Законы и бизнес в России

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 19.12.2005 по делу N А79-7990/2005 <Об обязании передать по акту приема-передачи жилое помещение для оформления в собственность>

Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 31.01.2007 по делу N А79-7990/2005 данное решение оставлено без изменения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 19 декабря 2005 г. по делу N А79-7990/2005

(извлечение)

Арбитражный суд в составе: судьи, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи, при участии представителей сторон, рассмотрев в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью “Полистромстрой“, г. Новочебоксарск к Муниципальному учреждению “Управление архитектуры и градостроительства“, г. Новочебоксарск третье лицо - ОАО “Мехэнергострой“, г. Новочебоксарск о передаче в собственность квартиры,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Полистромстрой“ обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному учреждению “Управление архитектуры и градостроительства“ об обязании ответчика передать истцу в
собственность 2-комнатную квартиру N 80 общей площадью 51,05 кв. м в доме N 29 по ул. Первомайская г. Новочебоксарск.

В обоснование иска истец указал следующее. Обществом с ограниченной ответственностью “Полистромстрой“ и открытым акционерным обществом “Мехэнергострой“ заключен договор на долевое строительство жилья N 72 от 04.06.2002, согласно условиям которого ОАО “Мехэнергострой“ обязалось по окончанию строительства жилого дома N 29 по ул. Первомайская г. Новочебоксарск предоставить ООО “Полистромстрой“ двухкомнатную квартиру N 80 общей площадью 51,05 кв. м. Обязательство по оплате стоимости строительства квартиры истец выполнил в полном объеме. В связи с банкротством ОАО “Мехэнергострой“ продолжение строительства осуществлялось муниципальным учреждением “Управление архитектуры и градостроительства“, которому не завершенный строительством дом передан по акту приема-передачи от 23.01.2004. Истец считает, что к МУ “Управление архитектуры и градостроительства“ перешло обязательство по передаче истцу спорной квартиры. Претензия ООО “Полистромстрой“ от 14.07.2005 N 01-43/437 с требованием передать квартиру оставлена ответчиком без внимания, что и послужило поводом для обращения истца с иском в суд.

В ходе рассмотрения дела представитель истца пояснил, что оплата квартиры по договору о долевом строительстве жилья N 72 от 04.06.2002, заключенному с ОАО “Мехэнергострой“, произведена путем предоставления услуг экскаватора по договору аренды N 132 от 30.04.2002. Стоимость услуг экскаватора впоследствии была зачтена в счет оплаты по договору N 72 от 04.06.2002, о чем свидетельствуют направленное в адрес ОАО “Мехэнергострой“ письмо N 3 от 03.03.2003, акт выверки взаимных расчетов на 30.08.2003, копия дополнительного соглашения N 3 от 14.03.2002 к договору аренды экскаватора N 132 от 30.04.2002. Считает, что согласно условиям договора стоимость квартиры является твердой, не подлежащей изменению. Сослался
на договор N 49 на долевое строительство жилья от 07.12.1999, заключенный между ОАО “Мехэнергострой“ и ООО “Полистромстрой“, на строительство двухкомнатной квартиры N 80 общей площадью 51,05 кв. м, который в последующем был переоформлен путем заключения договора N 72 от 04.06.2002 в связи с изменением проекта.

Истец также конкретизировал предмет исковых требований: а именно, просил обязать МУ “Управление архитектуры и градостроительства“ передать квартиру по акту приема-передачи законченный строительством объект - двухкомнатную квартиру N 80 общей площадью 51,05 кв. м в доме N 29 по ул. Первомайская г. Новочебоксарск для оформления в собственность, сославшись на статью 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнений предмета иска, дополнительно представил государственные контакты на строительство социального жилья, во исполнение которых ОАО “Мехэнергострой“ осуществляло строительство жилого дома N 29 по ул. Первомайская г. Новочебоксарск.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснил, что на основании акта приема-передачи от 23.01.2004 ОАО “Мехэнергострой“ передало администрации г. Новочебоксарск незавершенный строительством жилой дом N 29 по ул. Первомайская г. Новочебоксарск для организации завершения строительства и ввода в эксплуатацию. В соответствии с постановлением главы администрации г. Новочебоксарск N 106а от 31.03.2004 функции заказчика по завершению строительства указанного жилого дома переданы МУ “Управление архитектуры и градостроительства“, данным же постановлением определен порядок финансирования работ. Представитель ответчика указал на отсутствие документов, подтверждающих осуществление каких-либо расчетов между ООО “Полистромстрой“ и ОАО “Мехэнергострой“ по договору N 72 от 04.06.2002, копия которого у ответчика имеется. На письмо N 04-22/269 от 31.03.2004 с предложением
заключить договор долевого участия в строительстве жилого дома N 29 по ул. Первомайская с доплатой на завершение работ по строительству истец не среагировал. Договор N 49 от 07.12.1999 ответчику не передавался. Считает, что поскольку с истцом отсутствуют договорные отношения, ответчик не имеет перед ним обязательства по передаче спорной квартиры. Отметил, что цена одного квадратного метра жилья по договору N 72 от 04.06.2002 занижена, сослался при этом на письмо Чувашстата от 23.11.2005 N 05-108/207 и данные сложившейся себестоимости одного квадратного метра жилья по окончанию строительства жилого дома в размере 7,8 тыс. руб. (л.д. 83, т. 1).

