Постановление Апелляционной инстанции Арбитражного суда Амурской области от 10.06.2002 N А04-318/2002-10/17 Суд пришел к выводу, что вывод суда первой инстанции о ничтожности договора субаренды помещения под склад в здании, арендованном под торговый центр, является необоснованным, и постановил взыскать с субарендатора арендную плату за время просрочки возврата помещения и неустойку за несвоевременный возврат арендованного под склад помещения, уменьшив ее сумму на 50%

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ ПО ПРОВЕРКЕ ЗАКОННОСТИ И

ОБОСНОВАННОСТИ РЕШЕНИЙ АРБИТРАЖНОГО СУДА,

НЕ ВСТУПИВШИХ В ЗАКОННУЮ СИЛУ

10 июня 2002 года Дело N А04-318/2002-10/17

(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью “Ада-М“ обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица Остапенко Светлане Алексеевне о взыскании 10440 руб., в т.ч. 5800 руб. - арендной платы и 4640 руб. - неустойки за просрочку возврата помещений. Также истцом заявлено требование об обязании предпринимателя возвратить незаконно занимаемые помещения, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 181, площадью 8 кв. м (расположенное на 2 этаже торгового зала, секция “14“); 7,5 кв. м (расположенное на 4

этаже).

Дополнением к исковому заявлению истец уточнил исковые требования, увеличив цену иска. Истец просил взыскать арендную плату по договору от 1 января 2001 года за январь, февраль, 11 дней марта 2002 года из расчета двойной согласованной ставки арендной платы, всего 9419,35 рублей и неустойку в размере 5% за просрочку возврата помещения от суммы 2000 рублей за период с 31 декабря 2001 года по 11 марта 2002 года, за 71 день в размере 7100 рублей. По договору от 8 июня 2001 года истец просил взыскать двойную арендную плату за январь, февраль, 11 дней марта 2002 года в сумме 4238,71 рубля и неустойку за просрочку возврата помещения в сумме 3195 рублей за период с 31 декабря 2001 года по 11 марта 2002 года. Из расчетных сумм пени истец исключил сумму, погашенную ответчиком через третье лицо платежным поручением N 16 от 26 февраля 2002 года, в размере 4174 рублей. Итого истец просил взыскать арендную плату 13658,06 рублей и пеню в сумме 6121 рубля (19779,06 рублей) и об обязании освободить занимаемые помещения.

Решением от 13 марта 2002 года суд требования истца удовлетворил частично: взыскал с ИП Остапенко Светланы Алексеевны в пользу ООО “Ада-М“ неустойку в сумме 1000 рублей за несвоевременный возврат арендованного помещения площадью 8 кв. м (секция N 14) на втором этаже здания по ул. Зейской, 181, в г. Благовещенске, уменьшив размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, а также обязал ответчика возвратить ООО “Ада-М“ помещение площадью 8 кв. м, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 181, 2 этаж, секция N 14, и

фактически занимаемое помещение под склад на четвертом этаже по ул. Зейской, 181, в г. Благовещенске, площадью 7,5 кв. м в трехдневный срок со дня вступления решения в законную силу. В остальной части иска отказано.

При принятии решения суд исходил из того, что договор от 8 июня 2001 года является ничтожным, потому что в основном договоре аренды назначение здания указано - торговый центр, а истец сдал в аренду помещение площадью 7,5 кв. м для складирования промышленных товаров. Требования истца о взыскании арендной платы в двойном размере противоречат ст. 622 ГК РФ, которой предусмотрено взыскание арендной платы однократно.

Ответчик с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит решение первой инстанции от 13 марта 2002 года отменить и принять новое решение об отказе истцу в иске.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы.

Ответчик считает, что ООО “Ада-М“ является арендатором здания и обладателем права на заключение договоров субаренды с момента государственной регистрации договора аренды N 270 от 28 декабря 2000 года, т.е. с 12 марта 2001 года. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации (ст. 433 ч. 3 ГК РФ). Кроме того, дополнительное соглашение от 4 января 2001 года к договору аренды N 270 от 8 декабря 2000 года, предоставляющее право арендатору сдавать помещения торгового зала в субаренду, было заключено 4 января 2001 года, а зарегистрировано 3 января 2002 года, следовательно, по мнению ответчика, истец не имел права сдавать помещение в субаренду. Договор от 8 июня 2001 года является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ и не создает для сторон

прав и обязанностей.

Ответчик не согласен с решением суда в части возврата помещения площадью 7,5 кв. м, поскольку истец не заявлял ни виндикационного иска, ни требования о применении последствий недействительности сделки. Суд сделал вывод о ничтожности договора субаренды, т.е. отсутствии обязательств и одновременно удовлетворяет требование, вытекающее из договорных отношений, в связи с чем ответчик полагает, что выводы суда противоречат друг другу. Из материалов дела следует, что ставка арендной платы, установленная в договорах субаренды, явно превышает обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных объектов с учетом технического состояния здания.

О времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом.

Ответчик в судебное заседание не явился, представил суду ходатайство, в котором просил рассмотрение апелляционной жалобы отложить, т.к. находился на стационарном лечении, в связи с чем не было времени для получения документов для подтверждения доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Представитель истца возражал против отложения рассмотрения дела, считал, что ответчиком умышленно затягивается арбитражный процесс.

Рассмотрев ходатайство ответчика об отложении рассмотрения жалобы, суд ходатайство отклонил, поскольку в материалах дела имеется достаточно документов для рассмотрения дела по существу спора. Доказательства, указанные ответчиком в ходатайстве, не относятся к существу спора и не могут повлиять на выводы суда по данному делу. Статьей 56 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Представитель истца письменного отзыва не представил, в судебном заседании против доводов ответчика возражал, считает жалобу не подлежащей удовлетворению. Истец указал, что ООО “Ада-М“ имело право сдавать спорные помещения в субаренду, поскольку такое право предусмотрено дополнительным соглашением от 4 января 2001 года к

договору N 270 от 28 декабря 2000 года. Договор прошел государственную регистрацию и считается заключенным с указанной даты его действия, т.е. 4 января 2001 года. Поскольку ответчик пользовался помещениями и в настоящее время занимает их без законных оснований, истец вправе требовать выселения и взыскания арендной платы на основании ст. 622 ГК РФ.

Решение суда первой инстанции в части признания договора аренды от 8 июня 2001 года ничтожным истец считает неправильным, поскольку назначение арендованного имущества для использования под торговый центр подразумевает одновременно размещение специальных отведенных мест для хранения товаров. Вывод суда в части отказа взыскания двойной арендной платы считает необоснованным, т.к. взыскание арендной платы в двойном размере не является ответственностью, а является соглашением сторон об увеличении размера арендной платы, заключенным под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ).

Третье лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом. В судебное заседание не явилось, отзыва на апелляционную жалобу не представило.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, вместе с тем решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между ООО “Ада-М“ и комитетом по управлению имуществом г. Благовещенска 28 декабря 2000 года заключен договор аренды здания, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 181, общей площадью 4133,6 кв. м, сроком действия с 1 января 2001 года по 31 декабря 2005 года (зарегистрирован 12 марта 2001 года Амурским областным учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), в соответствии с которым комитет передал истцу вышеуказанное здание. В договоре, в

п. 2.7.7, установлено, что арендатору не разрешается сдавать помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя. Дополнительным соглашением от 4 января 2001 года внесено изменение в данный пункт договора, в соответствии с ним ООО “Ада-М“ предоставлено право сдачи в субаренду арендуемых помещений торгового зала третьим лицам.

ООО “Ада-М“ заключило 1 января 2001 года договор субаренды с ЧП Остапенко Г.А. сроком действия с 1 января 2001 года по 30 декабря 2001 года на аренду помещения на 2 этаже, площадью 12 кв. м. Помещение передано по акту приема-передачи от 1 января 2001 года. Арендная плата за торговую точку составила 2400 рублей в месяц. Дополнением от 16 января 2001 года арендуемая площадь была изменена до 8 кв. м, а сумма арендной платы уменьшена до 1600 рублей. Дополнительным соглашением 23 августа 2001 года был согласован размер арендной платы в сумме 2000 рублей в месяц.

ООО “Ада-М“ заключило второй договор субаренды от 8 июня 2001 года на аренду помещения площадью 12 кв. м, находящегося на 4 этаже здания, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Зейская, 181, сроком действия с 8 июня 2001 года по 30 декабря 2001 года. Арендная плата установлена 1440 рублей в месяц с учетом НДС. Согласно п. 2.1.1 обязательство по передаче помещения будет считаться исполненным после предоставления арендатору помещения во владение и пользование и подписания сторонами настоящего договора. Фактическое предоставление в пользование помещением ответчик в суде первой инстанции не отрицал, что следует из описания позиции ответчика по спору в решении суда и отзыва на иск (л.д. 40 - 44). Дополнением к договору субаренды от 8

июня 2001 года 10 сентября 2001 года были внесены изменения в части изменения размера арендуемой площади до 7,5 кв. м и арендной платы до 900 рублей (с учетом НДС) в месяц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды между комитетом по управлению имуществом г. Благовещенска и ООО “Ада-М“, а также дополнения к нему, прошли государственную регистрацию в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и, следовательно, договор и дополнения к договору нельзя признать незаключенными. Договор и дополнения (после их государственной регистрации) заключены на период, указанный в договоре. Суд первой инстанции обоснованно не принял доводы ответчика о том, что действие договора следует считать не с момента государственной регистрации, а со дня его регистрации, т.е. 12 марта 2001 года и регистрации дополнения к договору 3 января 2002 года. Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При оценке доводов ответчика суд принимает во внимание пояснения истца по поводу заключения дополнительного соглашения с комитетом 4 января 2001 года, поскольку дни с 1 января 2001 года по 4 января 2001 являлись праздничными днями и фактическое заключение договора субаренды позднее, с указанием его действия с 1 января 2001 года.

