Законы и бизнес в России

Решение Арбитражного суда Архангельской области от 15.04.2003 года по делу N А05-858/03-27/24 <По иску предпринимателя Нехлебаева к ООО “Центр“, предпринимателю Слезкиной о выселении ответчиков из занимаемых ими нежилых помещений> (вместе с определением суда, постановлениями апелляционной и кассационной инстанций)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 15 апреля 2003 г. по делу N А05-858/03-27/24

(извлечение)

<ПО ИСКУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ НЕХЛЕБАЕВА К ООО “ЦЕНТР“,

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ СЛЕЗКИНОЙ О ВЫСЕЛЕНИИ ОТВЕТЧИКОВ ИЗ

ЗАНИМАЕМЫХ ИМИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ>

Заявлено требование о выселении ответчиков из нежилых помещений площадью 96,4 и 78,3 кв. м в здании по ул. Речников, дом 25 в г. Архангельске.

Ответчики иск не признают по мотивам, изложенным в отзывах.

Изучив материалы дела, суд установил: 23 сентября 2002 года между ОАО “Беломорская сплавная контора“ и предпринимателем Нехлебаевым А.Н. заключен договор купли-продажи здания столовой с оборудованием по ул. Речников, дом 25 в городе Архангельске.

25 сентября 2002 года составлен акт приема-передачи проданного имущества.



2 октября 2002 года в Единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество внесена запись о государственной регистрации права собственности Нехлебаева А.Н. на здание по ул. Речников, 25.

Поскольку часть помещений здания площадью 96,4 кв. м и 78,3 кв. м заняты ООО “Центр“ и предпринимателем Слезкиной Т.Е., Нехлебаев А.Н. обратился в суд с настоящим иском об их выселении из занимаемых помещений.

В обоснование своих требований истец ссылается на статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Ответчик Слезкина Т.Е. иск не признает, при этом в отзыве на иск поясняет, что она не занимает спорных помещений, договор на аренду помещения площадью 78,3 кв. м в здании по ул. Речников, 25 заключался ею только один раз - в 2001 году. При этом помещение ей не передавалось, арендную плату за нее вносило ООО “Союз“. До 2001 года и в 2002 году договоры аренды оформлялись с ООО “Союз“.

ООО “Союз“ ссылается на законность владения спорными помещениями.

По мнению ответчика, ОАО “Беломорская сплавная контора“ незаконно включило здание по ул. Речников, 25 в уставный капитал при приватизации предприятия. Данное здание подлежало передаче в муниципальную собственность. При этом исключительное право на аренду помещений сроком не менее 15 лет принадлежит ООО “Союз“ как правопреемнику муниципального предприятия Исакогорский торг.

При этом ООО “Союз“ подтвердило, что Слезкина Т.Е. спорными помещениями не пользуется, ООО “Союз“ всегда было их единственным владельцем. Оформление договора аренды на Слезкину Т.Е. в 2001 году связано с минимизацией налогообложения, фактически помещения ею в аренду не принимались, оплату вносило ООО “Союз“.

При рассмотрении дела об истребовании имущества из чужого незаконного владения подлежат доказыванию наличие у истца права собственности на истребуемую вещь, утрата фактического владения вещью, возможность выделить ее из однородных вещей, нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика.

Право собственности Нехлебаева А.Н. на здание по ул. Речников, дом 25 подтверждено договором от 23 октября 2002 года и свидетельством о государственной регистрации права собственности от 2 октября 2002 года.

Помещениями площадью 96,4 и 78,3 кв. м в этом здании владеет ООО “Союз“, что подтверждено занесенным в протокол судебного заседания признанием ООО “Союз“.



Из материалов дела следует, что законные основания для владения спорным имуществом у ООО “Союз“ отсутствуют.

Как пояснил представитель ответчиков в судебных заседаниях, между ООО “Союз“ ОАО и “Беломорская сплавная контора“ ежегодно подписывались договоры аренды на помещения в здании по ул. Речников, 25. В 2001 году арендуемые помещения были разделены и подписаны два договора - с ООО “Союз“ и Слезкиной Т.Е.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года N 53, к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Договор аренды N 126 от 18 декабря 1996 года заключен на срок с 1 января по 31 декабря 1997 года.

