Законы и бизнес в России

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2009 по делу N А76-7430/2009-65-15 Исковые требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности и обязании сноса самовольной постройки удовлетворены, поскольку существование зарегистрированного права общества на объекты незавершенного строительства нарушает права истца по распоряжению земельными участками в соответствии с существующей планировкой застройки территории и исполнению функций в области градостроительной деятельности.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 24 июня 2009 г. по делу N А76-7430/2009-65-15

Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2009 года.

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2009 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Воронов В.П.

при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Муниципального образования “Копейский городской округ“ в лице Администрации Копейского городского округа, г. Копейск, Челябинской области

к обществу с ограниченной ответственностью “Фирма “Транзит-Экспресс“, г. Челябинск

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.


о признании недействительным зарегистрированного права собственности и обязании сноса самовольной постройки,

при участии в заседании представителей:

истца - З.А.Ф., по доверенности от 24.11.2008; паспорт;

К.С.Ф., по доверенности от 23.12.2008, N 38; паспорт;

установил:


муниципальное образование “Копейский городской округ“ в лице Администрации Копейского городского округа, г. Копейск, Челябинской области, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью “Фирма “Транзит-Экспресс“, г. Челябинск (далее - ООО “Фирма “Транзит-Экспресс“) о признании недействительным зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект, площадью 205,7 кв. м условный номер 74-74-30/003/2006-445, расположенный на земельном участке по адресу: Челябинская область, г. Копейск, р.п. Железнодорожный, ул. Онежская, 1 и обязании сноса самовольной постройки.

Свои требования истец основывает на том, что ответчиком в нарушение положений Градостроительного кодекса РФ начато строительство, а затем зарегистрировано права собственности на объект незавершенный строительством в отсутствие разрешения на строительство; право собственности ответчика на объект незавершенный строительством зарегистрировано в отсутствие необходимых правоустанавливающих документов и в отсутствие необходимости совершать сделки с такими объектами, в связи с чем является недействительным, а регистрационные записи о праве собственности не могут быть сохранены. Истец считает, что государственная регистрация права собственности ответчика на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, принадлежащем истцу, нарушает его права, а именно ограничивает право по распоряжению земельными участками, обремененными объектами недвижимости, а также порождает обязанность истца передать ответчику земельные участки, необходимые для обслуживания и эксплуатации недвижимого имущества; каких-либо действий по завершению строительства спорных объектов ответчик не предпринимает. Таким образом, истец лишен возможности предоставить земельные участки добросовестным застройщикам с целью их своевременного освоения.

Правовым основанием требований истец указывает ст.ст. 12, 222, 304 ГК РФ, ст. 2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.04.2008 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (л.д. 1 - 4, т. 1).

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора (л.д. 64, т. 2) своего представителя в судебное заседание не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика, по правилам, предусмотренным ст. 123, 156 АПК РФ.


В представленном в материалы дела письменном отзыве (л.д. 65, т. 2) ответчик исковые требования не признает, считает, что в соответствии с п. 4 ст. 25.3 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ для регистрации объектов незавершенных строительством на момент регистрации в 2008 году разрешение на строительство не требовалось, регистрация произведена в соответствии с нормами федерального закона о регистрации; отсутствие разрешения на строительство не может являться основанием для признания недействительным зарегистрированного права собственности.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора (л.д. 64, т. 2) своего представителя в судебное заседание не направило. Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьего лица, по правилам, предусмотренным ст. 123, 156 АПК РФ. В представленном письменном мнении по делу (л.д. 32 - 33) пояснило, что 17.03.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области проведена государственная регистрация права собственности ООО фирма “Транзит-Экспресс“ на объект незавершенного строительства, площадью 205,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Копейск, р.п. Железнодорожный, ул. Онежская, 1. Основаниями для проведения данной государственной регистрации являлись: договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15.04.2005 и Постановление ФАС УО от 12.03.2008 по делу N А76-2052/2007. При этом, ООО фирма “Транзит-Экспресс“ было отказано в государственной регистрации на спорные объекты недвижимости, поскольку не были представлены документы, необходимые в соответствии с ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ для государственной регистрации прав. Решение об отказе было признано незаконным решением Арбитражного суда Челябинской области от и Постановлением ФАС УрФО, суд обязал Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости за ООО фирма “Транзит-Экспресс“. Третье лицо также пояснило, что в случае удовлетворения исковых требований государственная регистрация права собственности ООО фирма “Транзит-Экспресс“ на указанные объекты недвижимого имущества будет погашена на основании вступившего в законную силу решения суда (л.д. 32 - 33, т. 2).

