Законы и бизнес в России

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.06.2009 по делу N А76-436/2009-2-284 Иск о расторжении договора аренды, об обязании возвратить имущество оставлен без рассмотрения, поскольку истец не представил допустимых доказательств, свидетельствующих о выполнении ответчиком перепланировок и переоборудования объекта аренды.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2009 N 18АП-6675/2009 данное решение отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 25 июня 2009 г. по делу N А76-436/2009-2-284

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2009 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25 июня 2009 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Е.М. Мулинцева, при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Чернышевой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности Чебаркульского городского округа, ОГРН 1027401141130, ИНН 7420003663, к обществу с ограниченной ответственностью “Южуралтранс плюс“, ИНН 7453056212, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации Чебаркульского городского округа, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Челябинской области, Б.А.М., ИНН ***, А.Ю.С.; Н.Ю.С., ИНН ***, В.Е.В. о расторжении договора, об обязании возвратить имущество, о взыскании 171869 руб., при участии в судебном заседании: представителей истца - С.А.К. (постоянная доверенность N 8 от 12.03.2009 действительна по 31.12.2009, подписана заместителем главы городского округа по экономическому развитию и управлению муниципальной собственностью, начальником УМС Чебаркульского городского округа Ю.С.К., паспорт), представителей ответчика: И.В.Т., адвоката Челябинской области, зарегистрированного за N 74/809 (постоянная доверенность от 12.05.2009, удостоверение N 797 от 06.03.2003), Л.А.Р. (постоянная доверенность от 09.02.2009 действительна в течение года, подписана директором А.И.А., паспорт), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Б.А.М. (паспорт), представителя Н.Ю.С. - Б.А.М. (постоянная доверенность от 08.05.2009 удостоверена нотариально и зарегистрирована в реестре за N Д-347, паспорт),

установил:

истец, ссылаясь на существенное нарушение условий договора от 01.09.2002 N 82, статьи 421, 450, 614, 619 ГК РФ, предъявил к ответчику требования о досрочном расторжении договора; о передаче нежилого здания (торгово-бытовой комплекс), общей площадью 642,2 кв. м, номера по экспликации на плане с 1 по 38, сооружений (туалет, осмотровая эстакада, крытая посадочная площадка, инженерные сети), расположенных по адресу: г. Чебаркуль, ул. 1 Мая, 3-а, а также технического паспорта здания; о взыскании 239793 руб. 80 коп., в том числе: 205831 руб. 40 коп. - задолженности по арендной плате, 33962 руб. 40 коп. - пеней за период 2007 - 2008 годов.

До принятия судебного акта истец уменьшил размер исковых требований до 171869 руб., в том числе в части взыскания задолженности по арендной плате до 137906 руб. 60 коп. согласно произведенному расчету за 2007 и 2008 годы (т. 3, л. 23 - 26, т. 4, л. 81).


В соответствии со ст. 49 АПК РФ уменьшение размера исковых требований принято арбитражным судом.

Ответчик иск не признал, представил отзыв с дополнениями (т. 2, л. 9 - 12, т. 3, л. 91 - 92), заявил об истечении срока исковой давности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, не согласились с исковыми требованиями.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд считает, что иск удовлетворению не подлежит.

При подписании договора N 82 от 01.09.2002 (т. 1, л. 12 - 13), зарегистрированного в регистрирующем органе 21.07.2004, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) по результатам проведения закрытого конкурса 21.08.2002 (т. 1, л. 20 - 21) были согласованы условия предоставления на срок до 01.09.2012 года для оказания автотранспортных и торгово-сервисных услуг населению во временное владение и пользование нежилого здания (торгово-бытового комплекса) общей площадью 642,2 кв. м, номера по экспликации на плане с 1 по 38, сооружений (туалет, осмотровая эстакада, крытая посадочная площадка, инженерные сети), расположенных по адресу: г. Чебаркуль, ул. 1 Мая, 3-а (далее - Объект аренды), за плату в сумме 8333 руб. без НДС в месяц.


Истец передал указанный объект аренды с техпаспортом на здание ТБК (автовокзал) по акту приема-передачи от 04.09.2002, а ответчик принял его без замечаний (т. 1, л.д. 14, т. 3, л.д. 45).