Дополнительным соглашением от 18 марта 1998 года изменен (фактически продлен) срок действия договора: с 01.01.1998 по 31.12.1998.

Договоры N 122-а от 30 марта 2001 года между ОАО “Беломорская сплавная контора“ и ООО “Центр“ и N 123-а от 30 марта 2001 года между ОАО “Беломорская сплавная контора“ и Слезкиной Т.Е. заключены на срок с 1 января по 31 декабря 2001 года.

Срок действия этих договоров составляет ровно один год, поэтому данные договоры в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежали государственной регистрации.

Государственная регистрация договоров аренды не была произведена, в связи с чем они не могут считаться заключенными.

Договор N 88-а от 11 марта 2002 г. на аренду помещений в 2002 году был подписан ООО “Союз“ с протоколом разногласий. Разногласия, касающиеся предмета договора (площади арендуемых помещений) и срока его действия, урегулированы сторонами не были.

В соответствии с п. 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.

Таким образом, договор аренды на 2002 год считается незаключенным.

Следовательно, у ООО “Союз“ отсутствуют основанные на законе или договоре основания для владения помещениями в здании по ул. Речников, 25.

Доводы о необоснованном включении в уставный капитал ОАО “Беломорская сплавная контора“ здания по ул. Речников, 25 судом не принимаются, поскольку сделка по приватизации никем не оспорена и не признана недействительной.

При изложенных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении иска к ООО “Союз“.

В иске к предпринимателю Слезкиной Т.Е. суд отказывает.

Расходы по госпошлине относятся на ООО “Союз“.

Арбитражный суд, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Выселить ООО “Союз“ из нежилых помещений площадью 96,4 и 78,3 квадратного метра в здании по ул. Речников, дом 25 в городе Архангельске.

В иске к предпринимателю Слезкиной Т.Е. отказать.

Взыскать с ООО “Центр“ в пользу предпринимателя Нехлебаева Андрея Николаевича 1000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца после его принятия.

Судья

И.А.МАКАРЕВИЧ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 мая 2003 г. по делу N А05-858/03-27/24

(извлечение)

Сущность дела изложена в решении, принятом 15 апреля 2003 года.

При изготовлении решения в его описательной, мотивировочной и резолютивной частях допущены опечатки: вместо “ООО “Центр“ указано “ООО “Союз“.

Согласно ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе по заявлению лица, участвующего в деле, или по своей инициативе исправить допущенные описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

На основании изложенного суд полагает необходимым исправить допущенные опечатки.

Руководствуясь ст. 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

определил:

В описательной, мотивировочной и резолютивной частях решения вместо “ООО “Союз“ читать “ООО “Центр“.

Судья

И.А.МАКАРЕВИЧ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ

от 24 июля 2003 г. по делу N А05-858/03-27/24

(извлечение)

Истец обратился в арбитражный суд с требованием о выселении ответчиков ООО “Центр“ и Слезкиной Т.Е. из помещений общей площадью 174,7 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Архангельск, ул. Речников, д. 25.

Суд первой инстанции вынес решение от 15.04.2003, которым требование истца о выселении удовлетворил, выселив ООО “Центр“ из помещений указанной площади, в иске ко 2-му ответчику Слезкиной Т.Е. отказано.

Податель жалобы - ООО “Центр“ не согласился с решением арбитражного суда, в апелляционной жалобе просит оспариваемый судебный акт отменить, в удовлетворении иска отказать. В жалобе ссылается, во-первых, на то, что отсутствие государственной регистрации договоров аренды не имеет значения, поскольку ООО “Центр“ как правопреемник арендного предприятия “Исакогорский торг“ имел исключительное право аренды на 15 лет, во-вторых, по мнению подателя жалобы, истец неправомерно приобрел спорные помещения в собственность у ОАО “Беломорская сплавная контора“, поскольку последнее не имело право включать здание, в котором находятся спорные помещения в уставный капитал в процессе приватизации.

Истец, 2-й ответчик решение суда не оспорили, отзывы на жалобу не представили. Представитель истца в судебном заседании с доводами жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения.

