Законы и бизнес в России

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 27.01.2006 N А03-11987/05-11 Арбитражный суд в связи с тем, что стороны не согласовали размер подлежащей уплате неустойки в договоре аренды земельного участка, правомерно исключил условие о неустойке из договора, поскольку отсутствие согласования сторонами вопроса о неустойке и ее размере не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.09.2006 N Ф04-5696/2006 (26105-А03-12) данное решение оставлено без изменения.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Алтайского края от 31.05.2006 N А03-11987/05-11 данное решение оставлено без изменения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 27 января 2006 года Дело N А03-11987/05-11

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Б. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью “Т.“ г. Бийск к муниципальному учреждению “К.“ г. Бийск о понуждении к заключению договора.

При ведении протокола судьей Б.

С участием представителей сторон

От истца - Ж. - доверенность от 17.02.06, адвокат.

От ответчика Т. - доверенность от 22.11.05

установил:

Общество с ограниченной ответственностью “Т.“ (далее ООО “ТПК “Р.“) обратилось в суд с иском к муниципальному учреждению “К.“ по понуждению ответчика заключить договор аренды земельного участка.

В судебном заседании истец пояснил, что в 2003 году приобрел здание площадью 1803 кв. м по адресу г. Бийск, ул. Социалистическая, 118. С 2004 года истец приступил к оформлению документов по пользованию земельным участком, расположенным под приобретенным объектом недвижимости. Однако, ответчик уклоняется от заключения договора аренды, выдвигая условия, не предусмотренные действующим законодательством и ущемляющие права истца. Просит обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка.

Ответчик указывает, что 06.12.2004 вынесено постановление Администрации города Бийска о предоставлении земельного участка истцу в аренду. Ответчик направил в адрес истца проект договора аренды. Однако между сторонами возник спор по размеру арендной платы, по сроку возникновения обязанности по уплате арендной платы и по другим вопросам. В связи с этим считает, что задержка в оформлении прав пользования земельным участком произошла по вине истца. Просит в удовлетворении иска отказать. Представляет суду, проект договора аренды земельного участка, направленного истцу.

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд устанавливает следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, истец является собственником здания автошколы, расположенного по адресу г. Бийск. ул. Социалистическая 118, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 10). 6 декабря 2004 года принято постановление Администрации города Бийска N 2044, в пункте 4 которого установлено, “Представить в пользование на условиях аренды ООО “ТПК “Р.“ участок из земель поселений с кадастровым номером 22:65:011320:0008, находящийся по ул. Социалистической, 118 сроком на пять лет. В пункте 5 указанного постановления ответчику поручено заключить договор аренды на данный земельный участок.



Согласно действующему законодательству, а именно статье 271 ГК РФ, статьям 35, 36 Земельного Кодекса РФ, истец имеет безусловное право на получение земельного участка в аренду. Как следует из материалов дела, данный договор не заключен в связи с возникшими разногласиями по ряду условий. Истец на основании статьи 445 ГК РФ обратился в суд для понуждения ответчика заключить договор аренды земельного участка. Согласно статье 446 ГК РФ суд устанавливает условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Так истец считает незаконными требования ответчика о включении условия о взыскании арендных платежей не, с момента заключения договора аренды, а с момента возникновения права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, передаваемом в аренду. Согласно пункту 2 статье 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, включение условия о распространении требования о взыскании арендной платы до заключения договора является правом, а не обязанностью стороны. При отказе истца от включения в договор такого условия ответчик не вправе настаивать на нем. Суд не принимает довод ответчика, что истец пользуется земельным участком с момента приобретения права собственности на недвижимое имущество и обязан вносить арендную плату. Обязанность по внесению арендной платы возникает с момента заключения договора, если иное не установлено договором. Поскольку, пользование землей в РФ является платным, ответчик может применить для защиты своих интересов другие нормы права. Суд считает, что условие о внесении арендной платы с 24.11.03 не подлежит включению в договор аренды.

Истец настаивает на заключении договора сроком на 20 лет. Как следует из постановления Администрации города Бийска от 06.12.04 N 2044, земельный участок истцу передается сроком на 5 лет. Истец указанное постановление не оспорил. Ответчик, как муниципальное учреждение, не вправе устанавливать условия договора аренды, не соответствующие нормативным актам органов местного самоуправления. Суд соглашается с доводами ответчика, что договор должен быть заключен сроком на 5 лет.

Сторонами не согласовано условие по размеру арендной платы. Статья 65 ЗК РФ устанавливает, что использование земли в РФ является платным. Земельный участок, передаваемый в аренду, находится и муниципальной собственности и следовательно собственник вправе устанавливать порядок и сроки внесения арендной платы. Размер арендной платы и порядок ее определения, установленный ответчиком определен в соответствии с Постановлением Думы города Бийска от 24.10.03 N 810. При таких обстоятельствах суд считает, что условия о размере арендной платы и порядке ее определения должны быть приняты в редакции ответчика, согласно пунктам 2.4, 2.5. Суд считает возможным исключить из условий договора порядок исчисления арендной платы за 2003 и 2004 год.