В соответствии с условиями конкурса арендатор обязался сохранить все виды услуг, представляемых в торгово-бытовом комплексе: транспортных, стоматологических, парикмахерских, общественного питания; в течение шести месяцев со дня подписания договора без остановки работы автовокзала провести реконструкцию здания и привокзальной площади, привести их к международным стандартам, в том числе организации сервиса пассажиров, в установке связи с автобусами, обслуживающими пассажиров, вести круглосуточное обслуживание пассажиров; выделить средства на реконструкцию на сумму не менее 1000000 руб., в том числе: на благоустройство прилегающей территории - 400000 руб.; открыть торговую галерею на привокзальной площади (раздел 8 Договора).

Ответчик обязался не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя (п. 4.3 Договора), не выполнение арендатором указанных требований, являющихся существенными условиями договора в сроки, установленные соответствующими предписаниями и согласованные с арендодателем, влечет досрочное расторжение настоящего договора.

Решением Чебаркульского городского суда Челябинской области от 04.07.2008 по делу N 2-9/2008, оставленным без изменения определением Челябинского областного суда от 01.09.2008, признан недействительным договор купли-продажи от 06.10.2007 объекта аренды, отменена соответствующая запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-38/072/2006-473 от 17.11.2006 (т. 2, л. 13).

Согласно акту приема-передачи от 15.01.2009 вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции исполнено сторонами (т. 3, л.д. 46), о чем регистрирующий орган учинил соответствующую запись в едином государственном реестре прав, собственнику - МО “Чебаркульский городской округ“ выдано свидетельство серии 74АА 924698 от 20.01.2009 (т. 3, л. 30).


Истец, ссылаясь на проведение арендатором ремонтных работ (самовольной реконструкции), без согласия арендодателя и до заключения (регистрации) договора аренды и нарушение п. 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ, на основании ст. 421, 450, 619 Гражданского кодекса РФ предложил в письме от 06.11.2008 N 2708 (т. 1, л. 36) подписать соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 01.09.2002 N 82 (т. 1, л. 34).

Отказ арендатора, выраженный в письме N 193 от 17.11.2008 (т. 1, л. 37), на оферту со стороны арендодателя, а также неудовлетворение претензии от 30.07.2008 N 1882 с требованием погасить задолженность по арендной плате с учетом индекса потребительских цен, возникшую за период с 2006 года по состоянию на 31.07.2008, в сумме 356143 руб., в том числе пени в сумме 33962 руб. 40 коп. (т. 2, л. 109), послужили причинами обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, принимая во внимание на основании ст. 421 - 431, 432, 650, 654 Гражданского кодекса РФ условия договора, считает, что между сторонами заключен гражданско-правовой договор аренды помещения, поэтому к спорным правоотношениям подлежат применению условия договора, а также нормы параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса РФ, другими законами или договором.


Арбитражный суд при буквальном толковании абзаца 2 п. 4.9 Договора пришел к выводу о том, что стороны согласовали в качестве основания для досрочного расторжения договора невыполнение существенных условий договора в сроки, установленные предписаниями и согласованные с арендодателем.

Указанное условие соответствует ст. 619 Гражданского кодекса РФ, в силу с которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса РФ, официальное толкование Президиума ВАС РФ в информационном письме от 05.05.1997 N 14).

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (официальное толкование Президиума ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 N 66).

Истец в судебном заседании пояснил, что ответчик в течение шести месяцев со дня подписания договора (согласованные с арендодателем сроки: с 01.09.2002 по 01.03.2003) не выполнил существенное условие договора: не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя (п. 4.3 Договора).

В материалах дела отсутствуют достоверные доказательства, подтверждающие факт наличия в спорный период с 01.09.2002 по 01.03.2003 неисполнения (нарушения) арендатором существенных условий договора, предусмотренных п. 4.3 Договора, а также направления в адрес ответчика со стороны арендодателя требования (предписания) об устранении соответствующих нарушений в разумный срок (ст. 314 Гражданского кодекса РФ).


Истец не представил допустимых доказательств, свидетельствующих о выполнении ответчиком перепланировок и переоборудования объекта аренды.

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает, что доводы истца несостоятельны, исковые требования о досрочном расторжении договора необоснованны и удовлетворению не подлежат.

Арбитражный суд на основании ст. 199 Гражданского кодекса РФ принимает во внимание обоснованное заявление ответчика об истечении трехлетнего срока исковой давности, исчисляемого с 01.03.2003, в отношении защиты права истца, основанного на обстоятельствах, возникших в течение шести месяцев с момента подписания договора от 01.09.2002.

