Законы и бизнес в России

Решение Арбитражного суда Амурской области от 03.04.2009 N А04-187/2009 Нарушение условий договоров аренды нежилого муниципального помещения по внесению арендных платежей является основанием для взыскании данной задолженности

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 3 апреля 2009 г. по делу N А04-187/2009

(извлечение)

30 марта 2009 года объявлена резолютивная часть решения.

3 апреля 2009 года решение изготовлено в полном объеме.

Арбитражный суд

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению МУ “Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска“

к ООО “Дальневосточная торговая компания N 2“

о взыскании 413339 руб. 61 коп.

третье лицо:

ИП Р.

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось муниципальное учреждение “Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска“ с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Дальневосточная торговая компания N 2“ о взыскании 413339 руб. 61 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды от 15 октября 2007 г. N 55/07 за период с 19 августа 2007 года по 15 мая 2008 года в сумме 231772 руб. 30 коп. и задолженность по арендной плате по договору аренды от 15 октября 2007 г. N 56/07 за период с 15 октября 2007 года по 15 мая 2008 года в сумме 181567 руб. 31 коп.

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечена предприниматель Р.



Заявленные требования обоснованы тем, что в соответствии с договором аренды от 15 октября 2007 г. N 55/07 истец передал ответчику на срок с 19 августа 2007 года по 31 июля 2008 года нежилое муниципальное помещение площадью 320,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Шимановск, ул. Первомайская, 13. Кроме того, в соответствии с договором аренды от 15 октября 2007 г. N 56/07 истец передал ответчику на срок с 15 октября 2007 года по 30 сентября 2008 года муниципальное нежилое помещение площадью 236,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Шимановск, ул. Комсомольская, 23. По соглашениям о перенайме с 16 мая 2008 года права и обязанности арендатора по договорам аренды от 15 октября 2007 г. N 55/07 и N 56/07 были переданы ответчиком предпринимателю Р. Как указывает истец, в период действия договоров аренды ответчик обязанности по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем на момент заключения соглашения о перенайме его задолженность составила 413339 руб. 61 коп., в том числе по договору от 15 октября 2007 г. N 55/07 - 231772 руб. 30 коп., по договору аренды от 15 октября 2007 г. N 56/07 - 181567 руб. 31 коп.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования - просил взыскать с ООО “Дальневосточная торговая компания N 2“ задолженность по арендной плате в сумме 81050 руб. 11 коп., из которой задолженность по договору от 15 октября 2007 г. N 55/07 - 59164 руб. 90 коп., задолженность по договору от 15 октября 2007 г. N 56/07 - 21885 руб. 21 коп. В остальной части требований заявил об отказе от иска.

На основании статьи 49 АПК РФ уточнение суммы исковых требований и отказ от иска в остальной части судом приняты.

Представитель ответчика заявленные требования (в первоначальной редакции) не признал. В ранее представленном отзыве и в пояснениях, изложенных в настоящем заседании, сослался на то, что ООО “Дальневосточная торговая компания N 2“ является ненадлежащим ответчиком по иску, а также на то, что произведенный истцом расчет задолженности не соответствует фактическим обстоятельствам. В частности, указал, что соглашение об увеличении с 1 января 2008 года размера арендной платы было предъявлено обществу только 31 марта 2008 года, в связи с чем подписано им с условием о согласовании с 1 мая 2008 года. По утверждению ответчика, арендодатель с данным условием согласился и согласно составленным сторонами актам сверки задолженность составила 87860 руб. 10 коп. Кроме того, указал, что в соответствии с соглашениями о перенайме от 16 мая 2008 года права и обязанности общества (арендатора) по договорам аренды N 55/07 и N 56/07 в полном объеме перешли к предпринимателю Р. (в том числе и в части погашения задолженности в сумме 87860 руб. 10 коп.). На этом основании просит в иске отказать.

Представитель третьего лица поддержала позицию истца, указала на то, что в соответствии с соглашениями о передаче прав и обязанностей (перенайме) предприниматель Р. несет ответственность по договорам аренды с 16 мая 2008 года, до этого момента обязанность по уплате арендной платы должна быть возложена на ООО “Дальневосточная торговая компания N 2“.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства.

