Законы и бизнес в России

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 11.09.2009 по делу N А79-4595/2009 <Об отказе в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды>

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 11 сентября 2009 г. по делу N А79-4595/2009

Резолютивная часть решения объявлена 04.09.2009.

Полный текст решения изготовлен 11.09.2009.

Арбитражный суд в составе: судьи,

при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

открытого акционерного общества “Газпромбанк“, г. Москва,

к обществу с ограниченной ответственностью “Торговая Компания “Выбор“, г. Чебоксары,

о признании недействительным части договора аренды,

при участии:

от истца - С. по доверенности от 16.01.2009 N Д-10/16, К. по доверенности от 13.04.2009 N 21-01/371015,

от ответчика - Ш., директора общества, Х. по доверенности от 18.05.2009,

установил:

открытое акционерное общество “Газпромбанк“ обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Торговая Компания “Выбор“
(далее - ООО “ТК “Выбор“) о признании недействительным договора аренды от 01.12.2007 N 96 в части: пунктов 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4, 2.2.14, первого предложения пункта 2.4.3 договора, второго предложения пункта 3.3.

Иск мотивирован следующим.

Сторонами заключен договор от 01.12.2007 N 96 аренды помещений общей площадью 457,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Чебоксары, пр-т Ленина, д. 2. Договор аренды зарегистрирован в УФРС по Чувашской Республике 03.03.2008. Помещения фактически переданы в аренду 01.12.2007 по акту приема-передачи.

Ответчик получил от истца проект перепланировки и переоборудования арендуемых помещений (письма от 18.06.2008 N 13-3/413, от 02.02.2009 N 2), однако до настоящего времени не согласовал документы и не предпринял никаких действий, направленных на оказание содействия арендатору в оформлении документации на перепланировку и переоборудование в соответствии с условиями договора (пункты 2.2.2, 2.2.4 и 2.4.3 договора), несмотря на то, что ответчик обязался согласовывать представленную документацию в течение 5 рабочих дней (пункт 2.4.3 договора).

Действия ответчика следует признать недобросовестными, так как ответчик настаивал на том, чтобы ОАО “Газпромбанк“ включил в том 5 “Силовое оборудование и электроснабжение“ рабочего проекта раздел наружного энергоснабжения от ТП (трансформаторной подстанции) до ВРУ (вводно-распределительного устройства) и наружного контура заземления. Указанные требования были необоснованны в связи со следующим.

ОАО “Газпромбанк“ неоднократно письменно запрашивал у ответчика соответствующую техническую документацию в целях определения возможности проведения работ по наружному электроснабжению (внешние сети) (письмо N АП-13.8/2163 от 30.03.2009). Ответчик предоставил истцу для выполнения проекта электроснабжения арендуемых помещений технические условия N 37П-75 от 24.02.2004, на присоединение к электрической сети помещений бывшего кафе “Чувашия“ под Выставочно-торговый комплекс ООО ТК “Выбор“ по пр. Ленина, д. 2, в пределах
ранее установленных мощностей на 100 кВт. Однако срок действия предоставленных арендодателем технических условий N 37П-75 от 24.02.2004 истек 24.02.2005. Соответственно, в настоящее время ответчик не имеет действующих технических условий на присоединение принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, в котором расположены арендуемые ОАО “Газпромбанк“ помещения, к электрической сети. Вместе с тем, согласно пункту 2.1.11 договора аренды арендодатель обязался предоставить арендатору энергоснабжение единовременной мощностью не менее 50 кВт для целевого использования помещений в соответствии с пунктом 1.3 договора (размещение филиала и иных структурных подразделений банка).

Филиал Банка в г. Чебоксары зарегистрирован Банком России 26.12.2008. Однако в связи с многочисленными препятствиями арендодателя (несогласование проектной документации, отключение помещения филиала от электроснабжения, водоснабжения и канализации, что подтверждается письмом ООО “ТК “Выбор“ от 10.03.2009 N 29, актом об отключении от 11.03.2009 N 001/2009 и письмом ГПБ (ОАО) от 11.03.2009 N 107-107/2009) у филиала отсутствовала техническая возможность приступить к осуществлению коммерческой деятельности. В целях организации надлежащей работы филиала Банк был вынужден понести дополнительные, не предусмотренные условиями договора аренды, расходы по организации внешнего электроснабжения.

Кроме того, согласно “Правилам пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации“, утвержденными, постановлением Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1999 г. N 167, ОАО “Газпромбанк“ не имеет возможности заключить договор на водоснабжение с ОАО “Водоканал“.

