Законы и бизнес в России

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2011 по делу N А76-11341/2010 Требования истца о признании недостоверным отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения удовлетворены, поскольку неверно подобранные аналоги оцененного помещения привели к завышенному расчету рыночной стоимости объекта.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 8 февраля 2011 г. по делу N А76-11341/2010

Резолютивная часть решения объявлена 7 февраля 2011 года.

Решение в полном объеме изготовлено 8 февраля 2011 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.П. Скобелкин,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.В. Пономаревой,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью “Мясоперерабатывающая компания “К“, г. Магнитогорск

к обществу с ограниченной ответственностью “Э“, г. Магнитогорск,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации г. Магнитогорска, оценщика Г.Т.

о признании отчета по определению рыночной стоимости несоответствующим требованиям Федерального стандарта оценки, признании результатов оценки по определению
рыночной стоимости недействительными

при участии в заседании:

С.В., представителя истца, директор, протокол N 1 от 14.03.2006, паспорт,

П.Т. представителя ответчика, директор, протокол N 1 от 13.10.2009, паспорт,

Г.Т.; паспорт,

общество с ограниченной ответственностью “Мясоперерабатывающая компания “К“ (далее - ООО “МПК “К“, истец), г. Магнитогорск обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Э“ (далее - ООО “Эксперт-оценка, ответчик), г. Магнитогорск с требованиями: 1. Признать отчет N 0025-Н/10 по определению рыночной стоимости нежилого помещения N 1 по адресу: <...>, <...>, не соответствующим требованиям Федерального стандарта оценки. 2. Признать результаты оценки по определению рыночной стоимости нежилого помещения N 1 по адресу: <...>, <...>, содержащиеся в отчете N 0025-Н/10 от 29.03.2010, недействительными.

В обоснование заявленного требования истец ссылается на ст. 13 ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

Определением суда от 19.07.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация города Магнитогорска и оценщик Г.Т. (т. 2 л.д. 38 - 40).

Истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы отчета N 0025-Н/10 от 29.03.2010.

Определением суда от 19.07.2010 по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы: - соответствует ли отчет N 0025-н/10 по определению рыночной стоимости нежилого помещения N 1 от 29.03.2010 законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки? - какова рыночная стоимость объекта, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, <...> на дату оценки (29.03.2010)? (т. 2 л.д. 38 - 40).

Определением от 31.10.2010 производство по настоящему делу возобновлено в порядке ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 88 - 89).

Определением суда от 06.12.2010 по
делу назначена повторная судебная экспертиза (т. 4 л.д. 44 - 47).

Определением от 03.02.2011 производство по настоящему делу возобновлено в порядке ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец поддержал заявленные им требования, на иске настаивает.

Ответчик иск не признал, полагая, что заключение эксперта является достоверным. Отчет от 29.03.2010 составлен в соответствии с действующим законодательством.

Третье лицо Г.Т. считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по доводам, указанным ответчиком.

Не явившиеся в судебное заседание представители третьего лица Администрации города Магнитогорска о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Учитывая, что не явившиеся в судебное заседание участники арбитражного процесса извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.

03.02.1011 в судебном заседании объявлен перерыв до 12 ч. 00 м. 07.02.2011.

Информация о перерыве была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области www.chelarbitr.ru.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

истец является пользователем (арендатором) муниципального имущества находящегося по адресу: г. Магнитогорск, <...>.

Постановлением Администрации города Магнитогорска от 29.04.2010 N 4287-П принято решение продать обществу “МПК “К“, имеющему преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, муниципальное имущество: нежилое помещение N 1, общей площадью 97,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Магнитогорск, <...> (т. 1 л.д. 108).

Указанным Постановлением также установлена цена продажи муниципального имущества - 2 800 000 руб.

Рыночная стоимость имущества определена на основании отчета N 0025-Н/10 по определению рыночной стоимости, выполненного ООО “Э“.

Проведение оценки было обусловлено требованиями ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов
Российской Федерации или в его муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

Не согласившись с выводами оценщика при определении рыночной стоимости объекта, ссылаясь на несоответствие отчета требованиям действующего законодательства, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании отчета недостоверным (недействительным).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона
“О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации,
субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для сторон сделки в случае приватизации государственного или имущества путем использования преимущественного права выкупа арендуемого имущества также установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 24 указанного Закона экспертизу отчетов осуществляет экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков.

Ввиду того, что между истцом и ответчиком возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, истцом заявлено ходатайство о проведении экспертизы.

Определением от 19.07.2010 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Некоммерческого партнерства Челябинская коллегия судебных экспертов К.О., С.П.. На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет N 0025-н/10 по определению рыночной стоимости нежилого помещения N 1 от 29.03.2010 законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки? - какова рыночная стоимость объекта, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, <...> на дату оценки (29.03.2010)?

Однако к полученному в результате проведенной судебной оценочной экспертизы по определению суда от 19.07.2010 заключению эксперта суд отнесся критически, поскольку в экспертном заключении отсутствует подпись эксперта К.О. в подписке о предупреждении ее об уголовной
ответственности.

Определением суда от 06.12.2010 назначена по делу повторная судебная экспертиза.

Поскольку в срок, указанный в определении суда от 06.12.2010 (до 17.12.2010) обязанность по оплате повторной экспертизы не выполнена, 03.02.2011 производство по делу возобновлено.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Действующее законодательство (статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения.

Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ реализация преимущественного права
на приобретение арендуемого имущества предполагает только согласие субъекта малого или среднего предпринимательства с предложением уполномоченных органов о заключении договора купли-продажи на условиях приобретения недвижимости по рыночной цене, определенной оценщиком.

Отказ субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества на предложенных условиях либо не подписание договора по истечении тридцати дней со дня получения предложения означает утрату предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком“, согласно пункту 1 которого оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Оценка арендуемого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, имеет обязательное значение для субъекта малого или среднего предпринимательства.

Возможность оспаривания достоверности величины оценки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, не только сторонами договора об оценке, но и любыми заинтересованными лицами предусмотрена положениями статей 6, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Истец по настоящему делу является заинтересованным лицом, поскольку является покупателем муниципального имущества и обязан уплатить цену выкупаемого недвижимого имущества, равную рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком.

При рассмотрении настоящего спора суд пришел к следующим выводам:

- использованная оценщиком информация не позволяет делать правильные выводы о характеристиках
объекта оценки. Использование дополнительной информации может привести к существенному изменению характеристик, примененных при оценке и определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет N 0025-Н/10 не соответствует требованиям ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. и Федеральным стандартам оценки “Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки“ (ФСО N 1), “Цель оценки и виды стоимости“ (ФСО N 2), “Требования к отчету об оценке“ (ФСО N 3). Использование объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов является необоснованным.

Объект оценки расположен в жилом районе Правобережного района г. Магнитогорска, с тупиковым подъездом. Этаж - цокольный. Периодически происходит затопление водой и фекалиями при аварийных ситуациях.

В качестве объектов-аналогов оценщиком были взяты несколько помещений расположенных по адресам: ул. Советская, 123, ул. Правды, 72, ул. Суворова, 122, ул. Ленина, 90, ул. Советская, 159, ул. Суворова, 102, ул. К. Маркса, 168, ул. Ленина, 126.

Исходя из представленных в материалы дела панорамных фотоснимков суд приходит к следующим выводам, что данные объекты не могут быть аналогами оцененного помещения ввиду следующего: помещение по адресу: ул. К. Маркса, 168 расположено в Торговом центре развитого района; помещение по ул. Правды, 72 - продается действующий магазин; ул. Суворова, 122 - продается ресторан (том 3).

Данные аналоги не находятся в цокольных этажах здания, имеют хорошие подъездные пути и инфраструктуру.

Неверно подобранные аналоги привели к завышенному расчету рыночной стоимости объекта.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требования истца о признании недостоверным отчета N 0025-Н/10 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 97,6 кв. м, расположенного в цоколе по адресу: <...>, <...>,
подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Поскольку требования истца признаны судом обоснованными (судебный акт вынесен в пользу истца), на основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, к которым относится государственная пошлина и судебные издержки, подлежат отнесению на ответчика.

Материалами дела подтверждается факт несения истцом расходов на оплату услуг эксперта в сумме 25 000 руб. (платежное поручение N 2044 от 27.07.2010) (т. 2 л.д. 44), расходы на бензин в сумме 13 116 руб. 93 коп. (т. 2 л.д. 113 - 121), оплата услуг адвоката в сумме 8 500 руб. за составление искового заявления и претензии (т. 2 л.д. 122) в связи с чем указанная сумма подлежит возмещению истцу за счет ответчика, так как требования истца признаны судом обоснованными.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. также подлежат возмещению истцу за счет ответчика.

Заявление истца об отнесении на ответчика судебных издержек в размере 4 720 руб. судом отклоняется. Поскольку истец по собственной инициативе использовал возможность по составлению отчета по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, указанные расходы не входят в состав судебных расходов, предусмотренных АПК РФ. Суд в своем решении не ссылается на произведенную истцом оценку.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, ст. ст. 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверным отчет от 29.03.2010 N 0025-Н/10 по определению рыночной стоимости нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: <...>, <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Э“ в пользу общества с ограниченной ответственностью “Мясоперерабатывающая компания “К“ судебные издержки в сумме 50 616 руб. 93 коп., в том числе: 25 000 руб. в возмещение расходов, понесенных истцом на оплату экспертизы; 13 116 руб. 93 коп. расходы на бензин связанные с приездом истца в судебные заседания, 8 500 руб. оплата услуг адвоката за составление искового заявления и претензии, 4 000 руб. в возмещение расходов, понесенных истцом на оплату государственной пошлины.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба может быть подана в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная (кассационная) жалоба подается через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://www.fasuo.arbitr.ru.

Судья

А.П.СКОБЕЛКИН