Решение Городской Думы МО город Губкинский от 26.11.2001 N 66 “Об утверждении Программы улучшения жилищных условий населения города Губкинский с использованием механизма долгосрочного ипотечного кредитования“
Утратил силу с 1 января 2010 года в связи с изданием решения Городской Думы МО город Губкинский от 22.05.2009 N 399.МУНИЦИПАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ ГОРОД ГУБКИНСКИЙ
ГОРОДСКАЯ ДУМА
РЕШЕНИЕ
от 26 ноября 2001 г. N 66
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРОГРАММЫ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ
НАСЕЛЕНИЯ ГОРОДА ГУБКИНСКИЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ
МЕХАНИЗМА ДОЛГОСРОЧНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Рассмотрев представленную Программу улучшения жилищных условий населения города Губкинский с использованием механизма долгосрочного ипотечного кредитования, на основании статьи 23 Устава муниципального образования город Губкинский Городская Дума решила:
1. Программу улучшения жилищных условий населения города Губкинский с использованием механизма долгосрочного ипотечного кредитования утвердить (приложение N 1).
2. Некоммерческая организация “Фонд жилищного строительства и ипотечного кредитования“ организует конкурс по определению стоимости одного квадратного метра жилья, требований к площади и планировке квартир, подрядчиков строительства.
3. При формировании бюджета города на 2002 год предусмотреть финансирование данной Программы за счет средств, предназначенных на ликвидацию ветхого и малопригодного жилья, и от реализации муниципального имущества.
4. Контроль за исполнением настоящего решения возложить на постоянную комиссию Городской Думы по плану, бюджету и налогам.
5. Опубликовать настоящее решение в газете “Нефтяник Приполярья“.
Мэр города
В.В.ЛЕБЕДЕВИЧ
Приложение N 1
к решению
Городской Думы
от 26 ноября 2001 г. N 66
ПРОГРАММА
УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ НАСЕЛЕНИЯ ГОРОДА ГУБКИНСКИЙ
С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ МЕХАНИЗМА
ДОЛГОСРОЧНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Паспорт
Наименование - Программа улучшения жилищных условий населения города
Программы Губкинский с использованием механизма долгосрочного
ипотечного кредитования
Основные - Администрация города, некоммерческая организация “Фонд
разработчики жилищного строительства и ипотечного кредитования“,
межрегиональная ипотечная компания
Заказчик - Администрация города Губкинский
Управляющий - некоммерческая организация “Фонд жилищного
(директор) строительства и ипотечного кредитования“
Цели и задачи - обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий
Программы, важнейшие жителей г. Губкинский доступной жилой собственностью
целевые показатели путем создания в городе системы поддержки
и стимулирования развития жилищного строительства,
развития долгосрочного ипотечного жилищного
кредитования на основе внедрения интегрированной
системы управления программами жилищного строительства
и ипотечного кредитования (системы “Эффект“),
вовлечение в контролируемый процесс вторичного рынка
жилья и организации деятельности управляющего
Программой - фонда ипотечного кредитования
Задачи:
совершенствование местной нормативно-правовой базы,
обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном
кредитовании и стимулирование его развития;
создание в городе инфраструктуры, обеспечивающей
наличие четкого и надежного механизма регистрации
сделок с недвижимостью и прав на нее, а также
процедуры доступа к этой информации всех участников
рынка недвижимости и ипотечного жилищного
кредитования;
совершенствование кредитно-финансовых механизмов
и выработка эффективной инвестиционной политики
в жилищной и строительной сфере городской экономики
с целью обеспечения притока инвестиций;
модернизация стройиндустрии и жилищного строительства
в городе, направленная на снижение стоимости жилья
и повышение его качества;
организация вторичного рынка ипотечных кредитов
(закладных)
Сроки и этапы - I. Этап организационно-подготовительный: 2001 г.-
реализации Программы апрель 2002 г.
- создание и организация деятельности основных
исполнительных структур Программы (фонда ипотечного
кредитования и агентства жилищных услуг);
- внедрение автоматизированной системы “Эффект“;
- подготовка и обучение персонала;
- проведение информационно-рекламной кампании;
- подготовка источников и организация финансирования
ипотечного кредитования и жилищного строительства;
- привлечение банков, страховых и оценочных компаний,
проведение конкурсного отбора;
- подготовка обращения к Губернатору ЯНАО
с обоснованием выделения в бюджете 2002 г. средств на
реализацию пилотного проекта по развитию системы
ипотечного кредитования;
- сбор исходных данных для разработки Программы
и проведение социологических исследований;
- разработка и утверждение Программы ипотечного
жилищного кредитования;
- реализация первых пилотных проектов и выдача первых
ипотечных кредитов.
II. Этап формирования городской Программы: май 2002 г.
- 2003 г.
- анализ результатов первого этапа реализации
Программы и ее корректировка;
- развитие финансовых технологий привлечения средств
банков для кредитования населения;
- расширение Программы за счет подключения городских
ресурсов, средств градообразующих предприятий
и привлечения новых инвесторов;
- внедрение в массовом порядке новых технологий
строительства, отделки и обустройства территорий;
- расширение перечня услуг, оказываемых населению при
покупке жилья;
- расширение масштабов ипотечного кредитования и его
взаимодействие с другими схемами финансирования
жилищного строительства.
III. Этап развития ипотечного кредитования
и реализации городской программы: 2004 - 2006 годы
- последовательное расширение масштабов ипотечного
кредитования с использованием кредитов, рассрочек
и займов;
- создание необходимых предпосылок для выхода на
вторичный рынок ипотечных кредитов;
- превращение ипотечного кредитования в основной
способ финансирования потребностей населения в жилье.
Программа действует на городском уровне.
Перечень основных - Проведение организационно-мобилизационных мероприятий.
мероприятий Формирование источников финансирования Программы.
Создание и организация деятельности исполнительных
структур Программы: в т.ч. фонда ипотечного
кредитования и агентства жилищных услуг.
Отбор и аккредитация участников Программы, проведение
конкурсов среди банков и страховых компаний, а также
подрядных торгов.
Заключение долгосрочных договорных отношений между
участниками Программы.
Установка и ввод в эксплуатацию интегрированной
системы “Эффект“
Обучение специалистов исполнительных структур
практическим навыкам применения системы “Эффект“.
Формирование реализационных (строительных) проектов
Программы.
Обеспечение социальной результативности Программы.
Взаимодействие со средствами массовой информации
и общественностью города
Исполнители основных - Администрация города, агентство жилищных услуг, фонд
мероприятий ипотечного кредитования, строительные организации
Источники - Бюджетные средства ЯНАО.
финансирования Средства Администрации города.
Программы Объем ассигнований в размере 23787000 рублей.
Средства, замороженные в незавершенном строительстве.
Средства градообразующих предприятий.
Оборотные средства строительных организаций.
Средства кредитных учреждений и страховых компаний.
Средства населения и имеющееся в их собственности
жилье
Ожидаемые конечные - Реализация Программы позволит:
результаты построить 34,9 тыс. кв. м нового жилья;
реализации обеспечить жильем более 600 семей города
Программы
Система реализации - контроль исполнения Программы будет осуществляться
контроля за Администрацией города
исполнением
Программы
1. Введение
Настоящая Программа улучшения жилищных условий жителей г. Губкинский (далее - Программа) разработана в соответствии с Законом ЯНАО “О жилищной политике в Ямало-Ненецком автономном округе“, Законом ЯНАО “О порядке обеспечения жильем граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе“, Законом ЯНАО “О развитии ипотечного жилищного кредитования в Ямало-Ненецком автономном округе“ с учетом основных положений Ежегодного послания Губернатора Ямало-Ненецкого автономного округа населению и Государственной Думе Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 апреля 2001 года. В ее основу положены Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, принятая Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28, Концепция развития долгосрочного жилищного кредитования ЯНАО и проект федеральной целевой программы “Жилище“ (2002 - 2013 годы).
Программа разработана на основе изучения динамики изменения жилищной ситуации в городе, развития рынка городской жилой недвижимости, наличия жилых объектов, незавершенных строительством, а также материалов, обобщающих зарубежный и отечественный опыт ипотечного жилищного кредитования, представленных в докладе Управления по жилищной политике ЯНАО “Цели и задачи жилищной политики“. В Программе использованы данные, полученные в ходе анализа итогов социологических исследований, проведенных в 2001 г. среди населения города Губкинский.
При разработке Программы использован опыт Межрегиональной ипотечной компании по развитию ипотечного жилищного кредитования с помощью внедрения автоматизированной интегрированной системы управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования (системы “Эффект“) в 20 регионах России, в т.ч. в городах, расположенных в Ханты-Мансийском автономном округе, Нижегородской, Рязанской, Пензенской, Вологодской, Кировской, Ульяновской, Смоленской, Калининградской, Иркутской, Тюменской и других областях.
Создание городской системы долгосрочного жилищного кредитования будет осуществляться в 3 этапа. Первый этап формирует рыночную инфраструктуру системы в городе, второй - обеспечивает стандартизацию первичной ипотеки и создание основ для ее рефинансирования, третий этап - завершает процесс интеграции городской системы в окружную с последующей интеграцией в общероссийскую ипотечную систему.
На первом этапе система долгосрочного жилищного кредитования будет носить социальный характер и ориентирована на жителей города со средними доходами, желающих улучшить жилищные условия за счет собственных средств с привлечением кредитных ресурсов и имеющих право на социальную поддержку со стороны органов государственной власти и местного самоуправления, а также предприятий и организаций. С целью вовлечения в Программу вторичного рынка жилья будет широко использоваться возможность оплаты новых квартир имеющимся в собственности приватизированным жильем. Это вторичное жилье преимущественно будет предлагаться муниципальным очередникам.
Параллельно для людей, имеющих высокие доходы, под контролем городских органов власти будут реализовываться рыночные модели и схемы жилищного ипотечного кредитования с использованием средств банков, страховых компаний и пенсионных фондов.