Поскольку отсутствуют основания для досрочного расторжения договора аренды, поэтому требование истца о передаче нежилого здания (торгово-бытовой комплекс), общей площадью 642,2 кв. м, номера по экспликации на плане с 1 по 38, сооружений (туалет, осмотровая эстакада, крытая посадочная площадка, инженерные сети), расположенных по адресу: г. Чебаркуль, ул. 1 Мая, 3-а, а также технического паспорта здания является необоснованным, подлежит оставлению без удовлетворения.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (существенное условие по смыслу ст. 654 Гражданского кодекса РФ).

Сумма арендной платы за все арендуемое имущество составляет 10000 руб. в месяц с НДС - 1667 руб. (п. 2.1 Договора), перечисляется ежемесячно - не позднее 1 числа месяца, следующего за отчетным (п. 2.2 Договора).

В соответствии с п. 2.3 Договора предусмотрено, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлением главы города, при этом истец обязался извещать арендатора об изменении ставок арендной платы не позднее, чем за 1 месяц до их изменения.

В случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 2.4 Договора).

В материалах дела отсутствуют уведомления арендодателя, в том числе: прежнего собственника - А.Ю.С. (покупателя по недействительной сделки от 06.10.2006), с доказательствами их направления арендатору об изменении размера арендной платы не позднее, чем за 1 месяц до спорного периода с 2007 года по 2008 год; а также доказательства, свидетельствующие о нарушении срока со стороны арендатора внесения арендных платежей.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании 171869 руб., в том числе: 33962 руб. 40 коп. пеней, являются неправомерными, поэтому иск в этой части удовлетворению не подлежит.


При цене иска 171869 руб. и одновременно предъявленных двух неимущественных требований размер государственной пошлины, определенный в соответствии со ст. 333.21, 333.22 Налогового кодекса РФ из расчета (3500 + 2 % x 71869 + 2000 x 2), составил 8937 руб. 38 коп.

Истец платежным поручением N 39737 от 26.12.2008 (т. 1, л. 11) перечислил в доход федерального бюджета 8295 руб. 88 коп. государственной пошлины, недоимка обязательного сбора по состоянию на 14.01.2009 (до предоставления льготы органу местного самоуправления в соответствии со ст. 333.37 НК РФ) из расчета (8937,38 - 8295,88) составила всего 641 руб. 50 коп., которая подлежит взысканию с истца, плательщика в силу ст. 333.16 - 333.17 НК РФ, в доход федерального бюджета.

При принятии настоящего решения в судебном заседании допущена арифметическая ошибка, которая повлекла технические ошибки при изготовлении второго абзаца резолютивной части решения, которые подлежат исправлению по правилам ст. 179 АПК РФ без изменения содержания судебного акта, в том числе: неверно указано: “Возвратить из федерального бюджета 3358 (три тысячи триста пятьдесят восемь) руб. 50 коп. переплаты государственной пошлины согласно платежному поручению 39737 от 26.12.2008 ее плательщику - УФК по Челябинской области (ФУ Чебаркульского городского округа, УМС), ИНН 7420003663“, вместо правильного: “Взыскать в доход федерального бюджета 641 (шестьсот сорок один) руб. 50 коп. государственной пошлины с истца - Управления муниципальной собственности Чебаркульского городского округа, ОГРН 1027401141130, ИНН 7420003663, место нахождения юридического лица: 456440, Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Ленина, 13-а за счет казны МО Чебаркульского городского округа“.

Руководствуясь ст. 102 - 110, 167 - 170, 171, 173, 176 и 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск оставить без удовлетворения.

Взыскать в доход федерального бюджета 641 (шестьсот сорок один) руб. 50 коп. государственной пошлины с истца - Управления муниципальной собственности Чебаркульского городского округа, ОГРН 1027401141130, ИНН 7420003663, место нахождения юридического лица: 456440, Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Ленина, 13-а за счет казны МО Чебаркульского городского округа.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме в апелляционную инстанцию - в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в кассационную инстанцию - в Федеральный арбитражный суд Уральского округа путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела в апелляционной инстанции можно получить на Интернет-сайте http://www.18aas.arbitr.ru. Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела в кассационной инстанции можно получить на Интернет-сайте http://www.fasuo.arbitr.ru.


Судья

Е.М.МУЛИНЦЕВА