Законы и бизнес в России

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.09.2006 по делу N А14-17258-2004/609/22 Суд решил внести изменения в договор аренды нежилого помещения N 68 от 20.09.2000. Размер арендной платы, установленный договором аренды N 265 от 01.09.1999, заключенным между ОАО Ц. и Банком внешней торговли, и договором аренды N 24.25/03.5074 от 02.07.2003, заключенным между ООО фирмой Э. и АКБ М., не принимается судом в качестве обоснованного размера арендной платы за спорные помещения, поскольку по указанным договорам в аренду переданы иные помещения. (Извлечение)

По вопросу, касающемуся нового рассмотрения данного дела, см. постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2008 и постановление ФАС Центрального округа от 17.02.2009 N А14-17258-2004/609/22.

Постановлением ФАС Центрального округа от 30.03.2007 N А14-17258-2004-609/22 данное решение и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2006 по данному делу отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области в ином составе судей.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 4 сентября 2006 г. по делу N А14-17258-2004/609/22

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 01.09.2006.

Решение в полном объеме изготовлено 04.09.2006.

ОАО Ц. обратилось в Арбитражный суд с иском и ОАО А. о внесении изменений в договор аренды нежилых
помещений N 68 от 20.09.2000 г. в отношении увеличения ставки арендной платы до 50 долларов США за 1 кв. м в месяц.

Определением суда от 21.03.05 г. производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу N А14-2812-2005/80/30 по иску ИП Р. к ООО К. о признании недостоверной рыночной стоимости права аренды, рассматриваемому Арбитражным судом Воронежской области.

Определением суда от 21.12.05 г. производство по делу возобновлено с 04.04.06 г.

В судебном заседании 19.05.06 г. истец уточнил исковые требования, сославшись на ст. ст. 450 - 453 ГК РФ просил суд внести изменения в договор аренды нежилых помещений N 68 от 20.09.2000 г., изложив п. 5.1 в следующей редакции: “5.1. Арендная плата за аренду помещений, указанных в пункте 1.1 настоящего договора, устанавливается в сумме, эквивалентной 50 (пятьдесят) долларов США за 1 (один) кв. м, в месяц, в том числе НДС по курсу Центрального Банка России на 1 число текущего (расчетного) месяца“. На основании ст. 49 АПК РФ судом принято уточнение исковых требований.

В судебном заседании 28.06.06 г. истец уточнил исковые требования и просил суд внести изменения в договор аренды нежилых помещений N 68 от 20.09.2000 г., изложив пункт 5.2 в следующей редакции: “5.2. Арендная плата за аренду помещений, указанных в пункте 1.1 настоящего договора, устанавливается в сумме, эквивалентной 50 (пятьдесят) долларов США за 1 (один) кв. м в месяц, в том числе НДС по курсу Центрального Банка России на 1 число текущего (расчетного) месяца“. На основании ст. 49 АПК РФ судом принято уточнение исковых требований.

Судебное разбирательство откладывалось по ходатайству истца с целью
рассмотрения предложения ответчика о заключении мирового соглашения.

В судебном заседании 25.08.06 г. истец поддержал заявленные требования.

Ответчик против иска возражал, ссылаясь на отсутствие оснований для изменения договора.

В судебном заседании 25.08.06 г. объявлялся перерыв до 01.09.06 г.

Из материалов дела следует, что 20.09.2000 г. между ОАО Ц. (арендодатель) и ОАО А. (арендатор) заключен договор аренды N 68 нежилых помещений первого этажа площадью 423,5 кв. м и второго этажа площадью 449,3 кв. м общей площадью 872,8 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Воронеж, пр. Р., N, для размещения филиала ОАО А. в целях осуществления банковской деятельности.

Право собственности ОАО Ц. на переданные в аренду помещения подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав А N от 10.02.99 г.

Арендованные помещения переданы ответчику по акту приема-передачи 26.09.2000 г.

Согласно п. 2.1 договор действует в течение 10 лет со дня заключения.

15.03.01 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым арендатору предоставляются в аренду часть нежилых помещений подвала площадью 88,3 кв. м, первого этажа площадью 365,5 кв. м, второго этажа площадью 419 кв. м общей площадью 872,8 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Воронеж, проспект Р., д. N.

Указанные помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 15.03.01 г.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 15.03.01 г., начиная с момента регистрации филиала в Центральном банке Российской Федерации, но не позднее 9 месяцев с момента вступления в силу настоящего договора, и до истечения 4 лет аренды арендная плата за нежилые помещения, указанные в п. 5.1 настоящего договора, исчисляется из расчета 9 долларов США, в том
числе НДС (20%) - 0,45 доллара США, за 1 кв. м в месяц.

Пунктом 5.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.03.01 г. предусмотрено право сторон по истечении 4 лет аренды пересмотреть и согласовать размер арендной платы, заключив дополнительное соглашение к договору.

