Законы и бизнес в России

Решение Арбитражного суда Амурской области от 19.03.2009 N А04-608/2009 В случае уклонения одной стороны от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества данная регистрация производится на основании решения суда в силу статей 165, 551 ГК РФ, применяемых по аналогии закона

Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 17.08.2009 N Ф03-3840/2009 данное решение отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 19 марта 2009 г. по делу N А04-608/2009

(извлечение)

19 марта 2009 года объявлена резолютивная часть решения.

19 марта 2009 года решение изготовлено в полном объеме.

Арбитражный суд Амурской области

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО “Бизнес-строй“

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области

о государственной регистрации перехода права собственности

третье лицо: Ч. - конкурсный управляющий МУП “Услуги“ Белогорского района

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью “Бизнес-строй“ (далее - ООО “Бизнес-строй“) с исковым заявлением о государственной регистрации
перехода права собственности к истцу на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Гагарина, 9:

- котельная с оборудованием литер А, общей площадью 73,4 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:02:20000;

- контора деревянная литер А, общей площадью 355,4 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:07:20000;

- склад деревянный литер А, общей площадью 81,0 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:06:20000;

- гараж кирпичный литер А, общей площадью 122,6 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:04:20000;

- гараж кирпичный литер А, общей площадью 205,4 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:05:20000;

- столярный цех деревянный литер А, общей площадью 137,8 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:03:20000.

Определением суда в соответствии со ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области, Ч. - конкурсный управляющий МУП “Услуги“ Белогорского района.

Судом, с согласия истца, на основании ст. 46 АПК РФ к участию в деле в качестве ответчика привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между МУП “Услуги“ Белогорского района в лице конкурсного управляющего (продавец) и ООО “Бизнес-строй“ (покупатель) были заключены договоры купли-продажи NN 1, 2, 3, 4, 5, 6 от 25 августа 2008 г. указанного недвижимого имущества.

Имущество приобретено покупателем на открытом по составу участников и подачи предложения по цене аукциона в рамках процедуры банкротства продавца.

Договор сторонами исполнен, имущество покупателем оплачено (платежными поручениями N 677 от 15 августа 2008 г., N 178 от 18 сентября 2008 г.) и передано ему по актам приема-передачи.

Определением Арбитражного суда от 7 ноября 2008 г. конкурсное производство в
отношении МУП “Услуги“ Белогорского района завершено. МУП “Услуги“ Белогорского района ликвидировано, исключено из Государственного реестра юридических лиц.

В настоящее время зарегистрировать переход к ООО “Бизнес-строй“ права собственности на указанные объекты недвижимого имущества не представляется возможным. Истец просит применить по аналогии статьи 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, указанные в исковом заявлении.

Истец в судебном заседании 19 марта 2009 г. исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в заседании 19 марта 2009 г. и в отзыве на иск указал, что Управление ФРС по Амурской области является ненадлежащим ответчиком по делу, согласно ст. 2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ Управление может быть ответчиком по делу только в случае оспаривания стороной отказа в госрегистрации либо уклонения от госрегистрации.

Ч. в заседании 19 марта 2009 г. не явилась, в отзыве на иск указала об обоснованности требований истца.

Исследовав доводы сторон, материалы дела, суд установил, что требования истца являются законными и обоснованными по следующим основаниям:

На основании итогов открытого по составу участников и подачи предложения по цене аукциона на право заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества (протокол N 3/и от 25 августа 2008 г.) в рамках процедуры банкротства МУП “Услуги“ Белогорского района был определен победитель аукциона - ООО “Бизнес-строй“.

25 августа 2008 г. между МУП “Услуги“ Белогорского района в лице конкурсного управляющего Ч. (продавец) и ООО “Бизнес-строй“ (покупатель) были заключены договоры купли-продажи следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: Амурская область, город Белогорск, ул. Гагарина, 9:

- договор N 01 - котельная с оборудованием литер А,
1979 года постройки, одноэтажное здание, общей площадью 73,4 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:02:20000; стоимостью 71278 руб. 20 коп. без НДС;

- договор N 02 - контора деревянная литер А, 1946 года постройки, двухэтажное здание, общей площадью 355,4 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:07:20000; стоимостью 463293 руб. 20 коп. без НДС;

- договор N 03 - склад деревянный литер А, 1948 года постройки, одноэтажное здание, общей площадью 81,0 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:06:20000; стоимостью 46406 руб. 85 коп. без НДС;

- договор N 04 - гараж кирпичный литер А, 1971 года постройки, одноэтажное здание, общей площадью 122,6 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:04:20000; стоимостью 208540 руб. 50 коп. без НДС;

- договор N 05 - гараж кирпичный литер А, 1979 года постройки, одноэтажное здание, общей площадью 205,4 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:05:20000; стоимостью 391865 руб. 25 коп. без НДС;

- договор N 06 - столярный цех деревянный литер А, 1946 года постройки, одноэтажное здание, общей площадью 137,8 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:03:20000, стоимостью 59875 руб. 20 коп. без НДС.