Согласно пункту 3.2 Положения о порядке сдачи в аренду земель, находящихся на территории города Бийска, утвержденного Решением Думы города Бийска от 29.01.01 N 377, при заключении договора аренды вносится авансовый платеж в размере 2-х месячной арендной платы. Учитывая указанное положение, суд считает обоснованным требование ответчика о включении указанного положения в договор аренды земельного участка. Суд также считает необходимым включить в договор условия о порядке заполнения платежных документов, установленные в проекте договора представленного ответчиком.

Стороны не согласовали вопрос о размере неустойки. Поскольку стороны не пришли к общему мнению, а вопрос о размере неустойки определяется по согласию сторон, суд считает необходимым исключить данное условие из договора.

На основании статьи 110 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ госпошлина подлежит взысканию с истца и ответчика, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в сумме по 1000 рублей с каждого. Ответчик в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины. Так как истец при подаче искового заявления оплатил пошлину в размере 2000 рублей, истцу выдается справка о возврате государственной пошлины из федерального бюджета.

На основании статей 271, 329, 445, 446 Гражданского Кодекса РФ, статей 35, 36, 65 Земельного кодекса РФ, руководствуясь статьями 102, 110, 167 - 170 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ арбитражный суд

решил:

Обязать муниципальное учреждение “К.“, г. Бийск заключить договор аренды земельного участка площадью 366767 кв. метров, кадастровый номер 22:65:011320:0008, по адресу г. Бийск, ул. Социалистическая, 118 с обществом с ограниченной ответственностью “Т.“, г. Бийск, приняв спорные условия в следующей редакции:

- пункт об исчислении арендных платежей с 24 ноября 2003 года исключить.

- указать, что договор заключен на срок 5 лет.

- указать, что ставка арендной платы для данного участка, находящегося в 27 экономической зоне в 2004 году составляет 10,33 руб. за 1 кв. м.

- установить, что расчет арендной платы производится Арендодателем с учетом установленных повышающих коэффициентов и условий их применения, принятых уполномоченными на это органами государственной власти РФ и, субъекта РФ и органами местного самоуправления. В случае изменения экономической зоны и ставок арендной платы за земельный участок уполномоченными органами, изменения арендной платы происходит без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.

Определить, что расчет арендной платы производится по формулам:



1) А = S х С х k1 х k2 х к3,

где А - сумма арендной платы за год, S - площадь земельного участка, С - базовая ставка арендной платы в 2004 г. в зависимости от экономической зоны, руб./кв. м в год, k1 - коэффициент вида использования земельного участка, принимаемый уполномоченными на это органами государственной власти, субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления, k2 - коэффициент категории арендаторов, принимаемый уполномоченными на это органами государственной власти, субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления, k3 - коэффициент, регулирующий размеры арендной платы на 2005 г.

2) Ар = S х С х k1 х k2 х k3 / Дм,

где Ар - сумма арендной платы за расчетный период; S - площадь земельного участка; С - ставка арендной платы в зависимости от экономический зоны, руб./кв. м в год; k1 - коэффициент вида использования земельного участка, принимаемый уполномоченными на это органами государственной власти, субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления, k2 - коэффициент категории арендаторов, принимаемый уполномоченными на это органами государственной власти, субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления, k3 - коэффициент, регулирующий размеры арендной платы на 2005 г.; Дм - количество месяцев.

Величины ставки арендной платы могут изменяться Арендодателем в одностороннем порядке на основании решений органов государственной власти, субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления и доводиться до сведения Арендаторов путем опубликования в средствах городской массовой информации;

- указать, что расчет арендной платы за 2005 год производится

С = 10,33 руб. кв. м в год;

S = 3677,67 кв. м;

А = S х С х k1 х k2 x k3 = 3677,67 х 10,33 х 1 х 1 х 1,15 = 43688,88 руб. в год.

Ар = S x C x k1 х k2 х k3 / Дм = 3677,67 х 10,33 х 1 х 1 х 1,15 / 12 = 3640,74 руб. в месяц.

Общая сумма арендной платы в год составляет: 43688,88 руб. Сумма арендной платы за месяц составляет: 3640,74 руб. В случае неисполнения Арендатором установленного порядка расчета арендной платы Арендодатель вправе самостоятельно произвести расчет арендной платы, подлежащей уплате Арендатором.

- установить, что арендная плата вносится арендатором на р/с N 4010181010000001001 УФК МФ РФ по Алтайскому краю ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за отчетным;

- исключить из договора положения о неустойке, предложенные истцом и ответчиком;

- указать, что платежные документы должны содержать следующие реквизиты: ИНН и КПП плательщика, код бюджетной классификации и назначений платежа, номер и дату договора аренды, а также информацию за какой месяц произведен платеж. При отсутствии в платежном документе этих сведений платеж считается произведенным ненадлежащим образом;

- указать, что при заключении договора аренды вносится авансовый платеж в размере 2-х месячной арендной платы.

Договор аренды земельного участка должен быть заключен в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью “Т.“, г. Бийск, справку о возврате 1000 рублей, уплаченной госпошлины из федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционной инстанции арбитражного суда Алтайского края.