Одновременно для людей, не имеющих возможность оплатить первоначальный взнос, будут развиваться накопительные схемы с помощью накопительного страхования жизни на улучшение жилищных условий или накопительных банковских счетов.
Создание системы долгосрочного жилищного кредитования позволит не только ускорить решение жилищных проблем населения, но и создать в городе целостную систему улучшения жилищных условий граждан, базирующуюся на рыночных механизмах в сочетании с механизмами социальной поддержки населения.
2. Общие положения
Началом развития проекта по обеспечению доступным жильем жителей города Губкинский с использованием механизмов ипотечного кредитования является положительное решение Губернатора Ямало-Ненецкого округа Неелова Ю.В. на обращение в его адрес участников совещания “Жилищная политика в автономном округе. Состояние, проблемы, перспективы“, подписанное представителями всех городов и районов ЯНАО. Дополнительным обоснованием необходимости разработки Программы явилось обращение к Губернатору Мэров г. Ноябрьск, г. Новый Уренгой, г. Губкинский и пгт. Тарко-Сале, выразивших готовность участвовать в пилотном проекте и создавших для этого необходимые организационные структуры.
Необходимость развития системы ипотечного кредитования вызвана тем, что из-за сокращающегося финансирования жилищного строительства из бюджетов всех уровней в последние годы существенно снизился уровень бесплатного предоставления жилья в городе, в то же время значительно возросли доходы населения, которые можно направить на решение жилищной проблемы. Для этого необходимо создать прозрачный и понятный всем участникам жилищного рынка механизм долгосрочного кредитования, реализуемый под контролем Администрации.
В настоящее время в г. Губкинский проживает 19,8 тысячи человек, из них 4,0 тысячи жителей стоят в очередях на улучшение жилищных условий по месту жительства и по месту работы.
Одним из основных направлений деятельности городской Администрации по решению жилищной проблемы жителей города Губкинский, в первую очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также оживлению жилищного строительства может стать переход на финансирование строительства и приобретения жилья на возвратной основе с использованием механизма ипотечного кредитования.
Настоящая Программа инициируется Администрацией с целью создания в городе эффективно действующей системы, позволяющей на основе консолидации различных инвестиционных ресурсов и применения механизма долгосрочного жилищного ипотечного кредитования обеспечить население доступным жильем.
Развитие и реализация Программы позволит:
- обеспечить решение жилищных проблем тех слоев городского населения, которые не имеют возможности только за счет собственных средств улучшить свои жилищные условия, а благодаря ипотечному кредиту получают эту возможность;
- сократить число жителей города, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий (имеющих право на получение бесплатного жилья), за счет активного использования вторичного рынка жилья;
- привлечь средства, находящиеся на руках у населения, в жилищное строительство, активизировать деятельность строительной и сопряженных с ней отраслей городского хозяйства, повысить экономическую активность населения и доходы бюджета;
- активизировать процесс создания эффективных форм управления жилой недвижимостью - товариществ собственников жилья (кондоминиумов), тем самым снизить нагрузку на муниципальный бюджет за счет снижения затрат на ЖКХ;
- создать условия для расширения занятости в городском хозяйстве (строительной индустрии и смежных с ней отраслях) за счет стимулирования развития малого и среднего предпринимательства, а также стимулировать конкуренцию в сфере жилищного строительства;
- увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства за счет модернизации местной стройиндустрии и совершенствования методов и технологии строительства;
- повысить общий уровень благосостояния населения, укрепить институт семьи, улучшить демографическую ситуацию в городе.
Программа реализуется путем последовательного воплощения в жизнь жилищной политики, основными принципами которой являются:
- объединение в рамках Программы усилий всех заинтересованных сторон;
- ориентация на социально и экономически активные слои населения со средним достатком, формирующие основной потенциал спроса на рынке жилья;
- создание условий для притока внебюджетных средств, в том числе средств населения в сферу жилищного строительства;
- повышение эффективности средств, направляемых в жилищное строительство, посредством использования возвратных схем, формирование основ системы долгосрочного ипотечного (залогового) жилищного кредитования;
- обеспечение приемлемого соотношения стоимости жилья и доходов населения.
Реализация программных мероприятий требует создания специальных функциональных структур, обеспечивающих их осуществление.
Роль городской Администрации на этапе создания системы ипотечного жилищного кредитования является определяющей. Администрация города обеспечивает развитие инфраструктуры рынка жилья и городского жилищного строительства, формирование необходимой нормативно-правовой среды, ежегодно на реализацию городских программных мероприятий выделяет средства из городского бюджета. При этом результаты осуществления Программы будут в несколько раз превосходить целевые расходы, так как предоставляемый за счет бюджетных средств ипотечный кредит стимулирует привлечение средств населения в соотношении 1:4 - 6 (Саровский опыт), объем налоговых поступлений от активизации рынка жилья увеличивается в среднем в 1,25 раза.
Активы для осуществления Программы могут формироваться из:
- объектов незавершенного жилищного строительства, а также уже построенных жилых объектов, передаваемых на реализацию в рамках Программы;
- возвратных средств, получаемых в ходе реализации проекта;
- дополнительных доходов городского бюджета, возникающих в ходе реализации Программы за счет увеличения объемов жилищного строительства;
- средств градообразующих предприятий, направляемых на улучшение жилищных условий своих работников;
- от продажи закладных и выпуска жилищных облигаций;
- за счет целевых кредитов муниципальных банков и средств страховых компаний.
Программа может стать мощным стимулом для повышения экономической активности всего городского населения, вовлекая в реальный сектор экономики собственные средства граждан. Использование этого потенциала позволит дать импульс и возродить экономику города, поднять строительную индустрию и смежные с ней отрасли производства, создать новые рабочие места, оздоровить банковскую и страховую систему, повысить авторитет местной власти, снизить социальную напряженность. Использование новых строительных технологий и проектов может изменить архитектурный облик города. Создание новых рабочих мест приведет к повышению занятости населения и сократит количество временно не работающих жителей.
Применение новых компьютерных технологий для управления программами городского строительства и долгосрочного жилищного финансирования обеспечит полный контроль за расходованием бюджетных и привлеченных средств населения. С помощью этих технологий появится возможность участия в межрегиональной системе переселения граждан в районы с благоприятными условиями проживания. Жители города смогут не тратя деньги на переезды подбирать себе жилье на юге Тюменской области или в регионах центральной России и через региональные фонды жилищного строительства приобретать это жилье. Сделки будут осуществляться в единой банковской расчетной системе и страховаться в ведущих компаниях. Контроль за всем этим процессом будет осуществляться.
3. Социально-экономические основы создания
системы ипотечного кредитования в г. Губкинский
3.1. Анализ жилищной ситуации в г. Губкинский
3.1.1. Муниципальные программы
в сфере жилищного строительства
Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора входит в число приоритетов социально-экономической политики городских органов власти.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 29.03.96 N 431 “О новом этапе реализации государственной целевой Программы “Жилище“, Указом Президента Российской Федерации от 23.03.96 “О разработке федеральной программы “Свой дом“, Постановлением Мэра города N 381 от 26 мая 1998 года “О ликвидации полевых городков, расположенных на территории промышленной зоны города“ разработана целевая Программа “Строительство жилья в городе Губкинском на период 2000 - 2004 годов“.
Цель данной Программы - определить конкретные мероприятия по строительству капитальных жилых домов для решения следующих важнейших задач:
- ликвидация вагон-городков на территории промышленной зоны города и переселение граждан на селитебную территорию;
- переселение граждан из ветхого, малопригодного и аварийного жилья в дома капитального исполнения;
- улучшение жилищных условий населения города.
На период 2000 - 2004 годов программой запланировано строительство в городе жилья общей площадью 111267 кв. м.
В качестве источников финансирования жилищного строительства предусмотрено долевое участие градообразующих и иных предприятий всех форм собственности, средства местного бюджета, средства граждан, заемные средства.
Особое место в Программе отводится сносу ветхого и аварийного фонда, общая площадь которого составляет 20,9 тыс. кв. м с числом проживающих - 1,5 тысячи человек.
Целью муниципальных жилищных программ, осуществляемых в г. Губкинский, является повышение качества жилищных условий населения, увеличение городского жилфонда и обеспечение его сохранности.
При этом одной из основных задач, решение которой необходимо для достижения программных целей, определена разработка и внедрение в городе кредитно-финансового механизма строительной деятельности, выработка эффективной инвестиционной политики, обеспечивающей развитие системы ипотечного кредитования.
3.1.2. Жилищное строительство
Застройка г. Губкинского осуществляется по проекту детальной планировки, разработанному СибЗНИИЭП г. Новосибирска в 1989 году, с последующей корректировкой в 1993 году, и рассчитанному на 40 тысяч жителей.
В настоящее время выполнена застройка центральной части города:
обустроены микрорайоны 2, 3, 4, 5, 6, 7, состоящие из 2-этажных жилых сборно-щитовых домов типа “Тура“, “БАМ“ и финского исполнения;
частично выполнена застройка микрорайонов:
N 1 - двухэтажные жилые дома, сборно-щитовые;
N 9 - пяти- и девятиэтажные жилые дома капитального исполнения;
N Р-4 - трех- и пятиэтажные жилые дома капитального исполнения;
N Р-2, Р-3 - сборно-щитовые жилые дома;
N Р-1 - сборно-щитовые дома и дома индивидуальной застройки;
N Р-6 - дома индивидуальной застройки.
Начата застройка микрорайона Р-5 и “Прибрежная зона“, где строительство домов законсервировано и не ведется.
Вагон-городки как места временного проживания людей существуют на промышленной зоне с 1986 года, момента начала строительства города Губкинский. Земельные участки на данной территории отводились преимущественно для строительства объектов производственного назначения. Несмотря на интенсивное жилищное строительство во второй половине 80-х, первой половине 90-х годов, осуществлявшееся ПО “Пурнефтегаз“, трестом “Пурпетрубопроводстрой“, ПСМО “Тарасовскнефтегазстрой“ и др., вагон-городки продолжали эксплуатироваться. Значительный приток населения в город, обусловленный потребностями быстрорастущего производства, не позволил полностью отказаться от временного жилья, расположенного на промышленной зоне. Общежития, балки и другое инвентарное жилье вновь и вновь заселялось прибывающими гражданами. Только в 1997 году затраты на содержание вагон-городков составили 5850 млн. неденоминированных рублей. На сегодняшний день все жилые строения, расположенные на промзоне, находятся в ветхом, малопригодном для проживания санитарном состоянии.