Исследовав представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. При этом суд исходит из следующих обстоятельств.

Как установлено в судебном заседании, распоряжением Главы г. Копейска Челябинской области от 18.01.2002 г. N 26-р утвержден акт выбора земельного участка от 18.10.2001 ориентировочной площадью 60 га, расположенного южнее Копейского шоссе, и разрешено ООО фирма “Транзит-Экспресс“ ведение проектно-изыскательских работ по строительству автокемпинга (магазин, гостиница, кафе-бар, предприятий по ремонту и обслуживанию автомобилей, АЗС) и квартала индивидуальных жилых домов (л.д. 21 - 25, т. 1).

Распоряжением Главы г. Копейска Челябинской области от 30.07.2003 N 1277-р (л.д. 26, т. 1) ООО фирма “Транзит-Экспресс“ разрешено ведение подготовительных работ по размещению придорожного комплекса и кварталов индивидуальной застройки на земельном участке, расположенном на землях поселений г. Копейска, южнее Копейского шоссе и западней автодороги в р.п. Железнодорожный, а также возложена обязанность по ведению подготовительных работ в соответствии с согласованным эскизным проектом, по представлению проектной документации в полном объеме на рассмотрение и согласованию градостроительному совету, и по оформлению на основании согласованной проектной документации землеотводных документов и разрешения на строительство в установленном порядке.


На основании распоряжения Главы г. Копейска от 04.02.2005 N 228-р между МУ “Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Копейска“ (арендодатель) и ООО фирма “Транзит-Экспресс“ (арендатор) 15.04.2005 г. заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 356/191/05. По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселения, общей площадью 1920 кв. м, с кадастровым номером 74:30:05 01 001:0038, находящийся по адресу: г. Копейск, ул. Онежская, 1, для использования в целях строительства жилого дома, сроком с 04.02.2005 г. по 04.01.2006 г. (л.д. 12 - 14, 27 т. 1).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 17.03.2009 зарегистрировано право собственности ООО фирма “Транзит-Экспресс“ на следующие на объект незавершенного строительства площадью 205,7 кв. м, находящийся по адресу: г. Копейск, ул. Онежская, 1;

Факт регистрации объектов недвижимости подтвержден копиями материалов регистрационного дела на данный объект (л.д. 119 - 150, т. 1, 1 - 11, 13 - 31, 35 - 53 т. 2), а также выпиской из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.03.2009 (л.д. 28, т. 1).

В силу ст. 2 Федерального закона N 22-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица, с приложением документов, необходимых для ее проведения.


Согласно ч. 4 ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (в редакции от 31.12.2005, действовавшей в момент подачи заявки на регистрацию права собственности ответчиком) в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся объектом индивидуального жилищного строительства, предоставление проектной документации не требуется.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ “Об архитектурной деятельности в РФ“, а также в силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, получение разрешения на строительство.

В соответствии с п. 5 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселений, относится к ведению муниципальных образований.

Согласно п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы перечисленные в настоящем пункте.

Пунктом 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ определено, что застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного по форме, установленной нормативно-правовым актом субъекта РФ.

В силу п. 15 ст. 46 Устава муниципального образования “Копейский городской округ“ администрация Копейского городского округа наделена полномочиями по выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства.

Как следует из материалов регистрационного дела, сведений представленных истцом и не отрицается ответчиком разрешение на строительство, по установленной форме, им не было получено и соответственно на регистрацию права собственности на объекты незавершенного строительства не представлено.

Таким образом, при отсутствии необходимых для регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства документов (разрешение на строительство) зарегистрированное право собственности ответчика является недействительным.

