/2005

(извлечение)

Арбитражный суд Чувашской Республики в составе: председательствующего судьи, судей, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, при участии представителей сторон, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества “Белая Русь“ на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 14 октября 2005 года по делу N А79-6825/2005, принятое судьей по иску Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом к закрытому акционерному обществу “Белая Русь“, третье лицо - муниципальное унитарное предприятие “Московское районное управление ЖКХ“, г.
Чебоксары, о расторжении договора, выселении и взыскании 98964 руб. 15 коп.,

установил:

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу “Белая Русь“, г. Чебоксары (далее - ЗАО “Белая Русь или Общество) о расторжении договора аренды от 02.04.2004 N 9036, выселении и взыскании 98964 руб. 15 коп.

Основанием для обращения с иском послужило неисполнение ответчиком обязательства по договору от 02.04.2004 N 9036 по внесению арендных платежей и доли в эксплуатационных расходах, в связи с чем за ним образовалась задолженность по состоянию на 01.08.2005: по арендным платежам в размере 17851,55 руб.; по эксплуатационным расходам 1162,50 руб. За просрочку платежей ответчику начислены пени за период с 01.04.2005 по 31.07.2005 по арендной плате в размере 3364,85 руб., по эксплуатационным расходам в размере 76,09 руб. Кроме того, ответчиком допущены и другие существенные нарушения договора, в том числе: ответчик имеет задолженность по платежам балансодержателю, часть помещений - подвал - ответчиком не используется, часть помещений без согласия арендодателя переданы в субаренду. Данные нарушения являются основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Впоследствии истец дополнил основания исковых требований: задолженность ответчика балансодержателю по состоянию на 01.10.2005 в размере 47328,41 руб.; невыполнение ответчиком обязанности по страхованию помещения; непроведение косметического ремонта фасада здания, подвального помещения и потолочной части оконной витрины; использование помещения не по назначению, указанному в договоре, а также неиспользование части помещения; несогласование вывески о деятельности ЗАО “Белая Русь“ с главным художником города Чебоксары.

Судом первой инстанции данные дополнения оснований иска были приняты.

Решением суда от 14 октября 2005 года исковые требования удовлетворены. На момент принятия решения задолженность по
арендным платежам была погашена ответчиком в полном объеме, поэтому исковые требования о взыскании сумм задолженности удовлетворены в части пени в размере 170 руб. 38 коп. Требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика удовлетворены полностью.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что закрытым акционерным обществом “Белая Русь“ допущены существенные нарушения условий договора аренды. В частности установлено, что помещение было передано ответчику в аренду под розничную торговлю и парикмахерскую, то есть для организации объектов социально-бытового назначения в жилом микрорайоне. Однако в нарушение условий договора ответчик на арендуемых площадях парикмахерскую не открыл, розничную торговлю продовольственными товарами осуществляет субарендатор Максимова Н.Ю., занимающая площадь 100 кв. м, часть помещения ответчик занимает для торговли мебелью, часть помещения ответчиком не освоена. Довод ЗАО “Белая Русь“ о невозможности открыть парикмахерскую в связи с отсутствием санитарных условий и запретом санэпидемстанции суд не принял, поскольку ответчиком не представлены доказательства обращения к арендатору с просьбой о внесении изменений в договор аренды в части изменения назначения помещения, предоставленного в аренду под парикмахерскую, или отказом от части арендуемого помещения в связи с невозможностью использования его по назначению.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО “Белая Русь“ обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 14 октября 2005 года.

Заявитель указал, что 100 процентов арендуемой площади, отведенной под розничную торговлю, задействовано, ответчик осуществляет торговлю мебелью, субарендатор Максимова Н.Ю. - торговлю пищевыми продуктами.

Организовать парикмахерскую с самого начала не представлялось возможным, так как арендуемое помещение для этого вида деятельности не предназначено. Кроме того, ответчик полагает, что договором не установлена его обязанность организовать парикмахерскую, обязательства
ответчика заключались в том, чтобы не выходить за рамки определенных видов деятельности.