Указанное имущество принадлежало МУП “Услуги“ Белогорского района на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения администрации Белогорского района Амурской области Главы Администрации от 19 мая 2006 г. N 210 и акта передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение МУП “Услуги“ Белогорского района от 19 мая 2006 г.

Договоры сторонами исполнены. Имущество покупателем оплачено платежными поручениями N 677 от 15 августа 2008 г. на сумму 236430 руб. 04 коп., N 178 от 18 сентября 2008 г. на сумму 1004829 руб. 57 коп.

Объекты недвижимости переданы покупателю по актам приема-передачи от 19 сентября 2008 г., подписанным
конкурсным управляющим МУП “Услуги“ Белогорского района и директором ООО “Бизнес-строй“.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 6 сентября 2004 г. по делу N А04-1262/06-12/49 “Б“ МУП “Услуги“ Белогорского района признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 18 декабря 2006 г. по делу N А04-1262/06-12/49 “Б“ конкурсное производство в отношении МУП “Услуги“ Белогорского района завершено.

Как следует из свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц, МУП “Услуги“ Белогорского района ликвидировано на основании решения Арбитражного суда, исключено из Единого государственного реестра юридических лиц, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ 18 ноября 2008 г.

В ходе рассмотрения дела право МУП “Услуги“ Белогорского района на спорные объекты недвижимости, а также сделка по его передаче в собственность ООО “Бизнес-строй“ лицами, участвующими в деле, не оспаривались.

В силу положений ст. 101 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“, конкурсный управляющий вправе самостоятельно распоряжаться имуществом должника.

В тексте документа, видимо, допущен пропуск текста, восстановить по смыслу который не представляется возможным.

Пунктом 2 ст. 126 и п. 1 ст. 129 Федерального закона от “О несостоятельности (банкротстве)“ предусмотрено, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия, за исключением полномочий органов управления должника, уполномоченных в соответствии с учредительными документами принимать решения о заключении крупных сделок, принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника.

С даты утверждения конкурсного
управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Как следует из положений нормы ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Оснований для признания сделки по передаче имущества в собственность обществу “Бизнес-строй“ конкурсным управляющим МУП “Услуги“ Белогорского района, как собственником имущества, в соответствии со ст. 209 ГК РФ, судом не установлено.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 13 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения или сделки с объектом недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 16 указанного закона государственная регистрация перехода прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Судом установлено, что настоящее
время в отношении МУП “Услуги“ Белогорского района завершено конкурсное производство, 25 декабря 2006 г. в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией, следовательно, от него не может поступить заявление о государственной регистрации ранее возникшего права на заявленные объекты.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования к Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной законом. Следовательно, лицо, ставшее собственником недвижимого имущества до введения в действие закона, вправе реализовывать свои правомочия независимо от государственной регистрации его прав в порядке, установленном законом.

Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права на недвижимое имущество не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению этого имущества, следовательно, такая сделка порождает правовые последствия, на которые была направлена, независимо от наличия государственной регистрации такого права.

Вместе с тем, Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с положениями ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство,
регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу о необходимости применения в данном случае аналогии закона.

Нормами ст.ст. 165, 551 ГК РФ установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.

Следовательно, в таком же порядке подлежит регистрации переход права собственности и в том случае, когда ранее возникшие права ликвидированного лица не были зарегистрированы по правилам, предусмотренным законом. Иной подход будет противоречить презумпции действительности ранее возникших прав на недвижимое имущество, установленной пунктом 1 статьи 6 закона, и создавать неопределенность правового статуса такого имущества.

На основании изложенного суд считает необходимым исковые требования ООО “Бизнес-строй“ к Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области удовлетворить - зарегистрировать переход права собственности от МУП “Услуги“ Белогорского района к ООО “Бизнес-строй“ на шесть объектов недвижимости, расположенных по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Гагарина, 9:

- котельная с оборудованием литер А, общей площадью 73,4 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:02:20000;

- контора деревянная литер А, общей площадью 355,4 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:07:20000;

- склад деревянный литер А, общей площадью 81,0 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:06:20000;

- гараж кирпичный литер А, общей площадью 122,6 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:04:20000;

- гараж кирпичный литер А, общей площадью 205,4 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:05:20000;

- столярный цех деревянный литер А, общей площадью 137,8 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:03:20000.

Учитывая характер заявленных требований, суд считает
необходимым отнести расходы по уплате госпошлины на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 170, 176 АПК РФ, суд

решил:

зарегистрировать переход права собственности от муниципального унитарного предприятия “Услуги“ Белогорского района к обществу с ограниченной ответственностью “Бизнес-строй“ на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Гагарина, 9:

- котельная с оборудованием литер А, общей площадью 73,4 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:02:20000;

- контора деревянная литер А, общей площадью 355,4 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:07:20000;

- склад деревянный литер А, общей площадью 81,0 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:06:20000;

- гараж кирпичный литер А, общей площадью 122,6 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:04:20000;

- гараж кирпичный литер А, общей площадью 205,4 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:05:20000;

- столярный цех деревянный литер А, общей площадью 137,8 кв. м, кадастровый номер 28:02:000106:0001:02:003:0705:03:20000.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), либо в двухмесячный срок после вступления его в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.