Законы и бизнес в России

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 07.06.2008 по делу N А03-3389/2008-37 Исполнитель считается надлежаще исполнившим обязанности по договору на оказание услуг по поиску потенциальных покупателей на объект недвижимости, так как он произвел показ объекта и заказчик заключил предварительный договор купли-продажи.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.12.2008 N Ф04-7304/2008(16615-А03-16) данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2008 N 07АП-4511/08 данное решение оставлено без изменения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 7 июня 2008 г. по делу N А03-3389/2008-37

Резолютивная часть решения объявлена 7 июня 2008 г.

Полный текст решения изготовлен 7 июня 2008 г.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи А.,

при личном ведении протокола судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью “А“, г. Барнаул,

к обществу с ограниченной ответственностью “Э“, г. Барнаул,

о взыскании 100 000 руб.

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно
предмета спора, общества с ограниченной ответственностью “В“, г. Барнаул,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: Д. - представителя по доверенности от 19.03.2008 г.,

от ответчика: М. - представителя по доверенности от 23.04.2008 г.,

от третьего лица: Р. - представителя по доверенности от 20.03.2008 г.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью “А“ обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Э“ о взыскании 100 000 руб. в качестве отступного по договору возмездного оказания услуг N 177/07 от 25.05.2007 г.

Требования мотивированы тем, что ответчик отказался от названного договора после того, как истцом был найден потенциальный покупатель, с которым 25.05.2007 г. ответчик заключил предварительный договор. Со ссылкой на положения пункта 6.6 договора истец обратился в суд с настоящим иском. В обоснование правового основания иска приведены статьи 779, 781, 309, 310, 409 Гражданского кодекса РФ.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью “В“, г. Барнаул.

Ответчик исковые требования не признал. По его мнению, предварительный договор является ничтожной сделкой, так его подписал гражданин Б., не являющийся собственником объекта недвижимости. Кроме того, срок предварительного договора был установлен до 25 июня 2007 г. В этот срок договор купли-продажи не был заключен. В связи с нарушением истцом условий договора, ответчик 7 сентября 2007 г. отказался от договора.

Третье лицо считает иск обоснованным.

В судебном заседании в качестве свидетелей были допрошены Б., Ш., С., П.

Выслушав представителей сторон, третьего лица, свидетелей, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

25 мая 2007 г. истец и ответчик заключили договор возмездного оказания услуг N 177/07, предметом которого являются
отношения сторон по продаже Клиентом (ответчик) покупателю, указанному агентством (истец) объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Балтийская, 44. Цена объекта установлена в размере 4 100 000 руб., выплачиваемых покупателем непосредственно клиенту.

Согласно разделу 2 названного договора агентство приняло на себя обязательства по осуществлению поиска и подбора потенциальных покупателей на объект, организации просмотров объекта для потенциальных покупателей с обязательным присутствием своего представителя с подписанием соответствующего акта осмотра, проведению предварительных переговоров с потенциальными покупателями клиента, по участию в согласовании между клиентом и потенциальными покупателями юридических и финансовых вопросов (при необходимости).

За услуги, предусмотренные договором, клиент обязался оплатить агентству 100 000 руб. (п. 4.2). Оплата производится не позднее 5 рабочих дней после получения полного расчета за объект (п. 4.5). До начала работ в счет частичной оплаты услуг клиент выплачивает агентству 10 000 руб. (п. 4.6).

Исходя из указанных условий, между сторонами заключен договор на возмездное оказание услуг, отношения сторон при этом регулируются нормами ст. 779 - 783 Гражданского кодекса РФ.

19 мая 2007 г. истец произвел показ объекта потенциальному покупателю Ш., которая согласилась приобрести предложенный ей объект. Данный факт подтверждается актом показа объекта недвижимости, являющимся приложением к договору N 177/07 от 25.05.2007 г.

25 мая 2007 г. между Б. (продавец) и Ш. (покупатель) был подписан предварительный договор купли-продажи нежилого помещения фотомагазина, расположенного в г. Барнауле по ул. Балтийская, 44. По условиям договора продавец и покупатель обязались в срок до 25 июня 2007 г. заключить основной договор.

В соответствии с соглашением о предоплате и распиской Ш. передала Б. денежную сумму в размере 200 000 руб. в счет оплаты,
причитающейся по основному договору купли-продажи объекта.

7 сентября 2007 г. ответчик направил истцу письмо, в котором сообщил о расторжении предварительного договора и возврате потенциальному покупателю Ш. суммы предварительной оплаты.

Изложенные обстоятельства, а также неудовлетворение предъявленной ответчику претензии от 22.01.2008 г. послужили основанием для предъявления настоящего иска.

Требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 6.6 договора возмездного оказания услуг N 177/07 от 25.05.2007 г. в случае отказа клиента от исполнения договора после того момента, когда найден потенциальный покупатель, клиент в течение 3-х дней со дня принятия решения о том, что объект не будет продаваться, обязан уплатить агентству 100 000 руб. в качестве отступного.

