Законы и бизнес в России

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2007 по делу N А76-9773/2006-6-347 Исковое заявление о расторжении договора аренды, выселении ответчика из нежилого помещения оставлено без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 февраля 2007 г. Дело N А76-9773/2006-6-347

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Башариной Л.Ф., Хасановой М.Т., при ведении протокола секретарем судебного заседания Шамсутдиновой М.Ж., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества “Челябинсккнига“ на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.12.2006 по делу N А76-9773/2006-6-347 (судья Валиев В.Р.), при участии: от истца - Усольцевой М.Н. (доверенность от 27.12.2006), от ответчика - Ульянского М.В. (доверенность от 16.02.2007),

установил:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИЗО) обратился с иском к государственному унитарному предприятию “Челябинсккнига“ (далее - ГУП “Челябинсккнига“) о
расторжении договора аренды, выселении ответчика из нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате в размере 248059 руб. 79 коп., неустойки в размере 82067 руб. 54 коп.

По ходатайству истца судом была произведена замена ответчика правопреемником - открытым акционерным обществом “Челябинсккнига“ (далее - ОАО “Челябинсккнига“) в связи с реорганизацией ГУП “Челябинсккнига“.

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 148886 руб. 24 коп., неустойку в размере 324854 руб. 23 коп. (л.д. 66). Остальные требования оставлены без изменения.

Решением суда от 29.12.2006 исковые требования в части расторжения договора, выселения ответчика, взыскания задолженности по арендной плате удовлетворены. Размер неустойки уменьшен судом с учетом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 148886 руб. 24 коп.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что факт нарушения сроков внесения арендных платежей не подтвержден материалами дела, расчет истца не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Представитель истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, указывая на то, что имелись условия для расторжения договора в порядке ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в судебном порядке, задолженность по арендным платежам имелась.

Проверив законность судебного акта в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение от 29.12.2006 подлежит отмене в части расторжения договора и выселении по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.11.2004 Комитет (арендодатель) и ГУП “Челябинсккнига“ (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 403
кв. м, расположенных по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, сроком с 01.01.2004 до 30.12.2004 (л.д. 6 - 8).

Указанные помещения являются муниципальной собственностью на основании приказа Комитета по управлению имуществом города Челябинска от 20.09.1995 N 1023 о включении объектов в реестр муниципальной собственности города (л.д. 17 - 19).

По окончании срока действия договора арендатор продолжал пользоваться помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в силу ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет считать его заключенным на неопределенный срок.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей КУИЗО за год до обращения в суд (06.06.2005) направил в адрес ГУП “Челябинсккнига“ уведомление о расторжении договора и погашении задолженности (л.д. 9).

Поскольку ответчик арендуемые помещения на день подачи искового заявления (май 2006 г.) не освободил, задолженность не погасил, истец обратился с данным иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что материалами дела подтверждается несвоевременное внесение арендатором платежей и наличие условий для расторжения договора в судебном порядке.

Вывод суда о правомерности требований о взыскании задолженности по арендной плате является правильным, поскольку факт наличия долга в размере 148886 руб. 24 коп. на день обращения с иском нашел свое достаточное подтверждение в материалах дела. Оспаривание ответчиком суммы долга в части 110000 руб. неосновательно, поскольку доказательств получения истцом указанной суммы в соответствии с п. 5.1 договора аренды NN-4-21114 на день вынесения обжалуемого решения не представлено.

При удовлетворении требований о взыскании пени суд правомерно применил ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что пени, заявленные к взысканию истцом, явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства.

Однако вывод суда о наличии на день вынесения
решения условий для расторжения договора аренды ошибочен, поскольку не учтено то обстоятельство, что истцом, основывающим свои требования на ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением условий договора аренды.

Установлено, что срок действия договора аренды N 4-2114 от 09.11.2004 истек 30.12.2004, но поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст.ст. 610, ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

КУИЗО обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды от 09.11.2004 N 4-2114 на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора об оплате. Указанной нормой предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п. 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). Письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

В качестве доказательств, подтверждающих факт извещения ГУП “Челябинсккнига“ о расторжении договора аренды от 09.11.2004 N 4-2114, Комитет представил письмо от 06.06.2005 N
4189 о расторжении договора и уплате задолженности и квитанцию об отправке заказного письма от 06.06.2005 N 05268 (л.д. 8).

Представленная истцом копия почтовой квитанции при наличии утверждении ответчика о неполучении названного письма не являются надлежащим уведомлением другой стороны.

Иных доказательств получения ГУП “Челябинсккнига“ письма от 06.06.2005 N 4189 (вручение под расписку, направление заказным письмом с уведомлением о вручении) КУИЗО не представил.

Более того, данное письмо нельзя оценивать как предупреждение о прекращении договорных отношений, поскольку оно было направлено за год до обращения с данным иском. После направления предупреждения от 06.06.2005 правоотношения сторон по договору аренды N 4-2114 от 09.11.2004 продолжались, о чем свидетельствуют действия сторон по перечислению арендных платежей и их приему (л.д. 59, 81 - 91, 98 - 111).

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие соблюдение истцом требований ч. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, иск КУИЗО в данной части подлежит оставлению без рассмотрения.

Поскольку договор аренды от 09.11.2004 N 4-2114 возобновлен на неопределенный срок, действие его в установленном законом порядке не прекращено, договор аренды является действующим, в связи с чем оснований для удовлетворения требования о выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного
по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 30, не имеется. В удовлетворении данного требования следует отказать.

Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе подлежит распределению в соответствии с правилами ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

постановил:

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.12.2006 по делу N А76-9773/2006-6-347 в части расторжения договора аренды от 09.11.2004 N 4/2114 отменить. Иск оставить без рассмотрения.

В части требований о выселении открытого акционерного общества “Челябинсккнига“ из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 30, в иске отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с открытого акционерного общества “Челябинсккнига“ в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 10974 руб. 81 коп.

Возвратить открытому акционерному обществу “Челябинсккнига“ из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по апелляционной жалобе по платежному поручению от 25.01.2007 N 98 в размере 6717 руб. 10 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Уральского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.В.СОКОЛОВА

Судьи

Л.Ф.БАШАРИНА

М.Т.ХАСАНОВА