Законы и бизнес в России

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.04.2010 по делу N А76-34216/2009-1-1075/72 В удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения в виде платы по договору аренды отказано, поскольку факт пользования арендатором спорным помещением подтвержден, доказательств несоразмерности уплаченных денежных средств арендной плате, обычно устанавливаемой за аналогичное имущество, не представлено.

Постановлением ФАС Уральского округа от 11.10.2010 N Ф09-8246/10-С6 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 N 18АП-5069/2010 данное решение оставлено без изменения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 12 апреля 2010 г. по делу N А76-34216/2009-1-1075/72

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 5 апреля 2010 года.

Решение в полном объеме изготовлено 12 апреля 2010 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Воронин, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.С. Удаловым 30.03.2010 и судьей Арбитражного суда Челябинской области А.Г. Ворониным 05.04.2010, рассмотрел в открытом судебном дело по иску общества с ограниченной ответственностью “А“, г. Челябинск, к обществу с ограниченной
ответственностью “Д-И“, г. Челябинск, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора С.В., г. Челябинск, А.Н., г. Челябинск, П.В., г. Челябинск, о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2252400 руб,

при участии в судебном заседании:

от истца - П.Ю., представителя, действующей на основании доверенности от 01.11.2009,

от ответчика - П.А., представителя, действующей на основании доверенности от 22.04.2009,

от С.В., А.Н., П.В. - С.О., представителя, действующей на основании доверенности от 23.03.2010,

в судебном заседании 30.03.2010 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 05.04.2010, информация о перерыве размещена на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Челябинской области (л.д. 133, 134 том 1), после перерыва представитель третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не явился,

представитель истца со ссылкой на статьи 651, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации на иске настаивает, считает, что за период с мая 2007 года по май 2008 года произведенные истцом платежи по договору аренды от 24.04.2007 в размере 2252400 руб являются неосновательным обогащением ответчика за счет истца, поскольку договор до настоящего времени не зарегистрирован в установленном порядке. Ответчик не имел права на заключение договора аренды (л.д. 4, 5 том 1).

Представитель ответчика в отзыве (л.д. 135 - 140 том 1) и в судебном заседании в иске просит отказать, поскольку между сторон возникли арендные правоотношения, что подтверждает подписанный 24.04.2007 договор, который истцом исполнялся, путем внесения ареной платы. Факт пользования арендуемым помещением подтверждают: осуществленная перепланировка помещения; проектные работы и выполнение монолитного перекрытия между первым и вторым этажами; переписка; акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.05.2008; оплата истцом выставленных ответчиком
счетов за тепловую энергию, потребленную с мая 2007 года по май 2008 года; а также регистрация адреса местонахождения истца в арендуемом помещении.

Кроме того, со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает, что действия истца после подписания договора аренды привели к невозможности государственной регистрации договора, так как после передачи помещения в пользование истцу он, уклоняясь от государственной регистрации договора, начал осуществлять перепланировку помещения, не имея соответствующих разрешительных документов.

Акт приема-передачи помещения по договору аренды истец ответчику не возвратил.

Иные договоры между истцом и ответчиком не подписывались.

Незаключенный договор (отсутствие обязательной государственной регистрации) не влечет и не означает отсутствие фактических арендных отношений, не исключает возможность пользования переданным помещением. В силу общих норм и принципов гражданского законодательства пользование чужим помещением не может быть безвозмездным.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора отзывы в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду, не представили.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, установил:

П.В., Б., С.В., П.О. с 26.05.2006 являлись собственниками (общая долевая собственность по 1/4) нежилого помещения N 7 (офис) общей площадью 187,7 кв. м, по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, 102 (копии свидетельств о государственной регистрации права (л.д. 90 - 92 том 1).

ООО “Д-И“ (агент) и С.В., П.О., П.В., Б. (принципалы) 20.10.2006 заключили агентский договор N дао-154 (л.д. 110 - 112 том 1) согласно которому принципалы поручают, а агент берет на себя обязательство от своего имени найти арендатора и заключить с ним договор аренды на нежилое помещение N 7 (офис), площадью 187,7 кв. м, по адресу: г.
Челябинск, ул. Кирова, 102, принадлежащее на праве собственности принципалам, а принципалы обязуются уплатить агенту вознаграждение за оказанные услуги в размере 30000 руб в месяц.