30.08.04 г., 29.09.04 г., 22.10.04 г. ответчику было направлено предложение об изменении арендной платы за арендуемые помещения до 50 долларов США за 1 кв. м в месяц.

В связи с уклонением ответчика от подписания дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении размера арендной платы до 50 долларов США в месяц за 1 кв. м истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав в ходе судебного разбирательства объяснения лиц, участвующих в деле, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В обоснование изменения редакции пункта 5.2 договора истец ссылается на условие п. 5.4 договора, предусматривающего право сторон по истечении 4 лет аренды пересмотреть и согласовать размер арендной платы, заключив дополнительное соглашение к
договору.

При толковании п. 5.2 договора аренды, устанавливающего, что исчисление арендной платы исходя из 9 долларов США в месяц за 1 кв. м осуществляется до истечения 4 лет аренды, и п. 5.4 договора аренды суд приходит к выводу о том, что стороны согласовали изменение арендной платы по истечении 4 лет аренды.

При таких обстоятельствах истец вправе на основании подпункта 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ требовать изменения договора в судебном порядке. Основания для применения ст. 451 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям отсутствуют.

Истец просит изложить пункт 5.2 договора аренды в следующей редакции: “5.2. Арендная плата за аренду помещений, указанных в пункте 1.1 настоящего договора, устанавливается в сумме, эквивалентной 50 (пятьдесят) долларов США за 1 (один) кв. м в месяц, в том числе НДС по курсу Центрального Банка России на 1 число текущего (расчетного) месяца“.

Обоснованность предлагаемой истцом арендной платы подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды с иными лицами помещений, расположенных в здании по адресу: г. Воронеж, проспект Р., N, размер арендной платы за 1 кв. м по которым составляет от 50,12 до 74,66 долларов США, справкой Консалтинговой компании ООО К. от 24.08.06 г., в соответствии с которой размер арендной платы за 1 кв. м помещений 1 - 2 этажей и подвала, арендуемых ОАО А., составляет от 55 долларов США в месяц, за 1 кв. м иных помещений здания - от 80 долларов США в месяц.

Судом также учитывается ежегодное увеличение ставок арендной платы за аренду муниципальных (192 рубля за 1 кв. м в 2001 году, 1100 рублей за 1 кв. м в год
в 2006 году), областных нежилых помещений (110 рублей за 1 кв. м в 2000 году, 341 рубль за 1 кв. м в год в 2006 году) без учета платы за коммунальные услуги, повышение тарифов на коммунальные услуги, плата за которые включается в арендную плату в соответствии с п. 5.9 договора, увеличение ставки земельного налога.

По расчетам истца за период с 20.09.2000 г. его затраты на содержание арендуемых ответчиком помещений выросли более чем в 6 раз.

Ответчиком не принимаются в качестве надлежащих доказательств указанные документы ввиду того, что заключение ООО К. не является судебной экспертизой, договоры аренды с иными арендаторами заключены на не аналогичных условиях.

Между тем конкретные доказательства стоимости 1 кв.м арендуемых помещений ответчиком не представлены, правом на проведение экспертизы ответчик не воспользовался.

Судом учитывается также, что указанное изменение арендной платы осуществляется до окончания срока договора аренды.

Размер арендной платы, установленный договором аренды N 265 от 01.09.99 г., заключенным между ОАО Ц. и Банком Внешней Торговли, и договором аренды N 24.25/03.5074 от 02.07.03 г., заключенным между ООО фирмой Э. и АКБ М., не принимается судом в качестве обоснованного размера арендной платы за спорные помещения, поскольку по указанным договорам в аренду переданы иные помещения.

Кроме того, п. 1.1.5 договора аренды N 24.25/03.5074 от 2.07.03 г. предусматривает, что арендованные помещения требуют перепланировки и переоборудования для использования в целях размещения филиала банка. Договором установлена возможность изменения арендной платы по истечении 5 лет аренды. Коммунальные услуги уплачиваются арендатором сверх арендной платы.

Согласно п. 3.3 договора N 265 от 01.09.99 г. изменение ставок арендной платы может происходить по соглашению сторон не чаще
одного раза в календарном году в пределах официального уровня инфляции.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу ст. 110 АПК РФ госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 2000 рублей.

Руководствуясь 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

внести изменения в договор аренды нежилого помещения N 68 от 20.09.2000 г., изложив пункт 5.2 в следующей редакции: “5.2. Арендная плата за аренду помещений, указанных в пункте 1.1 настоящего договора, устанавливается в сумме, эквивалентной 50 (пятьдесят) долларов США за 1 (один) кв. м в месяц, в том числе НДС по курсу Центрального Банка России на 1 число текущего (расчетного) месяца“.

Взыскать с ОАО А. в пользу ОАО Ц. 2000 рублей расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.