Законы и бизнес в России

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.06.2008 по делу N А79-2342/2008 <Об отказе в удовлетворении иска о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости незаключенным>

Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 19.12.2008 по делу N А79-2342/2008 данное решение и Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2008 оставлены без изменения.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2008 по делу N А79-2342/2008 данное решение оставлено без изменения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 9 июня 2008 г. по делу N А79-2342/2008

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2008 года.

Судья Арбитражного суда Чувашской Республики,

при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью “Стаклер“,

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Б.Хмельницкого, 65

к обществу с ограниченной ответственностью “Автотайм“,

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр. Лапсарский, 27

о признании предварительного договора незаключенным,

при
участии:

от истца: А. по доверенности от 04 апреля 2008 года,

от ответчика: генерального директора К. и представителя В. по доверенности N 02 от 21 февраля 2008 года,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “Стаклер“ (далее истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Автотайм“ (далее ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 13 марта 2007 года незаключенным.

Исковые требования мотивированы следующим. 13 февраля 2008 года в адрес истца поступило письмо от ответчика с требованием исполнить предварительный договор, подписанный сторонами 13 марта 2007 года. Истец, полагая, что предварительный договор не содержит в себе сведений, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, следовательно, заключен с нарушением требований статей 429, 432, 549 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с иском о признании его незаключенным.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что сторонами предварительный договор купли-продажи недвижимости не был заключен, поскольку в нем отсутствуют основные условия договора купли-продажи недвижимости, предусмотренные статьями 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть сведения идентифицирующие объекты недвижимости, а в соответствии с пунктом 3 статьи 429 Кодекса предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.

Представители ответчика иск не признали, пояснили, что ответчик был арендатором спорных помещений. Считают, что предварительный договор содержит данные, определяющие расположение помещений в составе другого недвижимого имущества. Пояснили, что определяя предмет предварительного договора стороны исходили из данных технического паспорта на объект недвижимости - незавершенный строительством трехэтажный пристрой смешанной конструкции с антресолью (литера А2) с кирпичной пристройкой (Литера А3),
инвентарный номер N 264-н, изготовленного МУП “Бюро технической инвентаризации и приватизации жилищного фонда“ 21 февраля 2007 года. При этом, вопрос о недействительности спорного договора истцом ранее не поднимался, напротив, во исполнение данного договора истцом была выставлена счет-фактура N 00000011 от 13 марта 2007 года на сумму 500000 руб. 00 коп. в счет предоплаты, которую ответчик внес по приходному кассовому ордеру от 13 марта 2007 года. В настоящее время в производстве арбитражного суда Чувашской Республики находится дело N А79-1306/2008 по иску ООО “Автотайм“ к ООО “Сталкер“ о взыскании 2000000 руб. 00 коп. Иск заявлен в связи с неисполнением последним обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи недвижимости от 13 марта 2007 года.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

13 марта 2007 года стороны заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым обязались заключить в будущем договор купли-продажи помещений N 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, находящихся на первом этаже незавершенного строительством трехэтажного пристроя смешанной конструкции с антресолью (литера А2) с кирпичной пристройкой (Литера А3) по улице Б.Хмельницкого, дом N 65 в г. Чебоксары на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Истец, считая, что данный предварительный договор не содержит в себе сведений, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, обратился в суд с иском о признании его незаключенным.

В соответствие со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и
возражений.

Исследовав условия предварительного договора и сведения, изложенные в техническом паспорте на здание, в котором расположены спорные помещения, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Содержание договора составляет совокупность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание договорного обязательства.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В части 3 указанной нормы установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Из положений статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.

К числу обязательных документов, идентифицирующих объект недвижимости, относятся технические паспорта, составленные бюро технической инвентаризацией и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из содержания пункта 1.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 13 марта 2007 года следует, что предметом данного договора являются помещения N 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, находящиеся на первом этаже незавершенного строительством трехэтажного пристроя смешанной конструкции с антресолью (литера А2) по улице Б.Хмельницкого, дом N 65 в г. Чебоксары. Кроме того, в пункте 1.2 предварительного договора также отражены идентифицирующие сведения об объекте незавершенного строительства - предмете договора, как то незавершенный строительством трехэтажный пристрой смешанной конструкции с антресолью (литера А2) с кирпичной пристройкой (Литера А3).

Технический паспорт на объект недвижимости - незавершенный строительством трехэтажный пристрой смешанной конструкции с антресолью (литера А2) с кирпичной пристройкой (литера А3) инвентарный N 264-н составлен 21 февраля 2007 года, то есть до заключения оспариваемого договора. Данный документ содержит описательные и графические сведения всех помещений с индивидуальной их поэтажной нумерацией, что исключает возможность их смешения, в том числе указанную в договоре нумерацию помещений первого этажа.

Таким образом, в предварительном договоре отражены номера помещений, этажность, адрес места расположения незавершенного строительством объекта.

Подробное отражение в предварительном договоре сведений о его предмете (указание на соответствующие Литера) явно свидетельствует о том, что при составление данного договора были использованы данные, содержащиеся в техническом паспорте на данный незавершенный строительством
объект.

Технический паспорт, на данный объект недвижимости содержит в себе аналогичную техническую характеристику незавершенного строительством объекта недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый предварительный договор содержит в себе данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору в будущем с учетом необходимости соблюдения условий о регистрации за продавцом права собственности на спорные помещения.

С учетом специфики незавершенного строительством трехэтажного пристроя, на момент заключения сторонами предварительного договора отражение сведений о площади данного имущества не является обязательным.

Требования закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что права на продаваемую недвижимость как индивидуально-определенную вещь на момент заключения основного договора должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, пунктом 1.2 указанного договора установлен срок заключения основного договора купли-продажи, который не должен превышать 3 дней с даты возникновения у истца права собственности на незавершенный строительством объект, что свидетельствует о достижении сторонами договоренности о включении в договор отлагательного условия, отвечающего требованиям пункта 1 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федераций.

Договор о продаже недвижимости должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости.

В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1 статьи 555, а не статьи 155.

Согласно пункту 1 статьи 155 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным. В соответствии с требованием данной правовой нормы в пункте 1.2 предварительного договора продажная цена на указанные помещения определена в 2500000 рублей, с учетом НДС.

Исходя из совокупной оценки указанных условий договора, суд приходит к выводу о
том, что предварительный договор от 13 марта 2007 года содержит в себе все необходимые существенные условия предварительного договора продажи недвижимости.

Указанные обстоятельства являются основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований.

Расходы по государственной пошлине суд относит на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.