Третье лицо в отзыве на иск указало, что обязательства по договору N 72 от 04.06.2002 по оплате долевого строительства жилья долевиком - ООО “Полистромстрой“ исполнены, о чем свидетельствует учетные данные главной книги ОАО “Мехэнергострой“ за 2003 год, согласно которым с ООО “Полистромстрой“ произведен зачет на сумму 692119 руб. 68 коп. Оригиналом договора N 72 от 04.06.2002 ОАО “Мехэнергострой“ не располагает, поскольку договоры и техническая документация передана МУ “Управление архитектуры и градостроительства“.

В судебном заседании по ходатайству сторон объявлялся перерыв с 24.11.2005 до 01.12.2005.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил.

Открытым акционерным обществом “Мехэнергострой“ (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью “Полистромстрой“ (долевик) заключен договор от 04.06.2002 N 72 на долевое строительство жилья, согласно которому заказчик принял на себя обязательство по строительству двухкомнатной квартиры общей площадью 51,05 кв. м под номером 80, расположенной в жилом доме N 29 по ул. Первомайская г. Новочебоксарск с последующей передачей ее долевику, а последний обязался оплатить заказчику стоимость строительства квартиры из расчета 2,8
тыс. руб. за один квадратный метр.

В соответствии с пунктом 1.2 договора долевик производит расчеты с заказчиком путем предоставления в аренду экскаватора ЕК-12.

Согласно пункту 1.4 договора общая стоимость квартиры и стоимость аренды экскаватора ЕК-12 изменению не подлежат до полной оплаты двухкомнатной квартиры.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.12.2003 по делу N А79-5523/03-СК1-5256 ОАО “Мехэнергострой“ признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

По акту приема-передачи не завершенного строительством объекта от 23.01.2004 ОАО “Мехэнергострой“ передало, а администрация г. Новочебоксарск приняла для организации дальнейшего производства работ по строительству и вводу в эксплуатацию не завершенные строительством 112-квартирного крупнопанельного жилого дома по ул. Первомайская, д. 29 в г. Новочебоксарск 9-этажные 72-квартирные блок-секции “А“, “Б“, в составе которых числится спорная квартира N 80 (л.д. 6, т. 1).

В соответствии с постановлением главы администрации г. Новочебоксарск от 31.03.2004 N 106а функции заказчика по завершению строительства 9-этажных 72-квартирных блок-секций “А“, “Б“ 112-квартирного жилого дома по ул. Первомайская, д. 29 г. Новочебоксарск переданы муниципальному учреждению “Управление архитектуры и градостроительства“ (л.д. 37, т. 1).

Постановлением главы администрации г. Новочебоксарск от 30.04.2004 N 107-25 утвержден акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченных строительством двух 9-этажных 36-квартирных блок-секций “А“ и “Б“ общей площадью 4415,8 кв. м крупнопанельного жилого дома переменной этажности по ул. Первомайская, д. 29 в г. Новочебоксарск (л.д. 38 - 39, т. 1).

Письмом от 14.07.2005 N 01-43/437 МУ “Управление архитектуры и градостроительства“ отказало обществу с ограниченной ответственностью “Полистромстрой“ в передаче квартиры N 80 в завершенном строительством доме N 29 по ул. Первомайская г. Новочебоксарск.

Истец просил обязать МУ “Управление архитектуры
и градостроительства“ передать двухкомнатную квартиру N 80 общей площадью 51,05 кв. м в доме N 29 по ул. Первомайская г. Новочебоксарск по акту приема-передачи для оформления в собственность.

Суд находит исковые требования общества с ограниченной ответственностью “Полистромстрой“ подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с договором от 04.06.2002 N 72 на долевое строительство жилья ООО “Полистромстрой“ (долевик) обязалось произвести оплату стоимости строительства квартиры N 80 в доме 29 по ул. Первомайская г. Новочебоксарск в сумме 142940 руб. путем предоставления в аренду экскаватора ЕК-12.