2-й ответчик в судебное заседание, о времени и месте которого извещен надлежащим образом, не явился, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В соответствии с пунктом 5 статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Лица, участвующие в деле, возражения о проверке законности и обоснованности решения в полном объеме не заявили, поэтому суд апелляционной инстанции проверил решение в обжалуемой части.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, апелляционная инстанция считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец на основании договора купли-продажи от 23.09.2002 приобрел у ОАО “Беломорская сплавная контора“ здание столовой с оборудованием общей площадью 500,8 кв. м, расположенное в г. Архангельске, ул. Речников, д.25.

Переход права собственности зарегистрирован в Архангельском областном центре регистрации прав на недвижимое имущество, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись за N 29-01/01-48/2002-197 и истцу 02.10.2002 выдано свидетельство о праве собственности.

По утверждению истца, ответчики занимают часть помещений приобретенного в собственность здания общей площадью 174,7 кв. м без законных на то оснований, поскольку договоры аренды с ним как с новым собственником они заключать отказались, а о наличии обременений (правах аренды) истцу при покупке здания известно не было.

Из материалов дела следует, что в 1982 г. объединением “Двиносплав“ было построено, введено в эксплуатацию и принято на баланс здание столовой - магазина. С 1987 года часть помещений указанного здания на основании договоров аренды занимал Исакогорский торг, преобразованный впоследствии в ТОО “Коллективное предприятие “Центр“, правопреемником которого является ООО “Центр“. С 1992 года договоры заключались ежегодно с 1-м ответчиком на срок 1 год.

30.03.2001 между ОАО “Беломорская сплавная контора“ и ООО “Центр“ был подписан договор аренды N 122-а нежилых помещений площадью 96,4 кв. м на срок с 01.01.2001 по 31.12.2001 (листы дела 18 - 20). Также 30.03.2001 аналогичный договор аренды N 123-а помещений в здании столовой площадью 78,3 кв. м был подписан со Слезкиной Т.Е. на срок с 01.01.2001 по 31.12.2001 (листы дела 165 - 167). Тем не менее, по утверждению 2-го ответчика Слезкиной Т.Е., и это обстоятельство признает ООО “Центр“, все помещения фактически занимало для своей деятельности ООО “Центр“ и вносило арендную плату.

Указанные выше договоры аренды в нарушение п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса России в Архангельском областном центре регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрированы не были. В силу прямого указания Закона договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, при отсутствии регистрации договор аренды считать заключенным нельзя, поэтому нельзя говорить и о наличии законных оснований для пользования спорными помещениями.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса России собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Истец подтвердил свое право собственности на здание в целом. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Довод жалобы о том, что ООО “Центр“ имеет исключительное право на аренду спорных помещений, не принимается судом, поскольку наличие права не влияет на необходимость государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее 1 года.

Довод ООО “Центр“ о том, что здание столовой неправомерно было включено ОАО “Беломорская сплавная контора“ в план приватизации, был предметом рассмотрения суда первой инстанции. Доказательств, подтверждающих этот довод, ответчиком не представлено. Оснований считать, что здание столовой - магазина неправомерно было включено в план приватизации ОАО “Беломорская сплавная контора“, нет. Напротив, из письма комитета по управлению государственным имуществом Архангельской области от 20.12.2002 N 5237 следует, что здание столовой не вошло в перечень имущества, не вошедшего в уставный капитал акционерного общества.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции вне зависимости от доводов апелляционной жалобы проверил и установил, что судом первой инстанции не нарушены нормы процессуального права, нарушение которых является безусловным основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Резолютивная часть постановления принята в судебном заседании апелляционной инстанции 17 июля 2003 г. Мотивированное постановление изготовлено 24 июля 2003 г. Последняя из указанных дат является датой принятия постановления. Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Настоящее постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

Решение арбитражного суда от 15.04.2003 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО “Центр“ - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.А.ВОЛКОВ

Судьи

А.Х.ШАШКОВ

Е.И.БЕКАРОВА

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 октября 2003 г. по делу N А05-858/03-27/24

(извлечение)

Предприниматель Нехлебаев Андрей Николаевич (свидетельство о государственной регистрации от 29.01.2002 N 22775/К-4) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Центр“ (далее - ООО “Центр“) и предпринимателю Слезкиной Татьяне Егоровне (свидетельство о государственной регистрации от 30.12.96 серии Л N 2081) о выселении ответчиков из занимаемых ими нежилых помещений площадью 96,4 кв. м и 78,3 кв. м соответственно.

