Законы и бизнес в России

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.06.2009 по делу N А14-3370/2009/84/32 Поскольку у покупателя после подписания акта приема-передачи и до момента перехода к нему права собственности на имущество (государственной регистрации сделки) право на получение арендной платы не возникает, по мотиву того, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают вступление в арендные отношения со стороны арендодателя лиц, не являющихся собственниками имущества, покупатель не вправе требовать внесения арендной платы до момента государственной регистрации договора.

Постановлением ФАС Центрального округа от 21.10.2009 N Ф10-4456/09 данное решение оставлено без изменения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 11 июня 2009 г. по делу N А14-3370/2009/84/32

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11.06.09 г., решение в полном объеме изготовлено 11.06.09 г.

ООО “С“ обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации городского округа город Воронеж о взыскании 72 048 руб. 55 коп. неосновательного обогащения - излишне уплаченных арендных платежей по договору аренды N 2-800-04 от 23.01.04 г. нежилого помещения площадью 110,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>, за период с 12.09.07 г. по 30.11.07 г.

Определением суда от 13.05.09 г. по ходатайству истца
произведена замена ненадлежащего ответчика на надлежащего - муниципальное образование городского округа город Воронеж в лице финансово-казначейского управления администрации городского округа город Воронеж; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа город Воронеж.

В судебное заседание 08.06.09 г. ответчик не явился. На основании ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в его отсутствие.

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик в представленном заявлении возражал против иска.

Третье лицо (1) считает иск подлежащим удовлетворению, поскольку ответчик не вправе получать арендную плату с момента передачи третьему лицу (1) помещения 12.09.07 г. на основании договора купли-продажи N А-26-07 от 28.08.07 г.

Третье лицо (2) возражало против иска, пояснив, что истец правомерно уплачивал арендную плату в бюджет городского округа город Воронеж до момента государственной регистрации перехода права собственности к третьему лицу (1) на объект недвижимости.

В судебном заседании 08.06.09 г. объявлялся перерыв до 11.06.09 г.

В судебное заседание 11.06.09 г. ответчик и третье лицо (2) не явились. На основании статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в их отсутствие.

Как следует из материалов дела 23.01.04 г. между администрацией городского округа город Воронеж (арендодателем) и истцом (арендатором) заключен договор аренды N 2-800-04 нежилого помещения в лит. А общей площадью 110,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Срок действия
договора определен сторонами с 01.08.03 г. по 31.07.08 г.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 12.04.04 г., о чем в ЕГРП произведена запись регистрации <...>.

В соответствии с п. 3.1 договора за аренду помещения арендатор уплачивает арендную плату в городской бюджет на расчетный счет финансово-казначейского управления администрации г. Воронежа.

28.08.07 г. по результатам аукциона по продаже муниципального имущества между администрацией городского округа город Воронеж (продавцом) и ЗАО КФТ “П“ (покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N А-26-07, по условиям которого покупателем приобретено нежилое помещение в лит. А общей площадью 508,8 кв. м по адресу: <...>, в том числе помещение в лит. А общей площадью 110,2 кв. м на втором этаже, номера на поэтажном плане 52, 52а, арендуемое истцом.

Приобретенное помещение передано по акту приема-передачи 12.09.07 г.

05.12.07 г. УФРС по Воронежской области зарегистрировано право собственности ЗАО КФТ “П“ на указанное помещение, о чем в ЕГРП произведена запись регистрации <...>.

25.12.07 г. ЗАО КФТ “П“ уведомило истца о принятии 12.09.07 г. от администрации городского округа город Воронеж арендуемого им помещения и необходимости внесения в договор аренды соответствующих изменений.

Дополнительным соглашением от 01.02.08 г. к договору аренды N 2-800-04 от 23.01.04 г., заключенным между истцом и третьим лицом (1), произведена замена арендодателя на ЗАО КФТ “П“, изменен размер
арендной платы, установлена обязанность арендатора уплачивать арендную плату на расчетный счет нового арендодателя, изменены иные условия договора.

В соответствии с п. 7.1 дополнительного соглашения изменения распространяют свое действие на отношения, возникшие с 12.09.07 г.

Истцом в бюджет городского округа город Воронеж перечислено 82 080 руб. 63 коп. арендной платы за сентябрь, октябрь и ноябрь 2007 года, что подтверждается платежными поручениями N 755 от 10.09.07 г., N 845 от 10.10.07 г., N 945 от 09.11.07 г.

На основании предъявленных ЗАО КТФ “П“ счетов истцом арендная плата за период с 12.09.07 г. по 30.11.07 г. уплачена также новому собственнику помещения в размере 85 017 руб. 29 коп.

Ссылаясь на неосновательное получение ответчиком арендной платы в размере 72 048 руб. 55 коп. за период с 12.09.07 г. по 30.11.07 г., истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав в ходе судебного разбирательства объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные по делу доказательства, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского
кодекса Российской Федерации.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре.

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения их отношения с третьими лицами.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 г. N 66).

По смыслу абзаца 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 25.02.98 г. “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, на которое истец ссылается в обоснование заявленных требований, до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться
данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Следовательно, у покупателя после подписания акта приема-передачи до момента перехода к нему права собственности на имущество право на получение арендной платы не возникает по мотиву того, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают вступление в арендные отношения со стороны арендодателя лиц, не являющихся собственниками имущества.

Переход права собственности к ЗАО КФТ “П“ на нежилое помещение в лит. А общей площадью 110,2 кв. м на втором этаже, номера на поэтажном плане 52, 52а, расположенное по адресу: <...>, зарегистрирован в ЕГРП 05.12.07 г.

Таким образом, с указанного времени к ЗАО КФТ “П“ перешли права арендодателя, в том числе и право на получение арендной платы (статья 614 ГК РФ). До момента государственной регистрации права собственности на спорное помещение право требования уплаты арендной платы сохранялось за администрацией городского округа город Воронеж.

Данный вывод подтверждается судебной практикой (постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.08 г. по делу N А35-5818/07-С12, от 04.07.08 г. N А14-787/2008/23/6).

Доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, в силу решения Воронежской городской Думы от 16.03.07 г. N 42-II “О бюджете городского округа город Воронеж на 2007 год“ поступают в доходную часть бюджета городского округа город Воронеж, функции главного распорядителя
в отношении которого осуществляет финансово-казначейское управление администрации городского округа город Воронеж (пункт 3.6 Положения о финансово-казначейском управлении администрации городского округа город Воронеж, утвержденного распоряжением главы городского округа город Воронеж от 02.06.08 г. N 325-р).

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

С учетом изложенного основания считать неосновательным обогащением полученную администрацией городского округа город Воронеж арендную плату в период с 12.09.07 г. по 30.11.07 г. за пользование истцом арендуемым помещением отсутствуют. В иске следует отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ госпошлина относится на истца.

Руководствуясь статьями 167 - 170 АПК РФ, Арбитражный суд

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.