Анализ динамики жилищного строительства в городе за последние 10 лет позволяет проследить следующие тенденции. Начиная с 1991 по 1997 годы - период, связанный с экономическими преобразованиями в стране, изменением форм собственности предприятий, высоким уровнем инфляции, ухудшением финансового состояния предприятий, характеризуется нестабильностью в городском жилищном строительстве.
Значительное сокращение объема бюджетных капитальных вложений, сложившаяся динамика цен и низкая собираемость налогов привели к тому, что Администрации города все сложнее обеспечивать необходимые объемы жилищного строительства в городе.
В 2001 году объем жилищного строительства в г. Губкинский планируется в размере 9,3 тыс. кв. м - это 118 квартир в 4 жилых домах. Всего за последние 5 лет (1996 - 2000 годы) было сдано в эксплуатацию 52 жилых дома, в которых справили новоселье 659 семей.
Основным источником финансирования жилищного строительства в период с 1986 - 2001 год являлись средства промышленных предприятий и организаций.
Жилой фонд в домах капитального исполнения составляет 29,8% от общего количества жилых домов. 7% составляют дома индивидуальной застройки, 64% - дома в деревянном исполнении.
Таблица 1. Строительство жилых домов
---------------------------T-------------------------------------------------¬
¦ Наименование показателя ¦ Годы ¦
¦ +-------T-------T-------T-------T-------T---------+
¦ ¦1996 г.¦1997 г.¦1998 г.¦1999 г.¦2000 г.¦ 2001 г. ¦
+--------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+---------+
¦Построено всего, ¦14433,8¦21710,0¦ 7850,8¦ 3850,1¦16784,5¦ 15350 ¦
¦тыс. кв. м ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦(прогноз)¦
¦В т.ч. по типам жилья: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+--------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+---------+
¦Многоквартирные дома ¦13121,0¦21541 ¦ 7468,6¦ 3271,2¦16260,6¦ 15000 ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦(прогноз)¦
+--------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+---------+
¦Частные дома ¦ 1312,8¦ 169 ¦ 282,2¦ 578,9¦ 523,9¦ 350 ¦
L--------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+----------
3.1.3. Характеристика жилищного фонда
и обеспеченность населения жильем
Поэтапная передача ведомственного жилфонда в муниципальную собственность г. Губкинский началась в 1993 г. и в основном завершилась в 1997 г. В результате около 80,0% всего жилищного фонда в г. Губкинский в настоящее время находится на балансе городского хозяйства.
Существующий жилищный фонд г. Губкинский составляет 241,5 тыс. кв. м и насчитывает порядка 4,2 тыс. квартир. Соответственно, большая часть губкинцев проживает в отдельных квартирах. 6% населения города проживает в частном секторе. Около 30% горожан живет в благоустроенных общежитиях, а часть (0,5%) проживает в общежитиях и инвентарных жилых помещениях на территории промышленной зоны.
Городской жилфонд не в полном объеме обеспечен инженерной инфраструктурой. Так, микрорайоны N N 9, 2, 1 и Р-4 максимально обеспечены инженерными сетями и объектами соцкультбыта. Микрорайоны Р-5, 6, 7, “Прибрежная зона“ требуют больших капитальных вложений в инженерную подготовку и инфраструктуру.
В 2000 г. средняя обеспеченность жильем в г. Губкинский составила 12,3 кв. м общей площади жилья на одного человека, что ниже среднего уровня по России (18,9 кв. м), или составляет 65% от норматива. На конец 2000 года 4,6 тыс. семей губкинцев (20% жителей города) состоят на учете для улучшения жилищных условий, из них 17% - внеочередники и первоочередники.
Из-за сокращающихся бюджетных возможностей уровень бесплатного предоставления жилья очередникам в городе постоянно сокращается.
3.1.4. Потребность населения в улучшении жилищных условий
и потребительские предпочтения
Числом очередников, состоящих на учете на получение бесплатного жилья, характеризуется неотложная потребность в улучшении жилищных условий граждан. Однако это только часть проблемы. Реальная потребность людей в улучшении жилищных условий значительно выше.
Результаты предварительных социологических исследований, проводимых в рамках подготовки настоящей Программы среди населения города, показывают, что 89,7% из опрошенных не удовлетворено своими жилищными условиями.
Исследования подтверждают, что мероприятия Программы, направленные на обеспечение доступности жилья, основанные на использовании элементов долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, найдут поддержку среди жителей города.
В соответствии с результатами предварительных исследований 61,4% опрошенных работников предприятия поддерживают идею внедрения ипотечного жилищного кредитования. Число респондентов, готовых участвовать в ипотечной программе, может быть расширено за счет 16,3% затрудняющихся ответить. 22% не хотят участвовать в Программе.
При выявлении причин неудовлетворенности жилищными условиями большая часть опрошенных (из желающих улучшить свои жилищные условия) отметила недостаточную площадь квартиры - 76%, 55,6% респондентов не устраивает планировка, 76,5% - тип дома, 8,5% - район проживания (рисунок 1 - не приводится) <*>.
------------------------------------
<*> Здесь и далее по тексту сумма ответов может превышать 100%, так как часть респондентов указала несколько вариантов ответов.
Анализ структуры планируемого к приобретению населением жилья (рисунок 2) показал, что доминирующей в планах опрошенных является 2-комнатная квартира - 49,4% респондентов, 20,8% ответивших планируют приобретение 3-комнатной квартиры. Потребность в 1-комнатных квартирах - 11,8%. Незначительное количество респондентов строят планы по приобретению домов на две семьи - 2,4%. Дом на одну семью хотели бы иметь 12,2% опрошенных.
60,00% ¦
¦
¦
¦ 49,40%
50,00% ¦ --¬
¦ ¦¦
¦ ¦¦
¦ ¦¦
40,00% ¦ ¦¦
¦ ¦¦
¦ 33,00%¦¦
¦ --+¦
30,“0% ¦ ¦/¦¦
¦ 26,50% 25,50% ¦/¦¦
¦ --¬ --¬ ¦/¦¦
¦ ¦/¦ ¦/¦ ¦/¦¦ 20,80%
20,00% ¦ ¦/¦ ¦/¦ ¦/¦¦ --¬
¦ ¦/¦ ¦/¦ ¦/¦¦ ¦¦
¦ ¦/¦ ¦/¦12% ¦/¦¦ ¦¦ 12,20%
¦ ¦/¦ ¦/+-¬ ¦/¦¦9,00%¦¦ --¬
10,00% ¦ ¦/¦ ¦/¦¦ ¦/¦¦ --+¦ ¦¦ 3,30%
¦ ¦/¦ ¦/¦¦ ¦/¦¦ ¦/¦¦ 2%¦¦ 2,4% 2,30%--¬
¦ ¦/¦ ¦/¦¦ ¦/¦¦ ¦/¦¦ --+¦ --¬ --+¦
¦ ¦/¦ 0,00% ¦/¦¦ ¦/¦¦ ¦/¦¦ ¦/¦¦ ¦¦ ¦/¦¦
0,00% L-+-+--------+-+-+---+-+-+---+-+-+---+-+-+-----+-+----+-+-+---
Комната 1-комн. 2-комн. 3-комн. Дом на Дом на Другое
кв. кв. кв. 1 семью 2 семьи
--¬ --¬
¦/¦ Имеется ¦¦ Планируется
L-- L--
Рисунок 2. Структуры имеющегося и планируемого к приобретению жилья
При сопоставлении имеющегося и планируемого к приобретению жилья можно выявить удовлетворенный и неудовлетворенный спрос (рисунок 3). Недостаточное количество жилфонда наблюдается по жилью с числом комнат 2 и более, из них максимальная неудовлетворенность существует по 2-комнатным квартирам (16,4%) и по домам на одну семью (10,2%).
20,00% ¦ ----¬
¦ ¦///¦ Комната
¦ 16,40% L----
15,00% ¦ ----¬
¦ ¦---¦11,80% ----¬
¦ ¦---+---¬10,20% ¦\¦ 1-комн. квартира
10,00% ¦ ¦---¦***+---¬ L----
¦ ¦---¦***¦|||¦
¦ ¦---¦***¦|||¦ ----¬
5,00% ¦ ¦---¦***¦|||¦ ¦---¦ 2-комн. квартира
¦ ¦---¦***¦|||¦1,00% L----
¦ ¦---¦***¦|||+----¬
0,00% ¦ ----T---+---+---+---+----- ----¬
¦ ¦///¦\¦ ¦***¦ 3-комн. квартира
¦ ¦///¦\¦ L----
-5,00% ¦ ¦///¦\¦ ----¬
¦ ¦///¦\¦ ¦|||¦ Дом на 1 семью
¦ ¦///¦\¦ L----
-10,00% ¦ ¦///¦\¦
¦ ¦///+---- ----¬
¦ ¦///¦-13,50% ¦ ¦ Другое
-15,00% ¦ ¦///¦ L----
¦ ¦///¦
¦ ¦///¦
-20,00% ¦ ¦///¦
¦ ¦///¦
¦ ¦///¦
-25,00% ¦ L----
¦ -26,50%
¦
-30,00% L--------------------------------
Рисунок 3. Соотношение удовлетворенного и неудовлетворенного спроса по типам жилья
Прослеживается тенденция, которая отражает стремление населения к проживанию в более комфортном, но недорогом жилье, что необходимо учитывать при проектировании и строительстве нового жилья для повышения его ликвидности (увеличение площади типовых квартир и снижение себестоимости строительства).