Обществом с ограниченной ответственностью “Полистромстрой“ (арендодатель) и открытым акционерным обществом “Мехэнергострой“ (арендатор) заключен договор аренды N 132 от 30.04.2002, по которому арендодатель передает в аренду арендатору экскаватор ЕК-12 (л.д. 45, т. 1). Последний передан арендатору по акту приема-передачи от 30.04.2002, возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 05.03.2003 (л.д. 47 - 48, т. 1).

Из материалов дела следует, что истец письмом от 30.03.2003 N 3, направленным заказчику - ОАО “Мехэнергострой“ заявило о зачете стоимости аренды экскаватора ЕК-12 в сумме 142940 руб. в счет стоимости строительства спорной квартиры (л.д. 50, т. 1). Зачет произведен, о чем свидетельствуют представленный истцом оригинал акта выверки взаимных расчетов по состоянию на 30.08.2003, по которому сумма 142940 руб. учтена во взаиморасчетах между ООО “Полистромстрой“ и ОАО “Мехэнергострой“ по договору N 72 от 04.06.2002. Акт утвержден руководителями заказчика и ответчика.

Согласно данным главной книги ОАО “Мехэнергострой“ за 2003 год отражен зачет по расчетам с ООО “Полистромстрой“ на сумму 692119 руб. 68 коп.

Оценивая указанные документы в совокупности, суд пришел к выводу, что оплата стоимости строительства квартиры N 80 в доме 29
по ул. Первомайская г. Новочебоксарск по договору N 72 от 04.06.2002 произведена долевиком ООО “Полистромстрой“ в полном объеме.

Представленная истцом копия дополнительного соглашения N 3 к договору аренды N 132 от 30.04.2002 не является надлежащим доказательством по делу, поскольку в соответствии с пунктом 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений“ (далее - Закон) инвестиционной деятельностью признается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно статье 4 Закона одним из субъектов инвестиционной деятельности является заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 8 Закона).

Проанализировав названные нормы Закона, суд считает, что поскольку инвестиционная деятельность прежде всего направлена на достижение цели инвестора и основана на вложении его инвестиций, права и обязанности заказчика в инвестиционной деятельности не имеют неразрывную связь с личностью заказчика.

Следовательно, передача по акту приема-передачи незавершенного строительством объекта администрации г. Новочебоксарск для продолжения дальнейшего производства работ по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома N 29 по ул. Первомайская в г. Новочебоксарск, а также передача функций заказчика по продолжению строительства дома не свидетельствуют об утрате права инвестора - ООО “Полистромстрой“ на получение результата его инвестиционной деятельности по договору N 72 от 04.06.2002. Замена
заказчика строительства дома привела к перемене стороны по указанному договору, по поводу чего долевик - ООО “Полистромстрой“ возражений не имел. Обязательства же сторон по договору N 72 от 04.06.2005 остаются без изменений. Данные обстоятельства установлены в рамках арбитражного дела N А79-5704/04-СК2-5448 и отражены в постановлении апелляционной инстанции от 30.12.2004, которое не обжаловано.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Как следует из объяснений представителя ответчика, спорная квартира третьим лицам не передана, объектом договоров с другими лицами не является.

Таким образом, суд находит требование ООО “Полистромстрой“ об обязании передать двухкомнатную квартиру N 80 общей площадью 51,05 кв. м в доме N 29 по ул. Первомайская г. Новочебоксарск по акту приема-передачи для оформления в собственность правомерным.

Судом не принят во внимание довод ответчика о занижении стоимости строительства спорной квартиры по договору N 72 от 04.06.2002 по сравнению с действовавшими в момент заключения договора ценами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Таким образом, стороны свободны в установлении размера стоимости спорной квартиры.

Кроме
того, по условиям договора N 72 от 04.06.2002 договорная цена установлена твердой, возможность и механизм ее изменения (увеличения) в договоре не предусмотрены. Обстоятельства по установлению цен долевого строительства жилья, - были оценены Новочебоксарским городским судом в рамках уголовного дела N 1-50/05 (приговор от 01.06.2005); злоупотребления полномочиями в действиях директора ОАО “Мехэнергострой“ при заключении сделок, в том числе договоров на долевое строительство жилья, не выявлены.

Ссылка истца на договор N 49 от 07.12.1999 безосновательна, поскольку последний долевиком-истцом не исполнялся, и договор N 72 от 04.06.2002 заключен на иных условиях.

Исходя из изложенных обстоятельств, иск подлежит удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

обязать Муниципальное учреждение “Управление архитектуры и градостроительства“ г. Новочебоксарск передать по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью “Полистромстрой“ г. Новочебоксарск двухкомнатную квартиру N 80 общей площадью 51,05 кв. м в доме N 29 по ул. Первомайская г. Новочебоксарск для оформления в собственность.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок.