Законы и бизнес в России

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.10.2005 по делу N А79-8873/2005 <Об отказе в иске о признании незаконными пунктов 1, 2, 3, 5 и 6 постановления главы администрации г. Алатырь от 13.07.2004 N 670 “О прекращении права на земельный участок ЗАО “Алатырская мебельная фабрика“ и предоставлении части земельного участка в аренду ООО “Алатырская мебельная фабрика“ с выделением его в самостоятельный земельный участок“>

Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 20.03.2006 по делу N А79-8873/2005 данное решение отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Чувашской Республики.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда ЧР от 28.11.2005 по делу N А79-8873/2005 данное решение оставлено без изменения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 7 октября 2005 г. по делу N А79-8873/2005

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей, при участии представителей сторон и третьего лица, рассмотрев в заседании суда дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью “Алатырская мебельная фабрика“, г. Алатырь, к Алатырской городской администрации Чувашской Республики и Управлению Федеральной регистрационной службы по Чувашской
Республике, г. Чебоксары, и третьим лицам - Алатырскому межрайонному отделу Управления Федеральной регистрационной службы ЧР, г. Алатырь, и Алатырскому городскому комитету имущественных и земельных отношений, г. Алатырь, о признании незаконным ненормативного акта,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Алатырская мебельная фабрика“ г. Алатырь обратилось в арбитражный суд с заявлением к Алатырской городской администрации ЧР, Управлению Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике г. Чебоксары о признании недействительным постановления главы администрации г. Алатырь N 670 от 13 июля 2004 года “О прекращении права на земельный участок ЗАО “Алатырская мебельная фабрика“ и предоставлении части земельного участка в аренду ООО “Алатырская мебельная фабрика“ с выделением его в самостоятельный земельный участок“ в части пунктов 1, 2, 3, 5, 6 и записи о регистрации договора от 14.07.2004 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 21-01/03-8/2004 от 19.07.2004, учиненную Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палатой ЧР (регистрационный округ N 1).

Заявление ООО “Алатырская мебельная фабрика“ мотивировано тем, что указанное постановление в части пунктов 1, 2, 3, 5 и 6 противоречит действующему законодательству. Администрация г. Алатырь необоснованно рассмотрела заявление конкурсного управляющего ЗАО “Алатырская мебельная фабрика“ об отказе от земельного участка площадью 50926 кв. м, расположенного по адресу г. Алатырь, ул. Комиссариатская, 2, принадлежащего этой фабрике на праве постоянного бессрочного пользования, поскольку конкурсный управляющий не мог отказываться от земельного участка ввиду того, что еще в 2002 г. на основании договоров купли-продажи от 27 сентября 2002 года продал все недвижимое имущество предприятия-должника правопредшественнику заявителя - ООО “Мебель-Хольц“, в свою очередь впоследствии продавшему данное
недвижимое имущество заявителю - ООО “Алатырская мебельная фабрика“. Считает, что одновременно с недвижимым имуществом - зданиями и строениями к покупателю этого имущества на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и договора купли-продажи перешло право постоянного бессрочного пользования земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением. Таким образом, по мнению заявителя оспариваемое постановление не соответствует действующему законодательству, в том числе статье 53 Земельного кодекса РФ, определяющей условия и порядок отказа лица от принадлежащего ему права на земельный участок. Одновременно заявитель полагает, что указанное постановление также не соответствует действующему законодательству в части предоставления земельного участка для обслуживания мебельной фабрики в аренду заявителю, поскольку администрация г. Алатырь не имела права принимать решение об отчуждении (сдаче в аренду) указанного земельного участка, а такое решение должно принимать Министерство имущественных отношений России, так как приватизация Алатырской мебельной фабрики в 1991 году осуществлялась из государственной собственности, а в силу требований Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса РФ“ от 25.10.2001 N 137-ФЗ и Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества“ от 21.12.2001 N 178-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений промышленного назначения без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. При этом в соответствии с п. 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных постановлением Правительства от 07.08.2002 N 576, решение о приватизации (отчуждении) земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством РФ к собственности РФ или собственности субъектов РФ, принимают
органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Следовательно, орган местного самоуправления в лице администрации г. Алатырь не вправе был принимать решение о прекращении права на данный земельный участок и передавать его в аренду в соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ, поскольку не принимал решения о приватизации имущества фабрики. Считает также, что уплатой арендной платы нарушаются права и законные интересы заявителя, поскольку ее размер существенно превышает размер земельного налога, взимаемого с земельного участка, находящегося в постоянном бессрочном пользовании. Кроме этого, основанием для обращения в суд заявителя послужил отказ Алатырского городского комитета имущественных и земельных отношений в выкупе земельного участка по причине того, что заявитель уже реализовал свое исключительное право на переоформление земельного участка по правилам п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, поэтому заявитель считает, что основным мотивом для принятия оспариваемого постановления послужило заявление конкурсного управляющего об отказе от права постоянного бессрочного пользования земельного участка, а не заявление ООО “Алатырская мебельная фабрика“ о предоставлении его в аренду в связи с необходимостью закрепления за обществом данного земельного участка. Одновременно заявитель полагает, что заключенный договор аренды земельного участка является недействительным в силу статей 167 и 168 ГК РФ с момента совершения, поэтому просит признать запись о его государственной регистрации также недействительной.