При формировании политики в сфере жилищного строительства необходимо также учитывать мнение потребителя в отношении материала постройки дома. Безусловным лидером на рынке строительных материалов продолжает оставаться кирпич, его выбрали 69,9% респондентов. Меньшее количество опрошенных изъявило желание жить в панельном доме - 12,4%, в деревянном - 1,2% и в сборно-щитовом - 6,2%.
Месторасположение жилья - одна из важнейших потребительских характеристик, влияющих на его стоимость. В качестве наиболее часто встречающихся мотиваций при выборе человеком определенного района проживания следует отметить наличие развитой социальной инфраструктуры (магазины, школы, рабочие места, места отдыха и т.д.), состояние среды обитания (экология, эстетичность места, социально-экономический состав соседей и т.п.), развитость транспортного сообщения в районе, близость к месту работы.
Анализируя структуру жилья, планируемого респондентами к приобретению, было выявлено, что большая часть опрошенных - 32,5% отдает предпочтение приобретению новой квартиры, 5,6% устроило бы жилье повторного заселения и для 53,4% опрошенных это не важно.
Среди потребительских предпочтений также нужно отметить повышенные требования к телефонизации жилья и его удаленности от промышленной зоны.
3.2. Финансовый потенциал и платежеспособность населения
На вопрос о средствах, которые планируется использовать для улучшения жилищных условий, более половины ответивших (61,4%) намерены использовать в качестве оплаты приобретаемой или строящейся квартиры старое жилье. 38,6% респондентов готовы оплатить первоначальный взнос в размере не менее 10% стоимости квартиры, 12,5% - от 10 до 15%, 8,7% - от 15 до 25% и 3,9% - 25% и выше. С увеличением суммы взноса доля респондентов, обладающих соответствующей платежеспособностью, резко снижается.
Структура приемлемого размера ежемесячных платежей в погашение кредита для опрошенных (желающих улучшить свои жилищные условия) сложилась следующим образом: 5% от совокупного ежемесячного дохода семьи готовы выплачивать 38,3% респондентов, 10% - 24,4%, 15% - 13,5%, 20% - 10%, более 20% - 7,7%.
Размер совокупного семейного дохода является одним из важнейших показателей платежеспособности населения. Структура ежемесячного совокупного семейного дохода опрошенных представлена на рисунке ниже (рисунок 4). Наибольшее количество опрошенных - 39,9%, указали величину совокупного семейного дохода в диапазоне 10000 - 20000 рублей в месяц, у 36,9% респондентов совокупный семейный ежемесячный доход составляет от 3000 до 10000 руб., до 3000 руб. имеет доход 6,4%, от 20000 до 35000 - 10,7% и более 35000 - 1,9% опрошенных.
50,00% ¦
¦
¦
¦
40,00% ¦ 39,90%
¦ ---¬
¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦
30,00% ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦
¦ 22,80% ¦ ¦
¦ ---¬ ¦ ¦
20,00% ¦ 17,60% ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ---¬ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
10,00% ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ 2,90% ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ 3,90% 4% 4,20%
¦ ---¬ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ---¬ ---¬ ---¬
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
0,00% L-+--+----+--+----+--+----+--+-----+--+-----+--+-----+--+---
До 1500 1500 - 6000 - 10000 - 20000 - 25000 - 30000 -
6000 10000 20000 25000 30000 40000
Рисунок 4. Распределение ежемесячного совокупного семейного дохода
Основываясь на результатах предварительных социологических исследований, а также статистических данных, полученных в ходе реализации жилищных программ, использующих систему “Эффект“ в других городах России, для расчетов в рамках настоящей Программы принято следующее среднее соотношение источников финансирования приобретения гражданами жилья: стоимость сдаваемого жилья - 45%; первоначальный взнос - 10 - 40%; рассрочка (кредит) составляет остаток после первоначального взноса и/или сдачи старого жилья.
В рамках Программы интерес представляют как потенциальные возможности, так и фактический платежеспособный спрос, который уже в ближайшее время может быть предъявлен на городском рынке жилья.
В этом отношении благоприятной является ситуация с заработной платой, размеры которой и темпы роста в несколько раз превышают средние значения по России.
В этой связи и учитывая, что максимальные выплаты по кредиту не должны превышать 30% от совокупного семейного дохода, можно утверждать, что жители города имеют финансовый потенциал, не востребованный прежде для развития рынка жилья. Проведение в рамках настоящей Программы полномасштабных социологических исследований позволит более точно определить вышеприведенные параметры и характеристики, а также количественно оценить финансовый потенциал и платежеспособный спрос на жилье всех категорий жителей г. Губкинский.
3.3. Социально-экономические основы для развития программы
Основные показатели, характеризующие жилищную ситуацию:
- показатель средней обеспеченности жильем в расчете на одного жителя города Губкинский составляет 12,3 кв. м (2000 г.) и отстает от среднего уровня по России (18,9 кв. м);
- показатель ввода жилья, то есть число построенных за год квартир на тысячу жителей, в 2000 году в городе составил около 6 квартир;
- 20% жителей города состоят в очереди на улучшение жилищных условий (среднероссийский показатель - 13%);
- показатель доступности жилья представляет собой отношение стоимости стандартной двухкомнатной квартиры к среднегодовому совокупному доходу семьи, в 2000 году в г. Губкинский этот коэффициент был равен 4,8.
Необходимость и возможность создания городской программы жилищного ипотечного кредитования обусловлена сформировавшимся к настоящему времени комплексом факторов:
а) наличие потенциальных ресурсов для начала и развития Программы в городе;
б) положительная практика осуществления программ улучшения жилищных условий населения с использованием интегрированной системы управлением программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования (системы “Эффект“) в ряде российских регионов, развернувших местные программы по предоставлению ипотечных кредитов населению на 10 - 20 лет под приемлемый для граждан годовой процент;
в) активная позиция городской Администрации в вопросе о необходимости внедрения в практику жилищного ипотечного кредитования;
г) потенциальная активность вторичного рынка жилья в городе;
д) принятие основных законодательных и нормативно-правовых актов на федеральном уровне, обеспечивающих возможность развития жилищного ипотечного кредитования. К этим документам относятся Гражданский кодекс и Федеральные законы “О приватизации жилищного фонда в РФ“, “О товариществах собственников жилья“, “Об организации страхового дела в Российской Федерации“, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, “О риэлтерской деятельности в РФ“, “Об оценочной деятельности в РФ“ и, главное, - Закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)“.
Сложившаяся ситуация характеризуется тем, что интересы предпринимателей и местных органов власти в реализации настоящей Программы сейчас более чем когда-либо ранее сходятся с интересами всего населения г. Губкинский.
Интересы различных субъектов городского рынка ипотечного кредитования определяются следующими благоприятными факторами:
а) население города:
- изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;
- рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;
б) застройщики, подрядчики и другие участники рынка жилья:
- разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции среди подрядчиков;
- острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства;
- стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения собственной конкурентоспособности;
- понимание необходимости удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;
- возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлтеры, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;
в) банки и финансовые инвесторы:
- укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;
- сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;
- повышение привлекательности в условиях дефицита долгосрочных ресурсов операций по привлечению сбережений населения;
- рост конкуренции;
- создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов;
г) органы местной власти:
- создание новой возможности решения жилищной проблемы горожан;
- укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;
- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним других секторах экономики города;
- рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;
- выполнение градостроительных планов;
- создание условий для укрепления семьи и общего благосостояния людей.
Такое сочетание интересов и созданная база дают необходимую почву для решения жилищной проблемы населения г. Губкинский на основе настоящей Программы улучшения жилищных условий с использованием интегрированной системы управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования (системы “Эффект“).
4. Основные цели и задачи Программы
Главной целью настоящей Программы является обеспечение жителей г. Губкинский доступной частной жилой собственностью за счет создания в городе системы поддержки и стимулирования жилищного строительства, развития жилищного ипотечного кредитования на основе внедрения интегрированной автоматизированной системы управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования (системы “Эффект“), организации деятельности и эффективной работы исполнительных структур Программы и городской инфраструктуры рынка жилья.
Главная цель Программы определяет круг программных задач развития жилищного строительства в городе и проводимой городской Администрацией политикой по решению жилищных проблем губкинцев. Приоритетными направлениями является улучшение жилищных условий основной части населения города на основе развития долгосрочного ипотечного кредитования.
Реализация настоящей Программы в масштабах города позволит решить целый ряд задач:
повысить платежеспособный спрос населения г. Губкинский на жилье за счет организации ипотечного кредитования в сочетании с различными формами государственной поддержки в приобретении и строительстве жилья (предоставление налоговых льгот и субсидий);
увеличить объемы жилищного строительства с обеспечением повышения качества и доступности жилья за счет модернизации строительной индустрии, совершенствования технологии и организации строительства;
создать современную инфраструктуру рынка жилья в городе, активизировать его деятельность и связанного с ним рынка инвестиционного капитала;
увеличить приток капитала в экономику города за счет создания механизма привлечения собственных средств населения, а также предоставления гарантий при реализации Программы;
обеспечить повышение занятости населения города и рост доходов за счет активизации деловой жизни;
повысить эффективность использования городского жилищного фонда за счет перераспределения жилья между различными категориями населения, создания стимула для внедрения и использования более эффективных форм управления недвижимостью (в частности ТСЖ);
создать условия для укрепления семьи, повышения благосостояния населения путем формирования широкого слоя собственников недвижимости.
Первоочередными задачами Программы являются:
создание в городе системы поддержки и стимулирования развития жилищного строительства на основе внедрения интегрированной системы управления программами жилищного строительства и ипотечного кредитования (системы “Эффект“);
совершенствование местной нормативно-правовой базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании и стимулирование его развития;
создание в городе инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации всех участников рынка недвижимости и ипотечного жилищного кредитования;
совершенствование кредитно-финансовых механизмов и выработка эффективной инвестиционной политики в жилищной и строительной сфере города с целью обеспечения притока инвестиций;
создание механизма привлечения долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов для реализации городской Программы в увязке с федеральными и региональными в области жилищного строительства и обеспечения жильем различных слоев населения;
модернизация стройиндустрии и жилищного строительства, направленная на снижение стоимости и повышение качества строительства;
организация вторичного рынка ипотечных кредитов (закладных). Рефинансирование полученных средств в развитие ипотечного кредитования в городе путем направления полученных средств на новое строительство.