Вывод суда о том, что часть помещений ответчиком не освоена, не соответствует действительности, так как с привлечением предпринимателя Максимовой Н.Ю. задействовано 100 процентов торговой площади магазина, а подвальная часть задействована под склад самим ответчиком и Максимовой Н.Ю.

В судебное заседание третье лицо - МУП “Московское районное управление ЖКХ“ представителя не направило, о времени и месте судебного заседания извещено. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело без участия представителя третьего лица.

Представитель ЗАО “Белая Русь“ в судебном заседании апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом жалобу не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, апелляционная инстанция пришла к выводу, что решение суда от 14 октября 2005 года подлежит частичной отмене.

Как свидетельствуют материалы дела, 2 апреля 2004 года между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом, МУП “Московское районное управление ЖКХ“ и закрытым акционерным обществом “Белая Русь“ был заключен договор аренды N 9036, в соответствии с которым истец обязался передать ответчику в аренду нежилое помещение N 1, общей площадью 775 кв. м, расположенное в подвале и на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу: г. Чебоксары, ул. О.Беспалова, д. 1, под магазин и парикмахерскую, а ответчик - производить оплату за пользование помещением на условиях договора.

Срок аренды установлен с даты государственной регистрации по 01.04.2009.

Договор зарегистрирован в Регистрационной палате Чувашской Республики 17.08.2004.

24 февраля 2005 года сотрудниками Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом и МУП “Московское районное управление ЖКХ“ проведена проверка
использования указанного помещения.

Результаты проверки отражены в акте от 24.02.2005.

Проверкой установлено, что часть помещений сдается арендатором в субаренду пяти индивидуальным предпринимателям, с тремя из которых не оформлены договоры субаренды. Остальная часть помещений 1 этажа используется ЗАО “Белая Русь“. Подвальное помещение, за исключением позиции N 2 по техническому паспорту, арендатором не используется.

По результатам проверки 11 марта 2005 года ответчику направлена претензия от 10.03.2005 N 039-1136 о расторжении договора аренды, выселении из нежилых помещений и взыскании договорных платежей.

В претензии отмечены следующие нарушения: наличие задолженности по арендной плате, эксплуатационным расходам, пеням; передача части помещений без согласия арендодателя в субаренду предпринимателям Кузовлевой Л.В., Иванову Д.В., Гутник П.С.; неиспользование подвального помещения площадью 238,1 кв. м, непроведение косметического ремонта подвального помещения. Претензией установлен срок для устранения отмеченных нарушений - до 22 марта 2005 года.

26 апреля 2005 года была проведена еще одна проверка использования Обществом арендуемого помещения, которой установлено, что в субаренду передано 116 кв. м помещения на 1 этаже здания, из которых часть помещения площадью 6 кв. м передана предпринимателю Кузовлевой Л.В. незаконно. Переданные в субаренду помещения составляют 38 процентов от общей торговой площади, остальную часть помещений 1 этажа использует ЗАО “Белая Русь“ под склад и выставочный мебельный зал.

Подвальное помещение (за исключением помещения N 2) не используется. Подвальное помещение нуждается в косметическом ремонте. Кроме того, не заключен договор страхования помещения.

На основании материалов проверки от 26.04.2005 Обществу направлена претензия от 27.06.2005 N 039-4469, в которой предлагалось погасить задолженность и устранить отмеченные нарушения. Как следует из текста претензии от 27 июня 2005 года, нарушения предлагалось устранить в срок до
4 июня 2005 года.

12 июля 2005 года Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды, выселении ЗАО “Белая Русь“ и взыскании договорных платежей и пени в сумме 98964 руб. 15 коп.

На момент вынесения решения судом первой инстанции незаконных субарендаторов в спорном помещении не было, на это указывает сам истец в дополнении к исковому заявлению от 05.10.2005 N 039-6811. Задолженности по арендной плате и по эксплуатационным расходам также не имелось, задолженность по пеням составляла 170 руб. 38 коп.

Заявлением от 05.10.2005 N 039-6811 истец дополнил основания иска, указав, что ответчиком не выполнены обязанности по страхованию помещения, не проведен косметический ремонт фасада здания, а также капитальный ремонт подвального помещения и потолочной части оконной витрины, вывеска о деятельности ЗАО “Белая Русь“, расположенная на наружной части помещения, не согласована с главным художником города Чебоксары. Эти нарушения договора аренды установлены истцом в ходе проведенной 28 сентября 2005 года проверки, по результатам которой составлен акт от 28.09.2005 и ответчику направлена претензия от 29.09.2005 N 039-6671.

Из текста претензии от 29 сентября 2005 года N 039-6671 следует, что перечисленные нарушения Обществу предложено устранить в срок до 7 сентября 2005 года.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; когда арендатор существенно ухудшает имущество; когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта
имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и иные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из названной нормы следует, что арендодатель обязан соблюсти претензионный порядок перед обращением в суд с иском к арендатору.

Апелляционной инстанцией установлено, что последняя проверка арендованных ЗАО “Белая Русь“ помещений проведена истцом после обращения с иском в суд, также в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции была направлена и претензия об устранении нарушений, причем в претензии срок для устранения нарушений установлен более ранней датой, чем дата проведения проверки и дата самой претензии.

Следовательно, истцом не был соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком, в связи с чем дополнение основания иска обстоятельствами, которые установлены в ходе рассмотрения дела в суде, неправомерно. Кроме того, истец не предоставил ответчику возможность устранить отмеченные им нарушения в разумный срок.

Нарушений, отмеченных в претензии от 29.09.2005 (не проведен косметический ремонт фасада здания, а также капитальный ремонт подвального помещения и потолочной части оконной витрины, вывеска о деятельности ЗАО “Белая Русь“, расположенная на наружной части помещения, не согласована с главным художником города Чебоксары), на момент обращения в суд с иском зафиксировано не было.

Кроме того, в претензиях от 10.03.2005 N 039-1136 и от
27.06.2005 N 039-4469 не указывалось о нецелевом использовании переданных помещений, ответчику не предлагалось привести деятельность, осуществляемую в арендуемом помещении, в соответствие с пунктом 2.3д договора аренды. Не предлагалось ответчику и застраховать арендуемое помещение.

Таким образом, на момент вынесения решения суда первой инстанции все нарушения, перечисленные в претензиях от 10.03.2005 N 039-1136 и от 27.06.2005 N 039-4469, Обществом были устранены.

На основании изложенного решение суда от 14 октября 2005 года подлежит отмене в части удовлетворения иска Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом о расторжении договора аренды от 02.04.2004 N 9036 и об обязании ЗАО “Белая Русь“ освободить занимаемое помещение площадью 775 кв. м по адресу: г. Чебоксары, ул. О.Беспалова, д.1.

В остальной части решение является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 4 ноября 2005 года по делу N А79-6825/2005 отменить в части.

В удовлетворении исковых требований Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом о расторжении договора аренды от 02.04.2004 N 9036, заключенного между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом, МУП “Московское районное управление ЖКХ“ и ЗАО “Белая Русь“, а также об обязании ЗАО “Белая Русь“ освободить занимаемое им по договору аренды нежилое помещение N 1 общей площадью 775 кв. м, расположенное в подвале и на первом этаже жилого пятиэтажного дома, состоящее из комнат N 1 - 20 (подвал), 1 - 12 (первый этаж), находящееся по адресу: г. Чебоксары, ул. О.Беспалова, д. 1, передав его по акту приема-передачи балансодержателю - МУП “Московское районное управление ЖКХ“, отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Чувашской Республики
от 4 ноября 2005 года по делу N А79-6825/2005 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.