По делу объявлен перерыв с 3 октября по 7 октября 2005 года в 13 часов 00 минут.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме по указанным в заявлении основаниям. Дополнил, что генеральный директор не имел права в соответствии с требованиями ст. 46 Федерального закона “Об
обществах с ограниченной ответственностью“ без согласия других участников общества совершить крупную сделку, какую он совершил по данному делу.

Представитель ответчика и третьего лица требования не признал по основаниям, изложенным в письменных пояснениях. Дополнил, что заявитель в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства один раз воспользовался своим правом на заключение договора аренды земельного участка и соответственно у него в настоящее время отсутствуют основания для приобретения этого участка в собственность.

Также представитель не согласился с мнением представителя заявителя о том, что генеральный директор не имел права в соответствии с требованиями ст. 46 Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью“ без согласия других участников общества совершить крупную сделку, какую он совершил по данному делу. По мнению представителя администрации статья 46 закона предусматривает приобретение или отчуждение собственности, а не заключение договора аренды.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что имущество ЗАО “Алатырская мебельная фабрика“ конкурсным управляющим по договорам купли-продажи от 27 сентября 2002 года продано обществу с ограниченной ответственностью “Мебель-Хольц“. Впоследствии по договору купли-продажи от 29 марта 2004 года это имущество уже продано обществу с ограниченной ответственностью “Алатырская мебельная фабрика“.

Судом установлено, что постановлением главы администрации г. Алатырь от 13 июля 2004 г. N 670 прекращено право постоянного бессрочного пользования ЗАО “Алатырская мебельная фабрика“ на земельный участок по ул. Комиссариатская, 2 г. Алатырь, площадью 50926 кв. м и предоставлена в аренду сроком на 5 лет ООО “Алатырская мебельная фабрика“ часть земельного участка из земель поселений для обслуживания мебельной фабрики по ул. Комиссариатская, 2, площадью 30865 кв. м, с выделением в
самостоятельный земельный участок и установлением сервитута (проезда) площадью 211 кв. м (на срок аренды) в связи с переходом права собственности на имущественный комплекс мебельной фабрики от ЗАО “Алатырская мебельная фабрика“.

На основании данного постановления 14 июля 2004 года между администрацией г. Алатырь и ООО “Алатырская мебельная фабрика“ заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно п. 1.1 которого администрация г. Алатырь предоставила, а ООО “Алатырская мебельная фабрика“ приняла в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым N 21:03:01 05 64:0022, находящийся по адресу: г. Алатырь, ул. Комиссариатская, 2, для обслуживания мебельной фабрики в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 30865 кв. м.

Договор прошел государственную регистрацию в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палате Чувашской Республики 19 июля 2004 года под номером 21-01/03-8/2004-228.

ООО “Алатырская мебельная фабрика“ обратилось в администрацию г. Алатырь с заявлением о выкупе на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность земельного участка общей площадью 30865 кв. м, расположенного под производственной базой фабрики, находящейся по ул. Комиссариатская, 2 г. Алатырь.

Письмом N 910-10 от 22.08.2005 Алатырский городской комитет имущественных и земельных отношений в ответ на заявление ООО “Алатырская мебельная фабрика“ указал, что, заключив договор аренды, общество уже реализовало свое исключительное право на приватизацию (переоформление) земельного участка путем заключения договора аренды и утратило право выкупа участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Заявитель, посчитав свои права нарушенными, обратился в арбитражный суд с настоящим
заявлением.

Суд считает заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ введен в действие Земельный кодекс Российской Федерации, следовательно, на правоотношения, возникшие по поводу перехода прав на указанный земельный участок, распространяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации, вступившего в действие 30 октября 2001 года.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ предусмотрено, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Таким образом, оспариваемое постановление издано главой администрации г. Алатырь в пределах своих полномочий. Доводы же заявителя о неправомочности принятия администрацией г. Алатырь решения по распоряжению указанным земельным участком в силу требований ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ от 21.12.2001 N 178-ФЗ суд считает необоснованными, поскольку данный закон регулирует отношения, возникшие после его вступления в силу, а приватизация имущества Алатырской мебельной фабрики из государственной собственности осуществлялась в 1991 году.

Согласно пункту 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 3 ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса РФ“ установлено, что права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20 - 24 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические
лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2006 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ даны арбитражным судам следующие разъяснения:

В пункте 4 постановления предусмотрено,
что при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Согласно пункту 7 постановления установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 12 постановления если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2006
надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

На основании пункта 13 этого же постановления согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В пункте 14 также предусмотрено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу статьи 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Пунктом 4 статьи 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Таким образом, поскольку заявитель не относится к лицам, перечисленным в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, и поэтому не имеет права на обладание земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также учитывая то, что заявитель сам обратился в администрацию г. Алатырь с заявлением о предоставлении земельного участка ему в аренду, администрацией г. Алатырь правомерно принято оспариваемое постановление.

Доводы представителя заявителя о том, что генеральный директор не имел права в соответствии с требованиями ст. 46 Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью“ без согласия других участников общества совершить крупную сделку, какую он совершил по данному делу, суд считает необоснованными, поскольку в соответствии с требованиями статьи 46 Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью“ крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

По данному делу генеральным директором не решался вопрос по приобретению, отчуждению или возможностью отчуждения обществом имущества, а им решен вопрос о заключении договора аренды земельного участка.

Если даже и допустить, что заключение договора аренды земельного участка является крупной сделкой, то и в этом случае данный вопрос согласно главе 10 Устава общества решен в пределах полномочий генерального директора, одновременно являющегося участником общества и имеющего большинство голосов в обществе, поскольку согласно пункту 4.1 устава уставный капитал общества составляет 10000 рублей, а генеральный директор в лице Скрипилина Юрия Александровича имеет в уставном капитале свою долю в размере 7000 рублей.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

обществу с ограниченной ответственностью “Алатырская мебельная фабрика“ г. Алатырь отказать в удовлетворении иска к Алатырской городской администрации Чувашской Республики и Управлению федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике г. Чебоксары и третьим лицам - Алатырскому межрайонному отделу Управления Федеральной регистрационной службы ЧР г. Алатырь и Алатырскому городскому комитету имущественных и земельных отношений г. Алатырь о признании незаконными пунктов 1, 2, 3, 5 и 6 постановления главы администрации г. Алатырь от 13.07.2004 N 670 “О прекращении права на земельный участок ЗАО “Алатырская мебельная фабрика“ и предоставлении части земельного участка в аренду ООО “Алатырская мебельная фабрика“ с выделением его в самостоятельный земельный участок“.