Для успешного выполнения указанных целевых установок необходимо объединить усилия не только властных участников Программы и населения, но и всех структур, функционирующих на рынке жилья и заинтересованных в его развитии.
5. Структура Программы и система программных мероприятий
Система взаимосвязанных мероприятий, обеспечивающих реализацию поставленных целей Программы и решение ее задач, предполагает осуществление целого комплекса мероприятий.
Комплекс 1. Совершенствование инвестиционной и финансово-кредитной политики для стимулирования развития жилищного строительства и ипотечного кредитования. Формирование источников финансирования Программы.
Комплекс 2. Создание и развитие в городе Губкинский системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования на основе внедрения интегрированной системы управления программами жилищного строительства и ипотечного кредитования (системы “Эффект“).
Комплекс 3. Законодательное и нормативно-методическое обеспечение развития рынка жилья и ипотечного кредитования на уровне городского самоуправления.
Комплекс 4. Повышение качества и доступности жилья за счет развития финансово-экономических и организационно-правовых механизмов снижения стоимости строительства, модернизации строительной индустрии, совершенствования организации и технологии жилищного строительства.
Комплекс 5. Повышение эффективности использования городского жилищного фонда, снижение нагрузки на бюджет города за счет стимулирования применения новых форм управления городской жилищной недвижимостью.
Комплекс 6. Обучение и передача знаний для развития ипотечного кредитования и рынка жилья в городе, включая обучение практическим навыкам применения системы “Эффект“.
Комплекс 7. Научно-методическое и консультационное обеспечение Программы.
Комплекс 8. Обеспечение социальной результативности Программы. Взаимодействие со средствами массовой информации и общественностью.
В рамках указанных комплексов формируются конкретные мероприятия - задания исполнителям Программы.
Реализация Программы будет осуществляться через систему целевых реализационных и территориальных программ и проектов.
Структура настоящей Программы показана на рисунке ниже (рисунок 5 - не приводится).
6. Сроки и этапы реализации Программы
Учитывая актуальность и специфику жилищной проблемы, необходимость реализации долгосрочной стратегии, направленной на ее решение, срок реализации Программы принят пятилетний. Начало Программы - 2002 год. Осуществляемые в рамках Программы реализационные проекты и программы могут выполняться в течение более короткого периода времени в зависимости от решаемых ими задач.
В рамках настоящей Программы выделяются три этапа (рисунок 6 - не приводится).
Первый этап (ноябрь 2001 г. - апрель 2002 г.), в пределах которого будет принята и реализована программа улучшения жилищных условий населения города, создана нормативно-правовая база, организована деятельность основных исполнительных структур; отобраны и аккредитованы другие участники Программы (банки, оценочные, страховые организации); установлены стандарты их работы; обучен персонал; подготовлены источники финансирования Программы; введена в эксплуатацию интегрированная автоматизированная система управления Программой (система “Эффект“); проведена информационно-рекламная кампания.
Второй этап (май 2002 - 2003 годы) связан с анализом результатов первого этапа Программы, принятием решений о ее корректировке, модификации и расширении за счет подключения к реализации Программы городских ресурсов (в том числе и финансовых), других инвесторов - заказчиков программных проектов.
Второй этап характеризуется ростом масштабов жилищного строительства и приобретения жилья с использованием механизма ипотечного кредитования и активного вовлечения в этот процесс жилья, полученного в результате реконструкции и модернизации жилищного фонда города, внедрения новых технологий и материалов в жилищное строительство с целью снижения стоимости строительства и повышения качества жилья.
На втором этапе должны постепенно расширяться масштабы ипотечного кредитования за счет привлечения новых инвесторов - участников Программы, стимулирования спроса на жилье, взаимодействия с другими формами и схемами финансирования жилищного строительства.
Третий этап (2004 - 2006 годы) является периодом последовательного расширения масштабов ипотечного кредитования, основными характеристиками которого должны стать развитая система ипотечного кредитования в городе, создающая необходимые предпосылки для выхода на вторичный рынок ипотечных кредитов. Программа на данном этапе действует как городская с преобразованием программных структур в общегородские, действующие на региональном уровне.
На этом этапе ипотечное кредитование должно занять заметное место в финансировании потребностей населения в жилье, стать доступным и наиболее привлекательным для широких слоев населения способом финансирования приобретения жилья.
Наиболее ответственным периодом Программы является начальный этап, в течение которого должен быть проведен основной комплекс организационно-мобилизационных мероприятий, создана территориально-отраслевая инфраструктура ипотечного кредитования, реализованы первые проекты и выданы первые ипотечные кредиты.
7. Организация управления, механизм реализации Программы
и контроль за ходом ее выполнения
7.1. Состав участников Программы
Участниками Программы являются заказчик Программы, фонд ипотечного кредитования, финансирующий орган, агентство жилищных услуг (далее - Агентство), Администрация г. Губкинский, граждане, проживающие на территории города, строительные организации, банковские и иные кредитные учреждения, риэлтерские, оценочные и страховые компании, органы юстиции, а также иные организации, отобранные на конкурсной основе управляющим Программой для выполнения отдельных работ и оказания услуг, обеспечивающих развитие Программы, инвесторы Программы.
Заказчиком Программы является Администрация города.
Заказчик поручает управляющему, в роли которого выступает фонд ипотечного кредитования, реализацию Программы. Функции финансирующего органа Программы выполняет фонд ипотечного кредитования города Губкинский.
Организационно-технологическая схема взаимодействия участников Программы приведена на рисунке ниже (рисунок 7 - не приводится).
Все операции в рамках Программы исполнительные структуры будут осуществлять в соответствии с общим планом мероприятий по реализации Программы через интегрированную автоматизированную систему управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования (систему “Эффект“).
7.2. Организационно-финансовый механизм
Ключевым элементом организационной схемы Программы, определяющим возможность обеспечения ее финансовыми ресурсами, является фонд ипотечного кредитования. Фонд аккумулирует финансовые и иные целевые средства из различных источников для дальнейшего финансирования на возвратной и платной основе мероприятий Программы. Источниками финансовых ресурсов фонда являются бюджетные средства округа, средства городского бюджета, средства предприятий, незавершенное строительство и прочие внебюджетные ресурсы. Источником пополнения средств фонда могут быть средства, образуемые самой Программой, в т.ч. средства, полученные от проведения конкурсов среди организаций - участников Программы, а также часть страховых премий страховых компаний.
Выделение средств фонда осуществляется на основе конкурсного отбора проектов и программ в соответствии с Положением о финансировании фонда ипотечного кредитования.
Целевые средства фонда направляются преимущественно на предоставление рассрочки при приобретении гражданами жилья. Для формирования необходимого фонда жилья Программы фонд ипотечного кредитования совместно с заказчиком, привлекая при необходимости других инвесторов, осуществляет строительство жилья.
Строительство жилья может осуществляться фондом на условиях долевого участия с физическими и юридическими лицами. В дальнейшем фонд продает свою долю в сформированном жилфонде гражданам - участникам Программы по договору купли-продажи с рассрочкой платежа в течение 2 - 10 лет. Сумма и срок предоставляемой рассрочки устанавливаются индивидуально для каждого гражданина из утвержденных списков участников фондом ипотечного кредитования.
Продажа и приобретение жилья гражданам - участникам Программы осуществляется на основе утвержденных попечительским советом Правил продажи жилья с рассрочкой части платежа. Правила определяют условия и порядок осуществления сделок купли-продажи жилья, порядок приема и регистрации заявлений, перечень необходимых документов для приема заявлений, порядок формирования списков граждан - участников проекта, критерии приоритетности при формировании этих списков.
Управление и контроль за выполнением Программы со стороны и от имени фонда осуществляет агентство жилищных услуг. Агентство координирует деятельность участников Программы, осуществляет непосредственную работу с населением и в своей деятельности руководствуется действующим законодательством, соответствующими нормативно-правовыми документами, утвержденными совместными решениями заказчика Программы и фонда, и ежеквартально отчитывается перед ними.
Необходимым при продаже жилья гражданину - участнику Программы на условиях рассрочки платежа (или при предоставлении товарного жилищного кредита) является заключение в обеспечение возникающего обязательства договора ипотеки и выпуск закладной. Закладные могут быть использованы для привлечения в Программу инвестиционных ресурсов институциональных инвесторов, что обеспечивает возможность дальнейшего рефинансирования Программы.
Руководствуясь договорными обязательствами с фондом, Агентство передает фонду закладную на жилое помещение, оставляя за собой обязательства по обслуживанию выданного кредита, т.е. отслеживает сроки оплаты, положенные выплаты в погашение суммы долга и начисленных процентов и своевременно перечисляет данные средства на счет фонда.
Все структуры, привлеченные для реализации Программы, отбираются фондом или по его поручению Агентством на конкурсной основе.
При осуществлении фондом строительства Агентство обеспечивает контроль за ходом и качеством выполнения строительных работ, выполняет все необходимые действия, связанные с организацией строительства. Агентство отчитывается перед фондом и заказчиком о ходе строительства.
Для оптимального сочетания различных источников в структуре финансирования жилищного строительства предполагается использовать сбережения граждан, обращающихся за получением ипотечных кредитов. Эти средства должны составить согласно принятой в Программе основной схеме продажи жилья в кредит от 10% стоимости нового жилья и выше, в зависимости от возможностей заемщика и использования других источников.
Программа должна охватывать широкий круг горожан, имеющих право на жилищные субсидии, желающих использовать государственные жилищные сертификаты и другие формы социальной поддержки.
Кредитные ресурсы городских коммерческих банков предполагается использовать при строительстве жилья.
Вовлечение банков в процесс кредитования населения будет происходить постепенно, по мере стабилизации макроэкономической ситуации и появления у банков недорогих долгосрочных пассивов.