Агент обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями принципалов; указания принципалов должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

Агент вправе удерживать из суммы аренды, полученной арендной платы от сдачи в аренду указанного нежилого помещения свое вознаграждение и является налоговым агентом принципалов.

Согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

На основании статьи 1011 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

В рассматриваемом случае агентский договор от 20.10.2006 заключен по модели договора комиссии, поскольку агент действует от собственного имени. В связи с чем агент совершая сделку с третьим лицом, приобретает права и обязанности, хотя бы принципал и
был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по ее исполнению.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.01.2009 N 01/055/2009-303 (л.д. 118 том 1) С.В., А.Н. (Б.), П.В. являются собственниками нежилого помещения N 7 (офис), площадью 187,7 кв. м, по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, 102.

ООО “Д-И“ (арендодатель) и ООО “А“ (арендатор) 24.04.2007 подписали договор (л.д. 13 - 15) согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование имущество: нежилое помещение N 7, общей площадью 187,7 кв. м, по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, 102, для использования под предприятие общественного питания, а арендатор обязуется принять это имущество и выплачивать арендную плату в размере 1000 руб в месяц за один квадратный метр без учета НДС 18 %; сумма арендной платы за помещение в месяц составляет 187700 руб.

Арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги и услуги по техническому обслуживанию (эксплуатационные услуги) за арендодателя на основании счетов, выставляемых организацией, оказывающей такие услуги в здании, пропорционально размеру занимаемого помещения.

Арендная плата уплачивается за период с момента приемки арендатором помещения по акту приема-передачи и до момента возврата помещения арендодателю по акту.

В арендную плату не включены коммунальные услуги, их стоимость определяется согласно действующим тарифам поставщиков.

Первоначально арендная плата вноситься арендатором путем предварительной оплаты в размере 450000 руб за три месяца, в последующем не позднее тридцати дней до окончания трехмесячного срока аренды обязуется уплатить арендодателю предварительную оплату в размере квартальной арендной платы за следующие три месяца. За первые шесть месяцев аренды арендная плата будет внесена двумя платежами по 450000
руб каждый.

Истец (арендатор) платежными поручениями N 90 от 07.05.2007 и N 1 от 29.06.2007 (л.д. 27, 28 том 1) уплатил ответчику (арендодателю) 450000 руб по счету N 30 от 30.04.2007 аренда помещения май, июнь, июль 2007 года.

Истец (арендатор) платежными поручениями N 94 от 02.07.2007; N 107 от 26.07.2007; N 113 от 28.08.2007 (по счету N 30 от 30.04.2007 аренда помещения август, сентябрь, октябрь 2007 года) и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 13.09.2007 (за аренду помещения) уплатил ответчику (арендодателю) 450 000 руб (л.д. 23 - 26 том 1).

Разница между арендной платой и оплатой за первые шесть месяцев договора, составляющая 37700 руб в месяц, всего: 226200 руб будет уплачена арендатором в течение последующих шести месяцев равными долями.

По истечении указанных шести месяцев арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно в размере 187700 руб, платеж осуществляется не позднее тридцати дней до начала отчетного месяца в безналичной форме платежными поручениями перечислением на расчетный счет арендатора, указанный в договоре.

Настоящий договор заключен на срок с 01.05.2007 до 01.05.2012 и вступает в силу с момента государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачивается в равных долях сторонами настоящего договора.

Истец (арендатор) платежными поручениями N 118 от 02.11.2007, N 120 от 20.11.2007, N 124 от 07.12.2007, N 1 от 28.01.2008, N 7 от 12.02.2008, N 18 от 14.05.2008, N 12 от 23.04.2008 (л.д. 16 - 22 том 1) уплатил ответчику (арендодателю) 1352400 руб аренда помещения ноябрь, декабрь 2007 года, январь, февраль, март, апрель 2008 года.

Истец в письме от 25.03.2008 (л.д. 146 том
1) просил ответчика об отсрочке платежа за аренду помещения по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, 102, помещение N 7, за апрель, май; оплату гарантировал за апрель до 04.04.2008 (214000 руб) и за май до 09.04.2008 (214000 руб).