Также в силу технических условий ОАО “Газпромбанк“ не имеет возможности заключить договор на теплоснабжение с ОАО “Волгателеком“.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Поскольку приведенные обстоятельства
свидетельствуют о наличии факта злоупотребления правом со стороны ответчика, выразившегося в заключении договора аренды на указанных условиях, на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса РФ истец просит недействительным договор аренды от 01.12.2007 N 96 в части: пунктов 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4, 2.2.14, первого предложения пункта 2.4.3 договора, второго предложения пункта 3.3.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представители ответчика иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему. Истец, по мнению ответчика, не доказал обоснованность заявленных требований, а также факта злоупотребления правом со стороны ответчика. Истец пропустил срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной. Более подробно возражения ответчика изложены в отзыве и дополнениях к нему.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

01.12.2007 между ООО “ТК “Выбор“ (арендодатель) и ОАО “Газпромбанк“ (арендатор) заключен договор аренды N 96, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, кадастровый номер 21-21-01/050/2005-173, общей площадью 457,6 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Чебоксары, пр. Ленина, д. 2, индивидуализированные в приложениях N 1 и N 2 к договору.

Помещения переданы арендатору по акту 01.12.2007 (приложение N 3 к договору).

Ссылаясь на злоупотребление правом со стороны ответчика, а также на нормы пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит признать договор недействительным в части подпунктов 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4, 2.2.14, первого предложения подпункта 2.4.3 договора, второго предложения пункта 3.3.

Исходя из заявленных оснований исковых требований,
довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной суд отклоняет.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1). Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпункты 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4 и 2.2.14 договора аренды содержат обязанности арендатора, связанные с исполнением данного договора.

Согласно подпункту 2.2.2 договора арендатор обязуется не позднее шести месяцев с момента подписания договора предоставить арендатору согласованный проект перепланировки, переоборудования нежилых помещений, осуществить комплекс строительных и инженерно-технических работ в соответствии с проектом, по окончанию работ письменно известить об этом арендодателя.

В подпункте 2.2.3 договора стороны согласовали условие о том, что арендатор в течение шести месяцев от даты государственной регистрации договора обязан заключить с соответствующими коммунальными и городскими службами самостоятельные договоры на
предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг (теплоснабжение, водоснабжение холодное и горячее, водоотведение, вывоз мусора, канализация, электроснабжение, уборка прилегающей территории, услуги телефонной связи).

Из подпункта 2.2.4 следует, что арендатор обязан получать письменное согласие арендодателя на осуществление любых неотделимых улучшений в арендованное имущество, с возмещением стоимости или без такового по согласованию сторон.

Подпункт 2.2.14 договора предусматривает обязанность арендатора после прекращения действия договора в течение трех рабочих дней передать арендодателю помещения по акту, подписанному сторонами, в том состоянии, в котором он его принял, с учетом нормального износа, в том числе перепланировок и неотделимых улучшений без возвращения стоимости. Одновременно с передачей помещений арендатор по акту приема-передачи передает арендодателю ключи от всех дверных замков помещений.

В первом предложении подпункта 2.4.3 указано, что в целях размещения в нежилых помещениях филиала банка, арендатор за свой счет осуществляет перепланировку, переоборудование помещений, разработку и согласование проектной документации, а также получает разрешения на переоборудование и ввод в эксплуатацию помещений в установленном порядке.

Второе предложение пункта 3.3 предполагает обязанность арендатора самостоятельно в течение шести месяцев с момента государственной регистрации договора, заключить договоры с организациями, предоставляющими соответствующие услуги, и своевременно оплачивать такие услуги в соответствии с заключенным договорами.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Оценив оспариваемые положения договора аренды, суд не усматривает несоответствия их действующему законодательству.

Право аренды, будучи правом временного пользования имуществом, сопровождается определенными обязанностями управомоченной стороны в отношении объекта имущественного найма. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном
состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Оспариваемые положения договора не противоречат нормам, приведенным в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

Не противоречат оспариваемые положения договора и статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей понятие договора, а также общим принципам гражданского законодательства.

Доказательств, подтверждающих, что при заключении договора аренды его стороны действовали помимо своей воли и своего интереса, в деле не имеется.

Претензии арендатора, при их наличии, связанные с невозможностью исполнения им оспариваемых положений договора, могут быть разрешены в соответствии с нормами статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, из предмета и основания иска, а также из материалов дела не усматривается, на защиту какого нарушенного права истца направлено заявленное требование и какое его право будет восстановлено в результате удовлетворения иска.

Таким образом, истец не доказал, что оспариваемые положения договора не соответствуют требованиям закона или иным нормативным правовым актам, следовательно, не имеется оснований для признания их недействительными.

Ссылка истца на злоупотребление ответчиком правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), не может быть принята во внимание в рамках настоящего дела, поскольку законом предусмотрены специальные последствия несоблюдения пределов осуществления гражданских прав (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый
арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.