По условиям указанного договора истец принял на себя обязательства по поиску и подбору потенциальных покупателей на объект (п. 2.1). Он также обязался организовать осмотры объекта для потенциальных покупателей, при этом потенциальным покупателем подписывается соответствующий акт осмотра объекта (п. 2.2).

В соответствии с актом показа объекта недвижимости от 19.05.2007 г., объект недвижимости, расположенный по ул. Балтийская, 44, был осмотрен потенциальным покупателем Ш., которая выразила согласие приобрести этот объект.

Следовательно, истец исполнил принятое на себя обязательство по поиску потенциального покупателя.

Пунктом 5.1 договора возмездного оказания услуг N 177/07 от 25.05.2007 г. предусмотрен срок его действия в отношении поиска потенциальных покупателей до 25 июня 2007 г.

В указанный срок ответчик не обращался к истцу с требованием найти другого покупателя на объект, поскольку 25 мая с Ш. был заключен предварительный договор купли-продажи фотомагазина по ул. Балтийская, 44, которым предусмотрена обязанность сторон в срок до 25 июня 2007 г. заключить основной договор купли-продажи. Согласно расписке Ш. оплатила 200 000 руб.
предварительной оплаты за объект.

Таким образом, договор возмездного оказания услуг N 177/07 от 25.05.2007 г. в части поиска потенциальных покупателей прекратил свое действие 25 июня 2007 г.

Письмо ответчика от 07.09.2007 г. суд расценивает как отказ от договора.

Частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или договором, договор считается расторгнутым.

В соответствии с пунктом 1 статьи 782 Гражданского кодекса РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Они могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. По своему усмотрению стороны определяют его условия.

В договоре возмездного оказания услуг N 177/07 от 25.05.2007 г. стороны предусмотрели обязанность ответчика возместить истцу 100 000 руб. в случае одностороннего расторжения договора после того, когда истцом найден потенциальный покупатель.

Приведенное условие договора соответствует приведенным выше нормам гражданского законодательства.

С учетом изложенного ответчик обязан уплатить истцу 100 000 руб.

Ссылки ответчика на то, что фактически с Ш. не был заключен договор купли-продажи объекта, не являются основанием для отказа в иске. Необоснованными являются также доводы ответчика о том, что Ш. нельзя считать потенциальным покупателем.

Исходя из смысла пунктов 2.1 и 2.2 договора возмездного оказания услуг N 177/07 от 25.05.2007 г. потенциальным является покупатель, который после осмотра объекта дал согласие его приобрести. Такое согласие Ш. было дано, что нашло свое отражение в акте показа объекта.

Из пояснений директора ООО “А“ С. также следует, что при
подписании договора под потенциальным покупателем она понимала лицо, изъявившее желание приобрести объект.

Согласно пояснениям директора ООО “Э“ Б. потенциальным покупателем он считает лицо, не только имеющее желание приобрести объект, но и располагающее необходимой для этого суммой. Однако такая позиция не подтверждается условиями договора N 177/07 от 25.05.2007 г., который не предусматривает обязанность агентства по проверке финансового положения покупателя. Кроме того, договором купли-продажи покупателю может быть предоставлена рассрочка платежа.

С потенциальным покупателем Ш. действительно не был заключен договор купли-продажи объекта. Однако обязанность ответчика по выплате истцу спорной суммы никак не связана с этим фактом, она обусловлена лишь исполнением агентством обязательства по поиску потенциального покупателя.

Доводы ответчика о необходимости исключения из требуемой суммы 10 000 рублей предварительной оплаты по договору, не основаны на условиях договора. Пунктом 6.6 договора предусмотрена обязанность клиента выплатить агентству в рассматриваемом случае сумму в размере, предусмотренном в пункте 4.2 договора. В пункте 4.2 указана сумма 100 000 рублей.

Судом также рассмотрены возражения ответчика о подписании предварительного договора Б. как физическим лицом. При оценке этого обстоятельства суд учитывает, что при рассмотрении дела в Индустриальном районном суде Б., являющийся ответчиком по делу, давал пояснения о том, что при подписании предварительного договора действовал как директор юридического лица. В настоящем деле он ссылается на подписание договора в качестве физического лица. Поэтому суд считает показания Б. противоречивыми, а также учитывает заинтересованность указанного лица в исходе дела, поскольку он является директором ООО “Э“ - ответчика по настоящему делу. Кроме того, предварительный договор оценивается судом как доказательство, подтверждающее намерение Ш. приобрести объект.

В силу ст. 9 АПК РФ судопроизводство в
арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик не доказал обоснованность заявленных возражений.

При таких обстоятельствах иск является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Согласно пункту 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В связи с тем, что иск удовлетворен, оснований для возмещения ответчику судебных расходов не имеется.

Руководствуясь статьями 27, 28, 110 (ч. 1, ч. 2), 166 - 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Э“, г. Барнаул, в пользу общества с ограниченной ответственностью “А“, г. Барнаул, 100 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Э“, г. Барнаул, в доход федерального бюджета 3 500 руб. государственной пошлины.

Отказать обществу с ограниченной ответственностью “Э“, г. Барнаул в возмещении расходов на оплату услуг представителя.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.