В дальнейшем, по мере расширения источников финансирования и развития вторичного рынка ипотечных кредитов, будут использоваться другие схемы финансирования строительства и приобретения жилья и осуществлен переход к средствам, привлекаемым с фондового и финансового рынков.
В Программе могут быть задействованы следующие финансовые механизмы по привлечению в Программу средств населения, использующие элементы ипотечного жилищного кредитования:
- предоставление жилья гражданам в рассрочку под залог жилой недвижимости;
- банковское ипотечное жилищное кредитование;
- система стройсбережений или другие схемы промежуточного накопления, в том числе система накопительного страхования жизни.
Эти финансовые схемы могут использоваться как самостоятельно, так и в дополнение друг к другу.
На первых этапах реализации городской Программы приоритетной является социальная направленность строительства жилья и его продажи в рассрочку. Это обусловлено низким платежеспособным спросом населения на коммерческие ипотечные жилищные кредиты, предоставляемые банками. При этом состояние кредитного рынка и действующее федеральное законодательство делает невозможным - экономически нецелесообразным предоставление через коммерческие банки льготных ипотечных кредитов (частично дотируя процентную ставку). Поэтому указанная схема кредитования населения на пилотном этапе осуществления Программы рассматривается лишь как дополнительная.
Роль системы стройсбережений и накопительных схем будет повышаться по мере достижения Программой реальных результатов, повышения доверия населения к Программе и ее исполнительным структурам.
В общем случае в рамках Программы могут использоваться следующие стратегии привлечения средств:
- депозиты населения и предприятий;
- получение долгосрочных ресурсов из “оптовых“ источников, включая кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными кредитными организациями; средства институциональных инвесторов (пенсионных фондов и страховых организаций, паевых инвестиционных фондов и иных форм коллективных инвестиций); размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг; средства от продажи целевых облигационных займов;
- реальным источником финансирования Программы могут стать дополнительные льготы по налогам, сборам и уплате обязательных отчислений, предоставляемые местными органами власти.
7.3. Контроль за ходом выполнения программы
Контроль за ходом реализации Программы будет производиться Администрацией города совместно с Агентством, ежеквартально представляющим соответствующую информацию фонду.
Мэр города Губкинский для выполнения контрольных функций назначает должностное лицо (ответственное лицо), несущее ответственность за сопровождение Программы, в непосредственные обязанности которого входит подготовка и предоставление руководству города информации (отчета) о ходе ее выполнения. Эти материалы готовятся на основании ежемесячных отчетов, предоставляемых ответственному лицу.
При необходимости, с привлечением представителя фонда и ответственных лиц заказчика проводится проверка хода реализации Программы на строительных объектах, строительство которых ведется в рамках программных мероприятий.
8. Программа жилищного строительства
8.1. Выбор объектов для реализации Программы
Главной задачей подпрограммы развития жилищного строительства является формирование фонда жилья для осуществления мероприятий Программы.
В условиях ограниченных возможностей финансирования для отработки финансовых механизмов реализации Программы заказчиком может приниматься решение о реализации пилотных строительных проектов.
Пилотные проекты могут быть реализованы по следующим направлениям:
- завершение строительст“а многоквартирных многоэтажных жилых домов;
- строительство многоэтажного жилья;
- завершение строительства индивидуальных жилых домов, находящихся в высокой степени готовности (не менее 50%);
- строительство поселков индивидуальных жилых домов.
При отборе пилотных объектов в качестве основных должны быть приняты следующие критерии:
соответствие жилья, планируемого к постройке, потребностям граждан - участников Программы по количеству комнат и качеству;
расположение данного жилья в районах города, имеющих хорошую транспортную связь с остальными районами;
наличие развитой инфраструктуры или присутствие таких объектов в непосредственной близости от строящегося жилья;
минимизация сроков и стоимости строительства.
Исходя из этого, реализация Программы на первом этапе должна основываться, прежде всего, на имеющемся заделе в области жилищного строительства, используя в первую очередь объекты незавершенного строительства. Программные проекты жилищного строительства необходимо осуществлять в районах города, имеющих систему инфраструктуры, отвечающую требованиям Программы. Для реализации проектов должны подбираться участки застройки, обеспеченные инженерной инфраструктурой, обладающие коммерческой привлекательностью.
Перечень объектов, реализуемых в Программе, объем финансирования, сроки и этапы выполнения работ утверждаются заказчиком Программы по согласованию с фондом.
Отбор пилотных проектов по достройке многоквартирных, многоэтажных жилых домов в городе осуществляет управляющий Программой, который (с помощью привлеченных специализированных организаций) проводит инвентаризацию, оценку стоимости и отбор объектов незавершенного жилищного строительства. При этом предпочтение отдается тем объектам, стоимость работ по завершению строительства которых составляет не более 50% общей стоимости строительства, а также при строительстве которых были использованы средства заказчика, бюджетные средства.
При реализации проектов, финансируемых с привлечением средств городского бюджета, отбор объектов осуществляется по следующей схеме:
комиссия по рассмотрению и отбору проектов жилищного строительства (состав комиссии и порядок ее деятельности определяются положением, утверждаемым заместителем Мэра города, курирующим вопросы жилищного строительства) осуществляет рассмотрение вариантов проектов, представленных управляющим Программой (или заказчиками Программы), и определяет сумму средств, направляемых на реализацию каждого проекта из городского бюджета в пределах лимитов, предусмотренных бюджетом города на соответствующий год, а также внебюджетных фондов.
8.2. Программа развития жилищного строительства города
Исходя из потребностей в улучшении жилищных условий населения города, строительной программой 1998 г. предусматривалось ежегодное строительство жилья в объеме не менее 22 тыс. кв. м.
На первом этапе реализации Программы планировалось завершить строительство жилых домов в микрорайоне N 9. Строительство домов начато в 1994 году. В таблице представлена характеристика объектов незавершенного строительства.
Таблица 2
---------------T-----------------------------T---------T----------T----------¬
¦ Наименование ¦ Проектные показатели ¦Год ¦Сметная ¦ Процент ¦
¦ объектов +--------T----------T---------+начала ¦стоимость ¦выполнения¦
¦ жилищного ¦ Общая ¦Количество¦Этажность¦строи- ¦строи- ¦ работ на ¦
¦строительства,¦площадь,¦ квартир ¦ дома ¦тельства ¦тельства, ¦ момент ¦
¦ ул., стр., ¦ кв. м ¦ ¦ ¦ ¦в тыс. ¦ подачи ¦
¦ N дома ¦ ¦ ¦ ¦ ¦руб., цены¦данных, % ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦2001 г. ¦ ¦
+--------------+--------+----------+---------+---------+----------+----------+
¦ Незавершенное строительство ¦
+--------------T--------T----------T---------T---------T----------T----------+
¦Мкр. N 9, ¦ 3034 ¦ 40 ¦ 5 ¦ 1994 г. ¦ 30000 ¦ 20 ¦
¦ж.д. N 3 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦Мкр. N 9, ¦ 3034 ¦ 40 ¦ 5 ¦ 1994 г. ¦ 30000 ¦ 20 ¦
¦ж.д. N 3б ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
L--------------+--------+----------+---------+---------+----------+-----------
Строительство жилых домов планируется вести методом, использующим смешанные конструктивные формы (монолитное, кирпично-монолитное строительство и пр.). При отборе проектов жилых домов необходимо учитывать повышенную потребность в 1- и 2-комнатных квартирах и в небольшом количестве 3-комнатных.
Ориентировочные характеристики жилых домов, строительство которых осуществляет Администрация города, приведены в таблице ниже.
Таблица 3
----------------T-----------------------------T-------T----------T-----------¬
¦ Наименование ¦ Проектные показатели ¦Срок ¦Сметная ¦ Процент ¦
¦ объектов +--------T----------T---------+сдачи ¦стоимость ¦выполнения ¦
¦ жилищного ¦ Общая ¦Количество¦Этажность¦в ¦строи- ¦ работ на ¦
¦строительства, ¦площадь,¦ квартир ¦ дома ¦эксплу-¦тельства, ¦ момент ¦
¦ ул., стр., ¦ кв. м ¦ ¦ ¦атацию ¦в тыс. ¦ подачи ¦
¦ N дома ¦ ¦ ¦ ¦ ¦руб., цены¦ данных, % ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦2001 г. ¦ ¦
+---------------+--------+----------+---------+-------+----------+-----------+
¦ Новое строительство ¦
+---------------T--------T----------T---------T-------T----------T-----------+
¦Мкр. N 1, ¦ 2057 ¦ 36 ¦ - ¦ - ¦ 17900 ¦ - ¦
¦ж.д. N 37 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------+--------+----------+---------+-------+----------+-----------+
¦Мкр. N Р-4, ¦ 4085 ¦ 40 ¦ - ¦ - ¦ 32000 ¦ - ¦
¦ж.д. N 16 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------+--------+----------+---------+-------+----------+-----------+
¦Мкр. N Р-2, ¦ 1624 ¦ 22 ¦ - ¦ - ¦ 17868 ¦ ¦
¦ж.д. N 26 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+---------------+--------+----------+---------+-------+----------+-----------+
¦Мкр. N 9, ¦ 1532 ¦ 20 ¦ - ¦ - ¦ 12200 ¦ - ¦
¦ж.д. N 30 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
L---------------+--------+----------+---------+-------+----------+------------
Ситуационный план территориального размещения объектов жилищного строительства показан на (рисунок 9 - не приводится).
Весь объем строительства, планируемый к осуществлению в рамках городской Программы, составляет 793,9 млн. рублей в ценах 2000 года.
Распределение объемов финансирования строительства по годам приведено в следующей таблице.