Таким образом,

истцу предоставлено право сдавать арендуемое помещение в субаренду третьим лицам. Назначение арендованного у комитета по управлению имуществом г. Благовещенска - торговый центр. Отдельно по этажности назначение помещения не указано. Предназначение помещения для использования под торговый центр подразумевает одновременно и хранение и складирование товаров, поскольку это необходимо для осуществления торговли, в связи с этим суд пришел к выводу, что вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды от 8 июня 2001 года является необоснованным.

В соответствии с п. 4.5 договоров от 1 января 2001 года и от 8 июня 2001 года договор прекращает свое действие в срок, указанный в договоре, и не подлежит автоматической пролонгации на следующий срок. Из материалов дела следует, что стороны новых договоров на 2002 год не заключили из-за возникших разногласий. Письмом ООО “Ада-М“ ставило ответчика в известность о необходимости освобождения помещения 31 декабря 2001 года. Как следует из отзыва ответчика на иск, ответчик помещения удерживает.

На основании изложенного, в силу ст. 622 ГК РФ ответчик по прекращении договора аренды обязан возвратить арендодателю имущество и внести арендную плату за все время просрочки возврата. С ответчика подлежит взысканию арендная плата в сумме 6829,03 рубля (одинарный размер по договорам) за минусом суммы, внесенной за ответчика третьим лицом, - 4174 рубля, всего подлежит взысканию 2655,04 рубля.

Довод истца о необходимости взыскания двойного размера арендной платы является неосновательным. Поскольку законодателем предусмотрено внесение арендной платы в однократном согласованном размере. Довод истца о том, что в договоре содержится отлагательное условие (ст. 157 ГК РФ) и в соответствии с ним, в связи с невозвратом помещения ответчиком размер арендной

платы увеличивается, также является неосновательным, поскольку в данном случае имело бы место изменение договора после невыполнения обязанности ответчика освободить помещения и после фактического прекращения договорных отношений, что невозможно в связи с прекращением договора.

Договорами предусмотрено взыскание неустойки за просрочку возврата арендованных площадей в размере 5% за каждый день от размера арендной платы. Договорами арендная плата предусмотрена с включением НДС, в связи с чем при расчете неустойки подлежит исключению НДС. Неустойка по договору от 1 января 2001 года подлежит взысканию в сумме 5680 рублей за период с 31 декабря 2001 года по 11 марта 2001 года. По договору от 8 июня 2001 года подлежит взысканию за этот же период неустойка в размере 2556 рублей. Суд считает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки - 8236 рублей до 50% от суммы основного долга (арендной платы) на основании ст. 333 ГК РФ, т.е. до 1327,52 рубля, при этом государственная пошлина с уменьшенной суммы пени подлежит отнесению на ответчика.

Государственная пошлина по иску и по жалобе подлежит отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. По иску подлежала уплате госпошлина в сумме 2000 рублей (2 требования неимущественного характера) и с суммы иска 19779,06 рублей - 891,16 рубля. Всего 2891,16 рублей. Удовлетворены 2 требования истца неимущественного характера и 55% от имущественного требования. На ответчика подлежит отнесению госпошлина в сумме 2000 рублей + 490,13 рублей по иску. На истца по иску относится 401,03 рубля госпошлины. По апелляционной жалобе подлежит уплате госпошлина в сумме 1050 рублей. При подаче жалобы ответчик уплатил 50 рублей, с ответчика подлежит взысканию 977 рублей, с истца -

23 рубля.

Руководствуясь ст.ст. 157, 158, 159 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение суда по делу N А04-318/02-10/17 от 13 марта 2002 года отменить в части.

Взыскать с ИП Остапенко Светланы Алексеевны в пользу ООО “Ада-М“ 2655,04 рубля арендной платы, 1327,52 рубля - неустойку, в остальной части иска отказать.

Обязать ИП Остапенко С.А. возвратить ООО “Ада-М“ арендованное помещение площадью 7,5 кв. м, расположенное в г. Благовещенске по ул. Зейской, 181, 4 этаж. В части возврата помещения площадью 8 кв. м решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Взыскать с ИП Остапенко С.А. в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину по иску и по жалобе в сумме 3467,13 рублей.

Взыскать с ООО “Ада-М“ в доход федерального бюджета РФ госпошлину по иску и по жалобе в сумме 423,03 рубля.

Постановление вступает в законную силу немедленно, может быть обжаловано в месячный срок в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа.