Законы и бизнес в России

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Алтайского края от 22.03.2007 N А03-14351/06-4 Основания для удовлетворения требования об обязании освободить арендуемое помещение отсутствует, поскольку по условиям договора аренды не установлена обязанность арендатора по заключению договоров на содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг с организацией, определенной арендодателем.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.06.2007 N Ф04-4032/2007 (35495-А03-11) данное постановление оставлено без изменения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции

от 22 марта 2007 года Дело N А03-14351/06-4

Резолютивная часть постановления объявлена 19.03.2007

Полный текст постановления изготовлен 22.03.2007

Апелляционная инстанция арбитражного суда Алтайского края в составе председательствующего С., судей: М. и Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.,

при участии представителей:

от истца - К., доверенность от 09.01.07,

от ответчика - Я., доверенность от 03.10.06,

от третьего лица - Ш., доверенность от 12.13.07,

рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Барнаула на решение арбитражного суда Алтайского края от 18 января 2007 г. по делу N А03-14351/06-4 (судья С.) по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Барнаула, г. Барнаул к обществу с ограниченной ответственностью “Р“, г. Барнаул о взыскании 17731 руб. 44 коп. и обязании освободить помещение, и

установила:

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Р“ о взыскании 17731 руб. 44 коп., в том числе 17383 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2006 по 31.10.2006, 347 руб. 68 коп. пени за неуплату ее в срок, установленный договором аренды N 744/в от 27.12.2004, и обязании ответчика освободить нежилое помещение муниципальной собственности площадью 128,2 кв. м, расположенное по пр. Ленина, 106 в г. Барнауле в связи с прекращением договора аренды.



Исковые требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по оплате арендной платы по вышеназванному договору аренды, а также не заключением с обслуживающей организацией договора на содержание здания, прилегающей территории и оплату коммунальных услуг, что явилось основанием для расторжения договора по требованию арендодателя.

Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявил отказ от взыскания 17383 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2006 по 31.10.2006. Просил взыскать с 347 руб. 68 коп. пени.

По ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом было привлечено ООО “У“.

Решением арбитражного суда от 18.01.2007 суд исковые требования удовлетворил частично, взыскав с общества с ограниченной ответственностью “Р“ в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Барнаула 347 руб. 68 коп. пени. В части взыскания 17383 руб. 76 коп. долга производство по делу прекратил. В остальной части в удовлетворении иска отказал.

Не согласившись с решением суда, истец обжаловал его в апелляционном порядке, считая решение незаконным и необоснованным в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также в связи с неправильным применением норм материального права. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что ответчик выполнил условия п. 4.1.14 договора, заключив договор на предоставление услуг по коммунальному и техническому обслуживанию с МУП ПЖЭТ-1 Октябрьского района. После заключения договора аренды здание было передано на техническое обслуживание другой организации - ООО “У“, о чем арендатор был уведомлен, и ему было предложено заключить договор с новой обслуживающей организацией. Так как требование не было исполнено, заявитель в соответствии с пп. 7.2, 7.2.12 в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, о чем уведомил ответчика 06.09.06, предложив оплатить задолженность и освободить помещение, передав его по акту приема-передачи. В связи, с чем заявитель считает, что договор аренды расторгнут между сторонами с 22.09.06. Просит решение в части отказа об обязании ООО “Р“ освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 128,2 кв. м, расположенное в г. Барнауле по пр. Ленина 106, отменить.

Ответчик в письменном отзыве по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, заявил возражения. Указал на то, что договор с балансодержателем на предоставление коммунальных услуг продолжает действовать. Просит решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не находит оснований для его отмены.

Как установлено материалами дела, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула (арендодатель), МУП “ПЖЭТ-1 Октябрьского района“ г. Барнаула (балансодержатель) и ООО “Р“ (арендатор) был заключен договор аренды N 744/в от 27.12.2004 нежилого помещения муниципальной собственности общей площадью 128,2 кв. м, расположенного по пр. Ленина, 106 в г. Барнауле, на срок с 01.01.2005 по 31.12.2007. Помещение ответчиком было принято по акту приема-передачи от 01.01.2005.