Таблица 4
-----------------------------T-------T---------------------------------------¬
¦ Источники финансирования ¦ Всего ¦ В том числе по годам ¦
¦ ¦ +-------T-------T-------T-------T-------+
¦ ¦ ¦2000 г.¦2001 г.¦2002 г.¦2003 г.¦2004 г.¦
+----------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦Всего объем финансирования ¦ 793,9¦ 158,8¦ 158,8¦ 158,8¦ 158,8¦ 158,8¦
¦строительства, тыс. руб. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦В том числе: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+----------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦Средства бюджета ¦ 420,8¦ 84,2¦ 84,1¦ 84,2¦ 84,1¦ 84,2¦
+----------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦Внебюджетные средства ¦ 373,1¦ 74,6¦ 74,6¦ 74,6¦ 74,6¦ 74,6¦
L----------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+--------
Объемы нового строительства, план финансирования и график строительства будут уточнены при формировании проектной документации после проведения соответствующего конкурса и подрядных торгов.
Финансовый план, ТЭО проекта нового жилищного строительства, другая нормативная документация по указанному строительству оформляется в форме приложения к настоящей Программе.
9. Ресурсное обеспечение Программы
9.1. Потребность в инвестировании
Согласно сложившейся практике в г.г. Саров, Заречный, Пенза и др. примерно одна треть всех построенных квартир на рынке жилья реализуется с помощью механизма ипотечного кредитования. Исходя из выбранных программных мероприятий, прогнозируемых объемов капитальных вложений и принятых в Программе условий реализации жилья общая потребность в финансовых ресурсах для осуществления Программы оценивается в 439 млн. рублей в текущих ценах 2001 года.
Организационные расходы на создание АЖУ, установку и адаптацию системы “Эффект“, проведение конкурса по отбору участников Программы, незначительны (порядка 2 млн. руб.) и производятся в первый год реализации Программы.
Распределение инвестиций по годам дано в таблице и на графике.
Таблица 5. Потребность в финансировании Программы
по видам затрат млн. руб.
-----------------------------T-------T---------------------------------------¬
¦ Направления затрат ¦ Всего ¦ В том числе по годам ¦
¦ +-------+-------T-------T-------T-------T-------+
¦ ¦ ¦2002 г.¦2003 г.¦2004 г.¦2005 г.¦2006 г.¦
+----------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦Всего объем финансирования ¦ 462,8¦ 113,2¦ 87,4¦ 87,4¦ 87,4¦ 87,4¦
L----------------------------+-------+-------+-------+-------+-------+--------
На выдачу ипотечной рассрочки в рамках Программы должно быть выделено порядка 87,4 млн. руб. в год.
Порядка 60% от общей потребности в финансовых средствах планируется покрыть за счет привлекаемых в Программу средств населения.
Дальнейшее развитие системы жилищного ипотечного кредитования потребует выделения дополнительных средств на выполнение общепрограммных мероприятий: на расширение программы строительства, организацию программы стройсбережений (или других накопительных схем) для населения, законопроектную деятельность в области управления жилой недвижимостью и сделок с ней, проведение работ по разработке и внедрению новых технологий и материалов в жилищном строительстве, мероприятия по привлечению в Программу инвестиций, а также рекламно-образовательную деятельность и др.
70 ¦
¦
¦ ---¬ ---¬ ---¬ ---¬ ---¬
60 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
50 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
40 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
30 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
20 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
10 ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
0 L-+--+-----+--+-----+--+-----+--+-----+--+---
2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г.
---¬
¦ ¦ Всего объем финансирования
L---
9.2. Источники финансирования и финансовый план
Основными источниками финансирования городской Программы являются бюджетные средства, средства предприятий, средства инвесторов и средства населения, приобретающего жилье в рамках Программы.
Распределение объемов финансирования Программы по источникам и годам реализации представлено ниже в таблице и на рисунке (не приводится).
Таблица 6. Объемы и источники
финансирования Программы, млн. руб.
------------------------------T------T---------------------------------------¬
¦ Источники финансирования ¦Всего ¦ В том числе по годам ¦
¦ ¦ +-------T-------T-------T-------T-------+
¦ ¦ ¦2002 г.¦2003 г.¦2004 г.¦2005 г.¦2006 г.¦
+-----------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦Всего объем финансирования ¦460,8 ¦ 111,2¦ 87,4¦ 87,4¦ 87,4 ¦ 87,4 ¦
+-----------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦В том числе: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-----------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦Средства федерального бюджета¦ 35 ¦ 7 ¦ 7 ¦ 7 ¦ 7 ¦ 7 ¦
¦ ¦ ¦ (6%) ¦ (8%) ¦ (8%) ¦ (8%) ¦ (8%) ¦
+-----------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦Средства окружного бюджета ¦134,42¦ 40 ¦ 38,4¦ 27,6¦ 18,9 ¦ 9,51¦
¦ ¦ ¦ (36%) ¦ (44%) ¦ (32%) ¦ (22%) ¦ (11%) ¦
+-----------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦Средства муниципального ¦ 23,8 ¦ 23,8¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦бюджета ¦ ¦ (21%) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-----------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦Средства предприятий ¦ 86,8 ¦ 20 ¦ 16,7¦ 18,7¦ 15,7 ¦ 15,7 ¦
¦ ¦ ¦ (18%) ¦ (19%) ¦ (21%) ¦ (18%) ¦ (18%) ¦
+-----------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦Средства инвесторов ¦ 28,48¦ 3,5¦ 3,5¦ 3,5¦ 6,49¦ 11,49¦
¦ ¦ ¦ (3%) ¦ (4%) ¦ (4%) ¦ (7%) ¦ (13%) ¦
+-----------------------------+------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦Привлеченные средства граждан¦152,3 ¦ 16,9¦ 21,8¦ 30,6¦ 39,3 ¦ 43,7 ¦
¦ ¦ ¦ (15%) ¦ (25%) ¦ (35%) ¦ (45%) ¦ (50%) ¦
L-----------------------------+------+-------+-------+-------+-------+--------
Таким образом, основным источником финансирования городской Программы являются средства населения в виде денежных взносов и сдаваемого в зачет старого жилья (обеспечивающие 50% общей потребности в финансовых ресурсах Программы), средства предприятий составляют до 23% финансирования.
10. Оценка эффективности и социально-экономических
последствий реализации Программы
Эффективность Программы для заказчика - Администрации города проявляется в нескольких отношениях. Прежде всего, Программа позволит:
- на рубль целевых бюджетных средств привлечь от 4 до 8 рублей средств горожан;
- стимулировать рынок жилья, вовлекая в оборот квартиры со вторичного рынка, активизируя процесс приватизации жилья городским населением;
- активизировать налоговые поступления в бюджеты всех уровней, возникающие в результате оживления работы строительного комплекса и смежных с ним отраслей;
- снизить нагрузку на городской бюджет, стимулируя создание товариществ собственников жилья и других форм эффективного управления жилой недвижимостью;
- ускорить решение жилищной проблемы горожан, зарегистрированных в очереди на улучшение жилищных условий.
Эффективность Программы с позиции населения выражается в появлении новых возможностей по приобретению недорогого и качественного жилья при условии использования имеющихся сбережений, субсидий и старого жилья. Планируется, что ежемесячные платежи в погашение задолженности не будут превышать 20% от ежемесячного дохода семьи.
При расширении масштабов ипотечного кредитования и включении в систему городских проектов и проектов других предприятий города (инвесторов) результаты реализации городской Программы будут зависеть от объемов целевых инвестиций и располагаемых городом строительных мощностей.
Опыт внедрения системы “Эффект“ в других городах показал ее ценность не только для решения социальной проблемы, но и для промышленной политики.
С развертыванием системы жилищного ипотечного кредитования активизируется деятельность предприятий строительного комплекса. Так, в городе Саров Нижегородской области (население 80 тыс. человек) за год осуществления ипотечной городской программы удалось удвоить объемы жилищного строительства, производство строительных материалов в течение года увеличилось на 69%, выработка на одного строителя возросла на 45%, фонд оплаты труда строителей вырос на 49% и, что важней всего, на 24% увеличилось число рабочих мест в строительной отрасли.
Успешное осуществление городской Программы за период ее реализации позволит:
- построить порядка 34,9 тыс. кв. м жилья;
- улучшить жилищные условия порядка 600 семей горожан;
- привлечь в сферу жилищного строительства около 152,3 млн. рублей средств граждан.
Таблица 7. Количественные показатели Программы
улучшения жилищных условий населения города
с учетом всех источников финансирования до 2006 года
------T---------------------T--------T---------------------------------------¬
¦N п/п¦ Наименование ¦ Всего ¦ В том числе по годам ¦
¦ ¦ показателя ¦ +-------T-------T-------T-------T-------+
¦ ¦ ¦ ¦2002 г.¦2003 г.¦2004 г.¦2005 г.¦2006 г.¦
+-----+---------------------+--------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦1 ¦Строительство ¦34920 ¦ 6984 ¦ 6984 ¦ 6984 ¦6984 ¦6984 ¦
¦ ¦жилья, кв. м ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-----+---------------------+--------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦2 ¦Реализация нового ¦ 600 ¦ 120 ¦ 120 ¦ 120 ¦ 120 ¦ 120 ¦
¦ ¦жилья, квартир ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-----+---------------------+--------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦3 ¦Потребность ¦ 462,8 ¦ 113,2¦ 87,4¦ 87,4¦ 87,4 ¦ 87,4 ¦
¦ ¦в средствах ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦на Программу, всего, ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦млн. руб. ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦В том числе: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-----+---------------------+--------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦3.1 ¦Потребность ¦ 460,8 ¦ 111,2¦ 87,4¦ 87,4¦ 87,4 ¦ 87,4 ¦
¦ ¦в капиталовложениях ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦в жилищное ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦строительство ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦Из них ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦профинансировано ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦за счет: ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦3.1.1¦За счет средств ¦ 35 ¦ 7 ¦ 7 ¦ 7 ¦ 7 ¦ 7 ¦
¦ ¦федерального бюджета ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦3.1.2¦За счет средств ¦ 134,42¦ 40 ¦ 38,4¦ 27,6¦ 18,9 ¦ 9,51¦
¦ ¦окружного бюджета ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦3.1.3¦За счет средств ¦ 23,8 ¦ 23,8¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦муниципального ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦бюджета ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦3.1.4¦За счет средств ¦ 86,8 ¦ 20 ¦ 16,7¦ 18,7¦ 15,7 ¦ 15,7 ¦
¦ ¦предприятий ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦3.1.5¦За счет инвесторов ¦ 28,48¦ 3,5¦ 3,5¦ 3,5¦ 6,49¦ 11,49¦
+-----+---------------------+--------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦3.1.6¦За счет привлеченных ¦ 152,3 ¦ 16,9¦ 21,8¦ 30,6¦ 39,3 ¦ 43,7 ¦
¦ ¦средств граждан ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+-----+---------------------+--------+-------+-------+-------+-------+-------+
¦3.2 ¦Прочие затраты ¦ 2,0 ¦ 2,0¦ - ¦ - ¦ - ¦ - ¦
¦ ¦(создание Фонда, АЖУ,¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦проведение конкурса) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
L-----+---------------------+--------+-------+-------+-------+-------+--------
Примечание:
1. Все стоимостные величины даны в текущих ценах 2001 года, ориентировочная стоимость одного кв. м жилья в ценах 2002 года - 12,5 тыс. рублей.