15 октября 2007 года МУ “Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска“ (арендодатель, Комитет) и ООО “Дальневосточная торговая компания N 2“ (арендатор) заключили договор аренды N 55/07, в соответствии с которым Комитет обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование для размещения магазина нежилое муниципальное помещение общей площадью 320,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Шимановск, ул. Первомайская, 13. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за пользование имуществом составил: в год - 277142 руб. 70 коп., в месяц - 23095 руб. 20 коп. (без НДС). По условиям договора стороны установили, что платежи по арендной плате производятся ежемесячно до 25 числа оплачиваемого месяца. Срок аренды определен сторонами периодом с 19 августа 2007 года по 31 июля 2008 года.

По акту приема-передачи, датированному 19 августа 2007 года, помещение передано обществу “Дальневосточная торговая компания N 2“.

15 октября 2007 года МУ “Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска“ (арендодатель, Комитет) и ООО “Дальневосточная торговая компания N 2“ (арендатор) заключили аналогичный договор аренды N 56/07, в соответствии с которым Комитет обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование для размещения магазина нежилое муниципальное помещение общей площадью 236,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Шимановск, ул. Комсомольская, 23. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за пользование имуществом составил: в год - 145258 руб. 30 коп., в месяц - 12104 руб. 90 коп. (без НДС). Срок аренды по этому договору определен сторонами периодом с 15 октября 2007 года по 31 июля 2008 года.

По акту приема-передачи от 15 октября 2007 года помещение передано арендатору.

В соответствии с дополнительными соглашениями от 11 февраля 2008 года к указанным договорам стороны внесли изменения в положения о размере и сроках внесения арендной платы. В частности, по договору аренды от 15 октября 2007 г. N 55/07 размер арендной платы составил: в год - 717980 руб. 40 руб., в месяц - 59831 руб. 70 коп. (без учета НДС), по договору аренды от 15 октября 2007 г. N 56/07 размер арендной платы составил: в год - 587990 руб. 40 руб., в месяц - 48999 руб. 20 коп. (без учета НДС). Согласно новой редакции пункта 3.2 договоров стороны установили, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно предоплатой за следующий месяц не позднее 27 числа текущего месяца. В соответствии с пунктом 3.3 договоров аренды дополнительные соглашения были подписаны со стороны ООО “Дальневосточная торговая компания N 2“ с условием об их применении с 1 мая 2008 года.

По соглашениям о передаче прав и обязанностей (перенайме) от 16 мая 2008 года ООО “Дальневосточная торговая компания N 2“ (первоначальный арендатор) передало предпринимателю Р. (новый арендатор) принадлежащее обществу на основании договоров от 15 октября 2007 г. N 55/07 и N 56/07 право аренды на указанные выше муниципальные нежилые помещения. Согласно пункту 2 указанных соглашений к новому арендатору переходят права и обязанности первоначального арендатора в полном объеме и на тех же условиях, которые существуют на момент заключения этих соглашений. В пункте 7 соглашений стороны определили, что с момента их подписания ответственным по договорам аренды N 55/07 и N 56/07 становится новый арендатор. В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ заключение данных соглашений было согласовано с арендодателем (МУ “Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска“).

По актам приема-передачи от 16 мая 2008 года помещения были переданы предпринимателю Р.

За время пользования помещениями ООО “Дальневосточная торговая компания N 2“ обязательства по внесению арендной платы исполняло ненадлежащим образом. В результате допущенных нарушений задолженность общества по арендной плате составила: по договору аренды N 55/07 за период с 19 августа 2007 года по 15 мая 2008 года - 59164 руб. 90 коп., по договору аренды N 56/07 за период с 15 октября 2007 года по 15 мая 2008 года - 21885 руб. 21 коп. Наличие задолженности подтверждается представленным в материалы дела актом сверки по состоянию на 15 мая 2008 года.

Оценив изложенные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.



В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указано выше, размер арендной платы по договору аренды от 15 октября 2007 г. N 55/07 составил: за период с 19 августа 2007 года по 30 апреля 2008 года - 23095 руб. 20 коп., за период с 1 мая 2008 года по 15 мая 2008 года - 59831 руб. 70 коп.; размер арендной платы по договору аренды от 15 октября 2007 г. N 56/07 составил: за период с 15 октября 2007 года по 30 апреля 2008 года - 12104 руб. 90 коп., за период с 1 мая 2008 года по 15 мая 2008 года - 48999 руб. 20 коп.