Пунктом 4.1.14 договора ответчик обязался заключить договоры с балансодержателем (либо с иным лицом, оказывающим данные услуги), на общее содержание здания, прилегающей территории, оплату коммунальных услуг, в том числе на вывоз твердых бытовых отходов, в течение 10-ти дней после подписания настоящего договора и исполнять их надлежащим образом; в месячный срок с момента подписания настоящего договора оформить с администрацией города договор аренды на земельный участок, либо возмещать балансодержателю плату за землю соразмерно арендуемой доле строения.

В соответствии с пунктами 7.2 и 7.2.12 договора N 744/в Комитету дано право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае, если в установленный срок Арендатор не заключит договор на оплату коммунальных услуг, либо если не будет вносить по нему оплату за два или более месяца подряд.

21.07.2006 администрация города Барнаула, Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула и общество с ограниченной ответственностью “У“ заключили договор доверительного управления муниципальным имуществом, в соответствии с которым муниципальное имущество - административное здание по пр. Ленина, 106, передано в доверительное управление ООО “У“.

01.08.2006 Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула, муниципальное учреждение “Б“ и ООО “У“ (Общество) заключили договор о передаче указанного выше здания на обслуживание Обществу.

21.08.2006 Комитет направил обществу уведомление о необходимости в трехдневный срок с даты получения уведомления заключить с ООО “У“ договоры на оказание эксплуатационных услуг.

06.09.2006 Комитет направил обществу уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушением арендатором пункта 4.1.14 договора аренды (не заключены договоры на оказание эксплуатационных и коммунальных услуг) и необходимости освободить помещение.

Арендатор помещение не освободил, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.



Апелляционная инстанция полагает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, исходя из следующего.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды.

В силу ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Договором аренды от N 744/в от 27.12.04 стороны предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае, если в установленный срок арендатор не заключил договор на оплату коммунальных услуг либо не вносил по нему оплату за два или более месяца подряд.

Суд первой инстанции установил, что после подписания договора аренды, арендатор 20.02.04 заключил с балансодержателем договор N 744/К на предоставление услуг по коммунальному и техническому обслуживанию нежилого помещения N 125а, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 106.

Согласно пункту 5.1 договора стороны согласовали, что договор заключается сроком на один год и действует с 27.01.2004 по 27.01.2005 и считается продленным на тот же срок, если за 30 дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении. Оплата коммунальных услуг арендатором производилась.

Следовательно, ответчик выполнил обязанность, предусмотренную пунктом 4.1.14 договора аренды.

После передачи здания на обслуживание ООО “У“ счета ответчику на оплату коммунальных услуг выставлялись от имени указанной организации, и ответчиком также оплачивались.

Обязанность арендатора нести расходы по содержанию арендуемого помещения и коммунальным услугам предусмотрена ст. 616 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, договор с обслуживающей организацией является производным от договора аренды.

В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, соглашение об изменении договора аренды N 744/в от 27.12.2004, заключенного между арендодателем - Комитетом по управлению муниципальной собственностью, балансодержателем - МУП ПЖЭТ N 1 Октябрьского района г. Барнаула и арендатором ООО “Р“ должно совершаться в той форме, что и договор.

После передачи здания по пр. Ленина, 106, на обслуживание обществу с ограниченной ответственностью “У“ в договор аренды изменения в части замены балансодержателя и обслуживающей организации - МУП ПЖЭТ-1 Октябрьского района г. Барнаула на ООО “У“ не вносились и договор на предоставление услуг по коммунальному и техническому обслуживанию нежилого помещения, заключенный арендатором с МУП ПЖЭТ-1 Октябрьского района г. Барнаула, не был расторгнут в установленном порядке.

Апелляционная инстанция считает, что при таких обстоятельствах у Комитета не имелось оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении требования обязать ответчика освободить нежилое помещение.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения жалобы, поскольку обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина относится на заявителя, который в силу закона освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция

постановила:

Решение арбитражного суда от 18 января 2007 года по делу N А03-14351/06-4 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.