Законы и бизнес в России

[Вопрос] Организация имеет на балансе объект незавершенного строительства, который зарегистрирован в Едином государственном реестре. В соответствии со ст. 650 ГК РФ организация собирается передать данный объект по договору аренды арендатору во временное пользование. Будут ли признаваться арендные платежи и расходы, связанные с содержанием арендованного здания (теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение), прочими расходами, уменьшающими налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, и подлежат ли обложению НДС?

Вопрос: Организация имеет на балансе объект незавершенного строительства, который зарегистрирован в Едином государственном реестре. В соответствии со ст. 650 ГК РФ организация собирается передать данный объект по договору аренды арендатору во временное пользование. Будут ли признаваться арендные платежи и расходы, связанные с содержанием арендованного здания (теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение), прочими расходами, уменьшающими налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, и подлежат ли обложению НДС?

Ответ: В соответствии со ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) объекты незавершенного строительства не включены в состав объектов, изъятых из гражданского оборота, и, следовательно, они могут быть предметом сделок.

При оформлении сделок с объектами незавершенного строительства должны применяться правила заключения сделок с недвижимым имуществом согласно ст. 131 ГК РФ.

Согласно ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендодатель при заключении договора аренды вправе требовать от арендатора возмещение затрат, произведенных арендодателем по коммунальным платежам (тепло, электричество, газ, водоснабжение и т.д.).

Договором аренды могут быть предусмотрены следующие способы оплаты арендатором коммунальных услуг.

1. Расходы по оплате коммунальных услуг покрываются арендатором в составе арендных платежей.

В соответствии с п. 7 Положения по бухгалтерскому учету (далее - ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н “Доходы организации“, поступления от арендатора являются доходом арендодателя и отражаются в бухгалтерском учете в составе операционных доходов при условии, что сдача имущества в аренду не является основным видом деятельности.

Согласно п. 4 ст. 250 НК РФ поступление арендных платежей в налоговом учете отражается во внереализационных доходах.

Затраты по коммунальным услугам в этом случае арендодатель вправе отнести в бухгалтерском учете к операционным расходам (п. 11 ПБУ 10/99), а в целях налогообложения налогом на прибыль - к внереализационным расходам (пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ налог на добавленную стоимость (далее - НДС), уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, предъявляется к вычету при условии, что арендная плата облагается НДС.

Таким образом, арендные платежи, поступающие от арендатора в качестве арендной платы, включаются арендодателем в состав внереализационных доходов и подлежат обложению налогом на прибыль. Затраты по коммунальным платежам арендованного имущества включаются в состав внереализационных расходов и уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

2. Расходы за коммунальные услуги арендатор компенсирует арендодателю на основании выставленного арендодателем счета и копий документов, подтверждающих сумму этих расходов.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, то есть здание (помещение) должно быть обеспечено теплоэнергией, водоснабжением для нормальной его эксплуатации арендатором.

Арендодатель производит оплату коммунальных услуг на основании выставленных ему коммунальными службами счетов-фактур, которые в свою очередь выставляются арендатору.

Возмещение стоимости коммунальных услуг арендатором производится сверх арендной платы. Между арендодателем и арендатором заключается соглашение, которое устанавливает порядок участия арендатора в расходах на коммунальные услуги.



В соответствии с п.п. 2, 3 ПБУ 9/99, 10/99 суммы компенсационных платежей не включаются в доходы и расходы арендодателя, а представляют собой отдельную хозяйственную операцию, не связанную с получением доходов в виде арендной платы.

В соответствии со ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. Поскольку со стороны арендодателя реализация коммунальных услуг не осуществляется, операция по компенсации коммунальных расходов не будет являться объектом обложения НДС.

Регистрация арендодателем в книге покупок счетов-фактур по электроэнергии, полученных от энергоснабжающей организации, производится на основании п. 7 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг продаж и книг покупок при расчетах НДС, утвержденных постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 914.

В рассматриваемой ситуации регистрация арендодателем указанных счетов-фактур в книге покупок производится без учета сумм по электроэнергии, потребляемой арендатором.

Следовательно, если договором аренды будет предусмотрено возмещение (компенсация) арендатором коммунальных расходов, то в этом случае компенсационные платежи не облагаются у арендодателя НДС и налогом на прибыль.

10 октября 2006 года

Управление

ФНС России

по Амурской области