Судом установлено, что ООО “Дальневосточная торговая компания N 2“ обязательства по внесению арендной платы исполняло ненадлежащим образом, задолженность на день вынесения решения составляет 81050 руб. 11 коп., в том числе задолженность по договору от 15 октября 2007 г. N 55/07 - 59164 руб. 90 коп., задолженность по договору от 15 октября 2007 г. N 56/07 - 21885 руб. 21 коп. Общество “Дальневосточная торговая компания N 2“ факт неоплаты данной суммы не оспаривает, в связи с чем требование о ее взыскании является обоснованным.

Доводы ответчика о том, что в связи с заключением соглашений о перенайме от 16 мая 2008 года обязанность по погашению имеющейся задолженности должна быть возложена на предпринимателя Р., судом оценены и признаны необоснованными.

В частности, в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); в этом случае ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор. Вопреки мнению ответчика, указанная норма предполагает переход прав и обязанностей арендатора лишь на будущее время и сама по себе не может означать возложение на нового арендатора обязанности по погашению задолженности, возникшей до заключения соглашения о перенайме. Указанный вывод основан на том, что в силу упоминавшегося выше пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы связана именно с фактом пользования арендованным имуществом. Из этого следует, что предприниматель Р. должна вносить арендную плату за период начиная с 16 мая 2008 года.

Обязанность по погашению задолженности по арендной плате, образовавшейся до момента заключения соглашений о перенайме, может быть передана новому арендатору лишь в порядке, предусмотренном § 2 главы 24 ГК РФ (перевод долга). Однако в данном случае сторонами соглашения о перенайме (первоначальным и новым арендаторами) должна быть четко индивидуализирована передаваемая задолженность - указаны ее размер, а также основания и периоды возникновения. Между тем, в представленных в материалы дела соглашениях о передаче прав и обязанностей от 16 мая 2008 года какие-либо сведения об имеющейся у общества задолженности не указаны, что не позволяет сделать выводы о ее передаче предпринимателю Р. Условия соглашений о том, что к новому арендатору переходят права и обязанности первоначального арендатора в полном объеме и на тех условиях, которые существуют на момент заключения этих соглашений (пункт 2), не может свидетельствовать о согласовании сторонами передачи задолженности за предыдущие периоды. Письмо МУ “Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска“ N 440 от 23 июня 2008 года, адресованное первоначальному и новому арендаторам (содержащее в том числе сведения об имеющейся задолженности), также не может рассматриваться как доказательство того, что на момент передачи прав предприниматель был извещен об имеющейся задолженности, поскольку это письмо было направлено последнему после заключения соглашений о перенайме.

При таких обстоятельствах обязанность по погашению задолженности по арендной плате, начисленной за период до 16 мая 2008 года, должна быть возложена на ООО “Дальневосточная торговая компания N 2“.

Таким образом, с ООО “Дальневосточная торговая компания N 2“ в пользу МУ “Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска“ подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 81050 руб. 11 коп., из которой задолженность по договору от 15 октября 2007 г. N 55/07 - 59164 руб. 90 коп., задолженность по договору от 15 октября 2007 г. N 56/07 - 21885 руб. 21 коп.

В остальной части иска в связи с отказом истца от заявленных требований в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по делу подлежит прекращению.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины по настоящему делу (с учетом последующего уточнения требований) составляет 2931 руб. 50 коп. Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден, согласно части 3 статьи 110 АПК РФ пошлину в указанной сумме следует взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 150, ст.ст. 110, 167 - 170, 176 АПК РФ, суд

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Дальневосточная торговая компания N 2“ (ИНН 2801123368) в пользу МУ “Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города Шимановска“ задолженность по арендной плате по договору от 15 октября 2007 г. N 55/07 за период с 19 августа 2007 года по 15 мая 2008 года в размере 59164 руб. 90 коп., задолженность по арендной плате по договору от 15 октября 2007 г. N 56/07 за период с 15 октября 2007 года по 15 мая 2008 года в размере 21885 руб. 21 коп., а всего 81050 руб. 11 коп.

В остальной части производство по делу прекратить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Дальневосточная торговая компания N 2“ (ИНН 2801123368) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 2931 руб. 50 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), либо в двухмесячный срок после вступления его в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.