11. План действий по реализации Программы
Основным документом, определяющим план действий по реализации Программы, является план-график ввода в эксплуатацию системы “Эффект“, утверждаемый заказчиком Программы.
План-график устанавливает дату начала реализации Программы, совпадающую с датой начала выдачи ипотечных ссуд. До этого момента должен быть осуществлен весь комплекс следующих организационно-подготовительных мероприятий по внедрению системы ипотечного кредитования на основе интегрированной системы “Эффект“:
1. Создана рабочая группа по подготовке и реализации городской Программы с привлечением заинтересованных сторон (участников Программы).
2. Проведены маркетинговые и социально-экономические исследования для осуществления Программы в рамках всего города, доработана и откорректирована настоящая Программа.
3. Определены основные характеристики и параметры городских реализационных проектов, подготовлена необходимая технико-экономическая документация.
4. Определены площадки под строительство пилотных объектов.
5. Определены источники финансирования городской Программы, организована деятельность исполнительных структур, в том числе городского фонда развития ипотечного жилищного кредитования.
6. Проведены конкурсы и подрядные торги по отбору участников и исполнителей городских программных мероприятий.
7. Приняты необходимые нормативно-правовые документы для реализации городской Программы.
8. Определены меры по стимулированию деятельности участников Программы.
9. Организована и проведена рекламная кампания и информационно-образовательная работа среди городского населения.
Таблица 8. План организационно-технических мероприятий
по реализации Программы улучшения жилищных условий
населения города Губкинский с использованием
интегрированной системы управления программами
жилищного строительства и долгосрочного кредитования
(системы “Эффект“)
-----T-----------------------------------------------------T-----T-----------¬
¦ N ¦ Наименование мероприятий ¦Сроки¦Исполнитель¦
¦п/п ¦ ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦1. Мобилизационные мероприятия ¦
+----T-----------------------------------------------------T-----T-----------+
¦1.1 ¦Подписать генеральный договор между Администрацией ¦ ¦ ¦
¦ ¦города (заказчиком) и фондом о создании ¦ ¦ ¦
¦ ¦и реализации Программы улучшения жилищных условий ¦ ¦ ¦
¦ ¦населения с использованием системы “Эффект“ ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦1.2 ¦Провести организационное заседание с участием ¦ ¦ ¦
¦ ¦представителей Администрации города, других ¦ ¦ ¦
¦ ¦заинтересованных участников Программы ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦1.3 ¦Принять постановление (решение) Администрации города ¦ ¦ ¦
¦ ¦о создании и эксплуатации системы “Эффект“ ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦1.4 ¦Подготовить и утвердить план организационно- ¦ ¦ ¦
¦ ¦технических мероприятий по созданию и эксплуатации ¦ ¦ ¦
¦ ¦системы “Эффект“ ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦1.5 ¦Создать координационный совет и рабочие группы для ¦ ¦ ¦
¦ ¦координации и выполнения мероприятий плана ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦1.6 ¦Определить источники финансирования Программы ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦1.7 ¦Заключить договор на разработку и реализацию ¦ ¦ ¦
¦ ¦Программы улучшения жилищных условий населения ¦ ¦ ¦
¦ ¦с использованием системы “Эффект“, на внедрение ¦ ¦ ¦
¦ ¦системы “Эффект“ ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦2. Подготовительные мероприятия, создающие основу для реализации Программы ¦
+----T-----------------------------------------------------T-----T-----------+
¦2.1 ¦Провести социологические и маркетинговые исследования¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦2.2 ¦Разработать Программу ипотечного жилищного ¦ ¦ ¦
¦ ¦кредитования ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦2.3 ¦Разработать комплект документов, необходимых для ¦ ¦ ¦
¦ ¦оформления ипотечных ссуд и сделок по строительству ¦ ¦ ¦
¦ ¦и продаже жилья ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦3. Мероприятия, обеспечивающие реализацию Программы ¦
+----T-----------------------------------------------------T-----T-----------+
¦3.1 ¦Провести разъяснительную и пропагандистскую работу в ¦ ¦ ¦
¦ ¦средствах массовой информации и непосредственно ¦ ¦ ¦
¦ ¦с общественностью и населением города ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦3.2 ¦Подготовить и утвердить пакет необходимых документов ¦ ¦ ¦
¦ ¦для реализации Программы, в том числе правила продажи¦ ¦ ¦
¦ ¦жилья, построенного и приобретенного в рамках ¦ ¦ ¦
¦ ¦Программы ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦3.3 ¦Создать и организовать работу управляющей компании ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦3.4 ¦Провести конкурс по отбору участников Программы ¦ ¦ ¦
¦ ¦и заключить соответствующие договоры ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦3.5 ¦Обеспечить оценочную деятельность ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦3.6 ¦Организовать страхование участников Программы ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦3.7 ¦Организовать рабочее помещение (офис) для работы ¦ ¦ ¦
¦ ¦с населением и организовать рабочий офис ¦ ¦ ¦
¦ ¦на строительной площадке ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦3.8 ¦Организовать обучение специалистов ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦3.9 ¦Сформировать источники финансирования Программы ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦3.10¦Заключить лицензионный договор ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦3.11¦Создать и внедрить в эксплуатацию интегрированную ¦ ¦ ¦
¦ ¦автоматизированную систему “Эффект“ ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦4. Мероприятия по подготовке строительства жилья ¦
+----T-----------------------------------------------------T-----T-----------+
¦4.1 ¦Определение местонахождения и общих параметров ¦ ¦ ¦
¦ ¦застройки ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦4.2 ¦Провести конкурс на разработку проектной документации¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦4.3 ¦Разработать бизнес-планы проектов ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦4.4 ¦Провести целевую рекламную кампанию ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦4.5 ¦Сформировать клиентскую базу данных проекта ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦4.6 ¦Разработать и создать макет дома и планов квартир ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦4.7 ¦Оформить документацию для строительства дома (ов) ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦4.8 ¦Организовать деятельность по строительству объекта ¦ ¦ ¦
¦ ¦(ов) ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦5. Мероприятия по управлению строительством жилья ¦
+----T-----------------------------------------------------T-----T-----------+
¦5.1 ¦Организовать сбор и движение денежных средств, ¦ ¦ ¦
¦ ¦поступивших от заемщиков ипотечных ссуд “ ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦5.2 ¦Провести конкурсы и подрядные торги для отбора ¦ ¦ ¦
¦ ¦исполнителей ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦5.3 ¦Заключить договоры на выполнение работ ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦5.4 ¦Организовать руководство работами по строительству ¦ ¦ ¦
¦ ¦объекта (подготовка строительной площадки, получение ¦ ¦ ¦
¦ ¦разрешений на ведение СМР, подключение к внешним ¦ ¦ ¦
¦ ¦сетям и коммуникациям) ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦5.5 ¦Сдать объект в эксплуатацию ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦5.6 ¦Оформить права собственности ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦6. Мероприятия по работе с заемщиком ¦
+----T-----------------------------------------------------T-----T-----------+
¦6.1 ¦Организовать прием заявлений от граждан на участие ¦ ¦ ¦
¦ ¦в Программе ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦6.2 ¦Организовать консультирование ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦6.3 ¦Составить списки участников Программы и утвердить их ¦ ¦ ¦
¦ ¦в Администрации города ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦6.4 ¦Организовать выбор квартир ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦6.5 ¦Оформить ипотечные ссуды и закладные ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦6.6 ¦Оформить обязательства клиента о заключении договора ¦ ¦ ¦
¦ ¦страхования приобретенного жилья ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦6.7 ¦Оформить обязательства клиента продать старое жилье ¦ ¦ ¦
¦ ¦через УК ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦6.8 ¦Оформить поручительство ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦6.9 ¦Осуществить сбор первоначальных взносов ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦6.10¦Произвести продажу старых квартир ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦6.11¦Оформить права собственности на новое жилье ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦6.12¦Осуществить оформление закладной на новое жилье ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦6.13¦Погашение заемщиком основного долга и процентов по ¦ ¦ ¦
¦ ¦ипотечной ссуде ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦6.14¦Погашение залога, снятие обременения на жилье ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦7. Организация исполнения плана и контроль ¦
+----T-----------------------------------------------------T-----T-----------+
¦7.1 ¦Назначение подразделения и ответственного лица ¦ ¦ ¦
¦ ¦от Администрации по ведению контроля и учета за ¦ ¦ ¦
¦ ¦реализацией Программы ¦ ¦ ¦
+----+-----------------------------------------------------+-----+-----------+
¦7.2 ¦Проведение регулярных заседаний рабочей группы ¦ ¦ ¦
¦ ¦и совещаний с оценкой хода выполнения плана ¦ ¦ ¦
L----+-----------------------------------------------------+-----+------------
Генеральный календарный график реализации Программы улучшения жилищных условий населения города Губкинский Ямало-Ненецкого автономного округа с использованием системы “Эффект“.