Ответчик для оплаты истцу выставил счета N 21 от 19.03.2008, N 1 от 15.01.2008, N 8 от 12.02.2008, N 16 от 12.03.2008 (л.д. 1 - 4 том 2) тепловая энергия за нежилое помещение N ул. Кирова, 102 на общую сумму 20030 руб 53 коп.

Истец платежным поручением N 19 от 20.05.2009 (л.д. 5 том 2) уплатил ответчику 20030 руб по счету N 21 от 19.03.2008 за тепловую энергию апрель - ноябрь 2008 года.

В подпункте 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

С учетом пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не
предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В соответствии со статьями 606, 608, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

На основании статей 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника, исполнить обязательство надлежащим образом и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Как видно из материалов дела всего истец уплатил ответчику арендные платежи в размере 2252400 руб.

Стороны подписали акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.05.2008 по
основному договору (л.д. 14 том 1) согласно которому задолженность по арендной плате отсутствует.

В письме от 30.11.2009 N 1 истец сообщил новому арендатору, что в период с 24.11.2009 по 27.11.2009 из помещения N 7 по ул. Кирова, 102 было вывезено имущество, принадлежащее бывшему арендатору, ООО “А“; в данный момент помещение пригодно для эксплуатации (л.д. 25 том 2).

Вместе с тем с учетом пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как видно из договора аренды от 24.04.2007 стороны согласовали срок аренды с 01.05.2007 по 01.05.2012, в связи с чем такой договор подлежал государственной регистрации.

В техническом паспорте на нежилое помещение N 7 (офис) по ул. Кирова, 102 по состоянию на 05.02.2008 (л.д. 26 - 32 том 2) в особых отметках указано: монтаж, демонтаж, перегородок без предоставления документов; в поэтажном плане указано: разрешение на перепланировку не предъявлено; в экспликации общая площадь помещения N 7 указана: 179,2 кв. м.

В копиях свидетельства о государственной регистрации права собственности, выписке из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и договоре аренды от 24.04.2007 площадь нежилого помещения N 7 указана: 187,7 кв. м.

На основании решения внеочередного общего собрания участков ООО “А“ (протокол N 3 от 20.03.2008) в Устав общества внесены изменения, пункты 1.6,
1.7 Устава изложены в редакции: “местонахождение и почтовый адрес общества: г. Челябинск, ул. Кирова, 102, помещение N 7“, Инспекцией Федеральной налоговой службы по Советскому району г. Челябинска в Единый государственный реестр юридических лиц 28.03.2008 внесена соответствующая запись (л.д. 54, 113 - 116 том 1). Директор ООО “А“ Х.И.

Согласно положениям статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации; место нахождения юридического лица указывается в его учредительных документах.

Х.И. (заказчик) 24.01.2008 подписала договор о возмездном оказании услуг с Агентством недвижимости “Лада Плюс“ (ИП В.Л.) - исполнитель (л.д. 145 том 1) предметом которого является узаконивание перепланировки нежилого помещения N 7 (офис) по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, 102 и регистрация права на указанный объект недвижимости в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области; начало оказания услуг: 24.01.2008.

В статье 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ закреплено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Доказательства, свидетельствующие о соблюдении истцом установленного порядка государственной регистрации договора аренды, в материалы дела не представлены (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Для удовлетворения требований о взыскании неосновательного обогащения необходимо установить факт неосновательного обогащения в виде приобретения или сбережения ответчиком, отсутствие оснований, дающих приобретателю право на получение имущества потерпевшего (договоры, сделки и иные основания, предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 “Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении“ разъяснено, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

При указанных обстоятельствах материалами дела подтверждено и установлено судом, что между истцом и ответчиком сложились фактические арендные отношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательства, подтверждающие, что истец (арендатор) уплатил ответчику (арендодателю) денежные суммы, превышающие размер согласованного сторонами арендной платы, истец в материалы дела не представил (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), что исключает удовлетворение требований о взыскании неосновательного обогащения.

Исходя из цены иска 2252400 руб, уплате подлежит государственная пошлина в размере 22762 руб, которая относится на истца в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, в связи с отсрочкой ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 112, 168 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

взыскать с истца, общества с ограниченной ответственностью “А“, ИНН <...>, ОГРН <...>, г. Челябинск, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 22762 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья

А.Г.ВОРОНИН