Решением от 15.04.2003 ООО “Центр“ выселено из помещений площадью 96,4 кв. м и 78,3 кв. м; в иске к предпринимателю Слезкиной Т.Е. отказано, поскольку фактически она не занимает помещения.

Постановлением апелляционной инстанции от 24.07.2003 решение от 15.04.2003 оставлено без изменения.

ООО “Центр“ в кассационной жалобе просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на следующее: спорное здание незаконно приватизировано открытым акционерным обществом “Беломорская сплавная контора“ (далее - ОАО “Беломорская сплавная контора“), продавшим данное имущество истцу; податель жалобы в соответствии с законодательством о приватизации имеет исключительное право на приобретение занимаемых помещений в собственность или долгосрочную аренду; суд необоснованно отказал в приостановлении производства по делу до рассмотрения арбитражным судом другого дела - о признании недействительной сделки купли-продажи здания.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель Нехлебаев А.Н. по договору купли-продажи от 23.09.2002 N 207 приобрел у ОАО “Беломорская сплавная контора“ здание столовой общей площадью 500,8 кв. м с оборудованием, расположенное по адресу: г. Архангельск, ул. Речников, д. 25. Переход права собственности к покупателю зарегистрирован учреждением юстиции 02.10.2002.

Здание столовой построено государственным объединением “Двиносплав“ хозяйственным способом и принято в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии от 01.04.82. ОАО “Беломорская сплавная контора“ стало собственником указанного здания в процессе приватизации имущества объединения.

ООО “Центр“, а ранее - его правопредшественник, занимало спорные нежилые помещения в указанном здании на основании договоров аренды, заключавшихся сначала с объединением “Двиносплав“, а затем - с ОАО “Беломорская сплавная контора“.

Исследовав и оценив надлежащим образом представленные сторонами документы, суд правомерно посчитал, что на момент заявления настоящего требования действующих договоров аренды между собственником имущества и ответчиками не имелось, доказательств наличия иных правовых оснований для занятия спорных помещений не представлено. Суд обоснованно признал договор от 11.03.2002 незаключенным в силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду несогласования сторонами предмета аренды, а договор от 30.03.2001 - в соответствии со статьей 651 того же Кодекса как не прошедший государственную регистрацию.

ОАО “Беломорская сплавная контора“, а после регистрации перехода права собственности - Нехлебаев А.Н. известили ответчиков о необходимости освободить помещения (том 1, листы дела 39, 122, 136, 137, 143).

При таких обстоятельствах суд правомерно в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил требование Нехлебаева А.Н. о выселении ООО “Центр“ из помещений площадью 96,4 кв. м и 78,3 кв. м, занимаемых им в принадлежащем истцу здании.

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание и служить основанием для отмены судебных актов. Сделка приватизации, в результате которой ОАО “Беломорская сплавная контора“ стало собственником здания, не оспорена, недействительной в установленном порядке не признана. Доказательств выкупа имущества муниципального предприятия и использования помещений по договору аренды с соответствующим комитетом по управлению имуществом ООО “Центр“ не представило. Краткосрочные договоры аренды, на основании которых ответчик занимал помещения, являются обычными гражданско-правовыми сделками, к которым законодательство о приватизации не применимо. Предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательных оснований для приостановления по ходатайству ООО “Центр“ производства по делу в связи с подачей им иска о признании недействительным договора купли-продажи между ОАО “Беломорская сплавная контора“ и Нехлебаевым А.Н. у суда не имелось.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что при вынесении обжалуемых судебных актов нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права допущено не было, выводы суда соответствуют материалам дела, в связи с чем оснований для отмены решения и постановления апелляционной инстанции нет.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

Решение от 15.04.2003 и постановление апелляционной инстанции от 24.07.2003 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-858/03-27/24 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Центр“ - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи

И.Л.ГРАЧЕВА

Г.М.РУДНИЦКИЙ