То обстоятельство, что ответчику первоначально было отказано в регистрации прав на объекты незавершенного строительства, и впоследствии регистрация была произведена на основании решения суда (Постановления ФАС Уральского округа N Ф09-1325/08-С6) не меняет правового (юридического) основания для признания недействительным зарегистрированного права, поскольку в перечне документов, представленных на государственную регистрацию права, разрешение на строительство отсутствовало. Подобный факт (отсутствие разрешения на строительство) не являлся предметом исследования в рамках дела N Ф09-1325/08-С6, поскольку не являлся основанием для отказа в государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства (л.д. 48 - 53, т. 2).

Судом учтено, что документы на регистрацию истцом были поданы в Копейский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 13.03.2006, в период действия редакции ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (31.12.2005), предусматривающей необходимость предоставления в регистрационный орган разрешения на строительство в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.


Судом также отмечается, что ст. 25.3 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ предусмотрен упрощенный порядок регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства для граждан, но не для юридических лиц, что следует из норм, установленных п. 1, 4 ст. 25.3 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Кроме того, в соответствии с выпиской из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, содержащихся в материалах регистрационного дела (л.д. 6, т. 2), объект указан как нежилой. Материалы регистрационного дела не содержат сведений о регистрации объекта незавершенного строительством как индивидуального жилого дома. Доказательств того, что незавершенный строительством объект строился именно как индивидуальный жилой дом в материалы дела ответчиком не представлено (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном Законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.

В силу ст. 24 Федерального закона “Об архитектурной деятельности в РФ“ самовольная постройка квалифицируется как осуществление строительства архитектурного объекта без разрешения на строительство или с нарушением утвержденной градостроительной документации.

Поскольку ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ не представлены в материалы дела документы, подтверждающие получение разрешение на строительство либо утвержденную градостроительную документацию (проект строительства), то объекты незавершенного строительства имеют признаки самовольной постройки.

В соответствии с ч. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Администрация Копейского городского округа обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, поскольку в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ (п. 5 ч. 3 ст. 8) администрация муниципального образования является органом, который выдает разрешение на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, а в соответствии с Федеральным законом “Об общих принципах организации местного самоуправления“ (п. 26 ч. 1 ст. 16) к вопросам местного значения городского округа относится утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.

В соответствии со ст. 16 Земельного кодекса РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Согласно абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса РФ“ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Статьей 44 Устава муниципального образования “Копейский городской округ“ установлено, что администрация Копейского городского округа является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, наделенным настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления городского округа федеральными законами и законами области.


Существование зарегистрированного права ООО фирма “Транзит-Экспресс“ на объекты незавершенного строительства нарушает права истца по распоряжению земельными участками в соответствии с существующей планировкой застройки территории и исполнению функций в области градостроительной деятельности, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Истцом при подаче искового заявления оплачена государственная пошлина в сумме 7000 руб., в том числе 1000 руб. за рассмотрение заявления об обеспечении иска (л.д. 9 - 11, т. 1).

Поскольку истец является органом местного самоуправления, в силу п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ он освобожден от уплаты государственной пошлины, уплаченная госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

В связи с удовлетворением исковых требований, судебные расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика в с соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, ч. 2 ст. 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности Общества с ограниченной ответственностью “Фирма “Транзит-Экспресс“, ОГРН 1027402707518, г. Челябинск на объект незавершенный строительством, площадью 205,7 кв. м на земельном участке по адресу: г. Копейск, р. п. Железнодорожный, ул. Онежская, 1 (запись регистрации в ЕГРП N 74-74-30/003/2006-445).

Обязать Общество с ограниченной ответственностью “Фирма “Транзит-Экспресс“, ОГРН 1027402707518, г. Челябинск снести: самовольную постройку - объект незавершенный строительством площадью 205,7 кв. м на земельном участке по адресу: г. Копейск, р. п. Железнодорожный, ул. Онежская, 1.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Фирма “Транзит-Экспресс“, ОГРН 1027402707518, г. Челябинск в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 5000 руб.


Возвратить Администрации Копейского городского округа из федерального бюджета уплаченную госпошлину в сумме 7000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья

В.П.ВОРОНОВ